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Baugeld in der Niedrigzinsphase richtig tilgen

Niedrige Zinsen möglichst lange sichern

Von Olaf Baale

Das Neubaugebiet Frankfurter-Riedberg
Das Neubaugebiet Frankfurter-Riedberg (AP)

Immobilienkredite sind günstig wie nie, und es sieht so aus, als könnten die bereits historisch niedrigen Zinsen sogar noch weiter sinken. Besonders preiswert sind Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung. Doch die Verbraucherzentralen warnen davor, sich die finanzielle Belastung durch kurze Zinsbindung und niedrige Tilgungen schön zu rechnen. Der Billigzins könne in fünf Jahren, wenn die Zinsbindung ausläuft, zu einem bösen Erwachen führen.

Die Eurokrise verunsichert Europa. Wer sein Geld sicher anlegen will, für den kommt häufig eine Immobilie infrage. Der Zeitpunkt für eine Baufinanzierung scheint derzeit besonders günstig: Die Zinsen sind auf einem Rekordtief und die Monatsraten zur Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung liegen häufig unter den Mietkosten für vergleichbaren Wohnraum. Axel Drückler von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern warnt dennoch vor zu viel Euphorie.

"Selbstverständlich kann ich bei einem Darlehen von 150.000 Euro - wenn ich das auf fünf Jahre festschreibe - einen Zinssatz von 2,2, bis 2,3 Prozent erhalten. Und wenn ich dann mit einem Prozent Tilgung rechne, bin ich bei 403 Euro monatlicher Rate. Das hört sich fantastisch an, aber nach den fünf Jahren habe ich dann immer noch eine Restschuld von 143000 Euro."

Es geht sogar noch günstiger, vereinzelt finden sich Baugeldvermittler, die Kredite für unter zwei Prozent Zinsen anbieten. Wer sich allerdings für die Standardtilgung von einem Prozent entscheidet, sitzt nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist von fünf Jahren auf einer Restschuld von 95 Prozent. Das Problem wurde in die Zukunft verschoben. Wenn die Zinsen dann mittelfristig wieder steigen, kann sich die monatliche Rate drastisch erhöhen.

"Ich halte das Zinsniveau im Moment für sehr sehr niedrig. Insofern ist es sinnvoll, sich diese niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern. Zinsbindungen von 20, vielleicht sogar von 30 Jahren geben dem Bauherrn einfach Planungssicherheit. Insofern ist es sinnvoll im Moment eine lange Zinsbindung zu wählen und diese zusätzlichen Zinsen einfach als Preis für die zusätzlich eingekaufte Sicherheit zu werten und das auch so zu akzeptieren."

Kredite mit 20 Jahren Zinsbindung gibt es derzeit schon für weniger als drei Prozent Zinsen.

Auch sollten Bauherrn nicht auf die Standardtilgung von nur einem Prozent setzen, zwei Prozent sollten machbar sein. Ohne zusätzliche Kosten oder für geringe Mehrkosten können zusätzlich Sondertilgungen vereinbart werden. Üblich sind jährliche Sondertilgungen von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme.

Noch mehr Flexibilität bringt ein sogenannter Tilgungssatzwechsel - bei einigen Baugeldvermittlern gibt es ihn zum Nulltarif. Dabei kann der Kreditnehmer den Tilgungssatz einmal oder auch mehrere Male im Jahr kostenlos ändern und seinen gegenwärtigen finanziellen Möglichkeiten anpassen.

Vorsicht ist dagegen bei Krediten geboten, deren Zinsbindung gesplittet wird, also beispielsweise ein Teil mit fünfjähriger, der andere mit zehn- oder zwanzigjähriger Zinsbindung. Noch einmal Axel Drückler.

"Wenn ich jetzt nach diesen fünf Jahren die Restschuld neu finanzieren muss, dann stehe ich immer vor dem Problem, dass ich am Haken des bisherigen Kreditgebers hänge, denn eine andere Bank wird nachrangig diese Summe nicht finanzieren. Und der gegenwärtige Kreditgeber weiß das ganz genau und kann mich sozusagen erpressen. Er wird mir also kein besonders gutes Angebot für diese Restschuld machen."

Eine Sache, so Drückler, sollte in jedem Fall ganz oben stehen: die Sicherheit für den Kreditnehmer. Und monatliche Raten und Sondertilgungen sollten nach Möglichkeit so bemessen werden, dass die Schulden in 20 bis 30 Jahren abgezahlt werden können.

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