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StartseiteVerbrauchertippEin Kauf kann sich noch lohnen18.07.2017

Immobilien: Boom oder Blase?Ein Kauf kann sich noch lohnen

Die Zinsen sind weiter niedrig, die Kreditkonditionen für Immobilienkäufer günstig. Allerdings warnen immer mehr Experten vor einer Überhitzung bei den Immobilienpreisen - besonders in den Großstädten. Was es beim Immobilienkauf derzeit zu beachten gibt.

Von Dieter Nürnberger

Blick auf die Schönhauser Allee in Berlin-Prenzlauer Berg (picture alliance / zb)
Blick auf die Schönhauser Allee in Berlin-Prenzlauer Berg (picture alliance / zb)
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Immobilienmarkt in Großstädten Billiges Geld, teures Wohnen

In nur einem Jahr stiegen die Preise für Eigentumswohnungen bundesweit um sieben Prozent an. Und in Großstädten wie beispielsweise Berlin oder München zahlte man Ende 2016 sogar elf Prozent mehr als noch vor Jahresfrist. Das sind - wohlgemerkt - Durchschnittswerte, vielerorts fallen die Preissteigerungen noch deutlich höher aus. Denn ein Trend habe sich auch im vergangenen Jahr fortgesetzt, sagt Jörg Sahr, Immobilienexperte der Stiftung Warentest:

"Dort, wo man ohnehin schon relativ viel für Häuser und Wohnungen zahlen musste, da sind die Preise auch deutlich stärker gestiegen, als jetzt in Regionen, die eher strukturschwach oder ländlich sind. Wo die Preise ohnehin schon relativ niedrig waren. Das gilt teilweise auch innerhalb einzelner Städte - gerade bei Immobilien in sehr guten Lagen sind die Preise am stärksten gestiegen. In einfachen Lagen am wenigsten."

Trendwende nicht absehbar

Eine Trendwende am Preismarkt zeichnet sich somit noch nicht ab. Die Deutsche Bundesbank beispielsweise warnt inzwischen davor, dass Haus- und Wohnungspreise vor allem in den Städten bereits 2016 um bis zu 30 Prozent über einem gerechtfertigten Niveau lagen.

Die Stiftung Warentest empfiehlt, einen Blick auch auf die zweite Reihe zu werfen, jenseits der oft überteuerten und begehrten Lagen. Als erste Orientierung gelten Marktberichte und Preisspiegel beispielsweise von Maklerverbänden. Entscheidend sei das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, sagt Jörg Sahr. Dies könne recht einfach überschlagen werden.

"Man teilt den Kaufpreis zur Jahres-Nettokaltmiete, die man bei einer Vermietung für eine vergleichbare Wohnung erzielen könnte. Heute - bei den niedrigen Zinsen - gilt noch das 25-Fache der Jahresmiete als akzeptabel. Aber es gibt schon viele Groß-und Universitätsstädte, da zahlen Käufer teilweise schon mehr als das 30-Fache. Und das kann sich eigentlich nur noch bei hohen Miet- und Preissteigerungen in Zukunft rechnen. Und die sind eben ungewiss."

Je mehr Eigenkapital, desto besser 

Wer kaufen will, sollte Kapital einsetzen, welches in den nächsten 15 bis 20 Jahren nicht benötigt wird. Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital für die Finanzierung zur Verfügung steht, desto besser:

"Die Faustformel lautet: Auf jeden Fall sämtliche Nebenkosten - also Grunderwerbssteuer, eventuell Kosten für einen Makler, Grundbuch- und auch Notarkosten. Das kann je nach Region bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Und dann noch mindestens 10 Prozent, besser natürlich noch etwas mehr, also bis zu 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Aber da ist man gerade in den großen Städten schon bei Summen, die 100.000 Euro oder mehr ausmachen."

Günstige Zinsen langfristig festschreiben

Für die Zukunft entscheidend ist die Zinsentwicklung. Geht es irgendwann nach oben, könnte dies die Nachfrage bremsen und die Preise drücken. Für die Finanzierung eines Immobilienkredits ist es vor allem wichtig, das gegenwärtige Zinsniveau lange zu sichern, sagt Warentester Jörg Sahr: 

"Man sollte auf jeden Fall ein hohes Zinsrisiko vermeiden. Das geht am besten, indem man sich den Zinssatz, den derzeit günstigen Zinssatz, langfristig festschreibt. Eher für 15 oder 20 Jahre, als nur für 10 Jahre. Und dann kommt es noch darauf an, dass man auch eine vernünftige Tilgung mit einbaut, um das Zinserhöhungsrisiko zum Ablauf der ersten Zinsbindung zu minimieren."

Fazit: Auch wenn extreme Preissteigerungen vielerorts einen Immobilienkauf verteuern oder sogar unmöglich machen, solange die Zinsen niedrig bleiben, bestehen Chancen, dass sich ein Immobilienkauf auch langfristig rechnen kann.

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