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StartseiteHintergrundBilliges Geld, teures Wohnen04.04.2017

Immobilienmarkt in GroßstädtenBilliges Geld, teures Wohnen

6.000 Euro kostet ein Quadratmeter in manchen Wohngegenden Kölns. Vor zehn Jahren war es noch die Hälfte. Ähnlich die Situation in den sechs anderen großen Städten Deutschlands: Das Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen steigt - und ist mittlerweile besorgniserregend, warnen Banken und die Immobilienwirtschaft. Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Von Benjamin Hammer und Stefan Maas

Haus mit Zaun in einer Kristallkugel. (imago stock&people)
Steuert der Immobilienmarkt in Deutschland auf eine Blase zu? Diese Frage wird schon seit sechs Jahren diskutiert (imago stock&people)
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"So, dann sind wir auch im fünften Obergeschoss. Wir haben zwei Schlafräume zu dieser Seite ausgerichtet."

Eine Wohnungsbesichtigung in der Innenstadt von Köln. In den ehemaligen Gebäuden der Gerling-Versicherung entstehen gerade neue Eigentumswohnungen. Wer hier kauft, muss viel Geld mitbringen: Die 230-Quadratmeter-Penthouse-Wohnung kostet knapp 1,7 Millionen Euro. 

"Gemütlichkeit. Nee, ist aber schön. Ich finde auch die Lampe hier interessant gelöst, gedämpftes Licht."

Um den Verkauf der Wohnungen im Gerling-Quartier in Köln kümmert sich Roland Kampmeyer. Der Immobilienmakler hat sein Unternehmen vor über 20 Jahren gegründet. Wer ins Gerling-Quartier ziehen will, muss fast 6.000 Euro pro Quadratmeter zahlen. Vor nur zehn Jahren wären es weniger als 3.000 Euro gewesen.

"In der Preisentwicklung muss man ganz klar sagen, dass insbesondere der Neubau Preisentwicklungen genommen hat, die wir sicherlich, auch ich, vor fünf, sechs, sieben Jahren, wenn ich das hätte prognostizieren müssen, nicht für möglich gehalten hätten."

Nachfrage-Boom durch niedrigen Leitzins

Der hohe Preis schreckt die Interessenten aber nicht ab. Im Gegenteil. Manche von Kampmeyers Kunden haben sich im Gerling-Quartier eine Zweit- oder Drittwohnung gekauft. Dort wohnen sie, wenn sie zu Besuch in Köln sind.

"Sie müssen sich das vorstellen, dass mein Unternehmen, Stand heute, über zehntausend vorgemerkte, qualifizierte Interessenten hat, die eine Neubauwohnung in Köln nachfragen."

0,0 Prozent: Der extrem niedrige Leitzins der Europäischen Zentralbank gilt als wichtige Ursache für die enorme Nachfrage. Er wirkt gleich zweifach: Sparer bekommen für ihr Geld auf dem Bankkonto keine Zinsen mehr. Auf der Suche nach höheren Renditen landen viele Investoren bei Immobilien. Gleichzeitig bekommen sie die Immobilienkredite zu extrem günstigen Konditionen, gerade wegen der Geldpolitik der EZB. Die Bundesbank warnt seit Monaten vor starken Überhitzungen der Immobilienmärkte in den Großstädten. In bestimmten Lagen gebe es Preisübertreibungen zwischen 15 und 30 Prozent.

Steuert der Immobilienmarkt in Deutschland auf eine Blase zu? Diese Frage werde schon seit 2011 diskutiert, sagt Jan Hebecker, der beim Immobilienportal Immobilienscout24 den Bereich "Märkte und Daten" leitet. Das Unternehmen wertet dort seine Daten aus ganz Deutschland regelmäßig aus und gewinnt auf diese Weise einen guten Überblick über den Miet- und Kaufmarkt.

Die Daten zeigen: Nach dem Ende der Finanzmarktkrise 2009 sind die Preise von einem Hoch zum nächsten geklettert. "Und jetzt ist die Frage, wo diese Blase entstehen würde."

Eigentumswohnungen werden schneller wieder verkauft

Hebecker kann zumindest genau sagen, wo es keine Blase geben wird: In manchen ländlichen Regionen, wo die Bevölkerung schrumpft und die Immobilienpreise fallen. Auch bei Einfamilienhäusern sieht er eher keine Gefahr.

"Häuser werden wirklich in Deutschland langfristig gekauft. Wir haben nicht den Trend wie in England oder auch in Amerika, dass Häuser gekauft werden für einen bestimmten Lebensabschnitt und dann wieder verkauft werden. So agiert der Deutsche nicht, sondern ich entscheide mich für ein Haus, dass ich dann mein Leben lang bewohnen will."

Anders sieht das bei Eigentumswohnungen aus, denn die werden schneller wieder verkauft und dienen häufig als Kapitalanlage. Auch hier sind die Preise in die Höhe geschnellt. Vor allem in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart.

"Wenn wir die Preise beobachten in den Großstädten, dann ist es tatsächlich so, dass es Überhitzungen gerade bei den Neubauten gibt oder bei den in den vergangenen fünf Jahren gebauten Wohnungen, die so einen neuen Standard haben. Wenn ich vor 2010 gebaut habe, dann kann ich heute, wenn ich die Immobilie verkaufe, fast das Doppelte dafür bekommen."

Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen ist besorgniserregend

Ein Problem könnte vor allem dann entstehen, wenn eine Immobilie gekauft wird, um mit den Mieteinnahmen Rendite zu erwirtschaften:

"Tatsächlich ist es so, dass die Kaufpreise den Mietpreisen davongelaufen sind. Also, wir haben Steigerungen von 40 Prozent bei den Mietpreisen in Berlin, was ein Extrem ist in Deutschland, in den vergangenen fünf Jahren. Wir haben aber Kaufpreissteigerungen von fast 100 Prozent. Und so rechnet man dann immer, dass die Renditen natürlich abnehmen."

In der Folge braucht es immer mehr Jahresmieten, um den Kaufpreis zu refinanzieren. Und so warnte neben den Experten der Commerz- und der Bundesbank auch das Frühjahrsgutachten, das der Zentrale Immobilienausschusses, ein großer Interessensverband der Immobilienwirtschaft, jedes Jahr herausgibt: Das Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen in den sieben größten Städten sei besorgniserregend. Insbesondere in Berlin und München, so der Immobilienausschuss, stünden "die derzeit geforderten Kaufpreise in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen."

Die Autoren kommen deshalb zu dem Schluss, dass in Hamburg und Frankfurt eventuell mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen sei. In München wahrscheinlich. "Für Berlin gilt", heißt es in dem Gutachten, "the party is over." 

"Also, es ist richtig, dass es in einzelnen Segmenten nur noch gewisse Mietsteigerungen geben wird", relativiert Klaus-Peter Hesse, der Geschäftsführer des Zentralen Immobilienausschusses vorsichtig.

"Der Markt wird sich diesen selbstverständlich auch anpassen und man wird weiterhin gucken, wie die Bedarfe gedeckt werden, aber ich sehe darin derzeit kein Problem. Im Grundsatz gehen wir davon aus, dass es auch in den nächsten Jahren Nachfrage nach Immobilien in den Metropolregionen geben wird."

Diese Einschätzung deckt sich mit der anderer Experten und auch der Bundesbank. Der Grund für die anhaltende Nachfrage, sagt Hesse, seien die weiterhin niedrigen Zinsen.

Die US-amerikanische Notenbank FED hat inzwischen begonnen, den Leitzins langsam und schrittweise wieder anzuheben. Die Europäische Zentralbank ist dem nicht gefolgt. So lange die Zinsen so niedrig blieben, sich also viele Leute einen Immobilienkredit leisten könnten, gebe es kein Problem, sagt der Geschäftsführer des Zentralen Immobilienausschusses. Sollten aber die Zinsen steigen, auch um eine Überhitzung des Marktes zu verhindern, würden sich Kredite verteuern und die Nachfrage nach Immobilien sinken. Dass das bald der Fall sein könnte, danach sieht es im Moment aber nicht aus.

"Magst Du auch was trinken? Ich hätt' gern einen Milchkaffee."

Vom Schmuddelkiez zu einer der teuersten Lagen von Köln

Ein hippes Café in der Körnerstraße in Köln-Ehrenfeld. Ein fair gehandelter Bio-Kaffee kostet hier 2,50 Euro. Die Körnerstraße gehört heute zu den begehrtesten Lagen in Köln. Das war nicht immer so. Jürgen Schaden-Wargalla zog vor über 20 Jahren hierhin. Er kann die Geschichte seines "Veedels" also gut beurteilen.

"Ganz früher, ich weiß es aus den Erzählungen von den Ureinwohnern hier, in Anführungszeichen, war hier die "Räuberstraße". Hier gab es damals, es ist 40 Jahre her, da gab es hier Banden, die sich gegenseitig bekämpft haben. Dann haben die die Körnerstraße gesperrt."

Die Venloer Strasse im Stadteil Ehrenfeld  (picture alliance / dpa / Oliver Berg)Köln Ehrenfeld (picture alliance / dpa / Oliver Berg)

Vom Schmuddelkiez zu einer der teuersten Lagen von Köln. In der Körnerstraße kann man diese Entwicklung gut beobachten. Nach Jahren des Leerstandes kamen Künstler und junge Familien. Das "Veedel" ist begehrt. Die Eigentümer der Häuser in der Körnerstraße haben schon viele Briefe von Investoren oder Immobilienkonzernen bekommen. Oft klingelt das Telefon. Wer will sein Haus verkaufen? Auch Jürgen Schaden-Wargalla hat Dutzende Anrufe bekommen. Ihm und seiner Frau gehören drei Häuser in der Körnerstraße.

"Die Preise sind wahnsinnig geworden. Also wir haben ja nur ein Bruchteil von dem bezahlt, was das heute kostet."

Für sein Haus mit vier kleinen Wohnungen und einem großen Hinterhof mit Lagerhalle zahlte Schaden-Wargalla vor 20 Jahren umgerechnet knapp 200.000 Euro. Heute werden Haus und Grundstück mit über zwei Millionen Euro bewertet. Damit hat sich der Preis verzehnfacht. Völlig absurd sei das, meint Schaden-Wargalla.

"Der Markt ist einfach übertrieben. Die Häuser sind es hier alle nicht wert, von dem was die hier alle an Preisen bieten. Die Keller sind hier alle nass. Grundsätzlich, bei jedem Haus. Ich kann nicht hier 5000 Euro für den Quadratmeter nehmen und habe ein Haus, was ich hier immer gut pflegen muss, weil es durch Feuchtigkeit beschädigt werden kann."

So platzte die Immobilienblase in den USA

Befindet sich die Körnerstraße bereits in einer Immobilienblase? Werden die Preise bald stagnieren und vielleicht sogar abstürzen? Ganz genau kann das niemand prognostizieren. Ein Blick in die Vergangenheit könnte jedoch helfen.

"It was an historic day with Wall Street shaking to its very foundation today, right now breaking news …"

Die Vereinigten Staaten von Amerika im September 2008. Eine der schwersten Finanzkrisen der Geschichte erreicht ihren vorläufigen Höhepunkt. Die Aktienmärkte in den USA brechen ein, Banken gehen Pleite. Auslöser der US-Finanzkrise ist das Zerplatzen einer Immobilienblase.

"In den USA haben wir so eine typische kreditfinanzierte Immobilienblase gesehen, die so um 2002, 2003 so richtig Fahrt aufnahm".

Moritz Schularick ist Professor für Makroökonomie und Wirtschaftsgeschichte an der Universität Bonn. Sein Spezialgebiet: Die historische Entwicklung von Immobilienpreisen. In den Jahren vor der US-Finanzkrise war der Leitzins – so wie heute – extrem niedrig. Investoren suchten nach Alternativen. Also boten sie Privathaushalten Immobilienkredite zu sehr günstigen Konditionen an. Mehr noch: Einige Investoren vergaben sogenannte "Sub-Prime-Kredite" an Kunden, die von klassischen Banken als Risikofaktoren eingestuft wurden. Kunden mit schlechter Bonität.

"Die Haushalte haben sich also verschuldet, um Immobilien zu kaufen. Das hat die Immobilienpreise aufgrund der höheren Nachfrage nach oben getrieben. Die nächste Runde von Haushalten, die dann auf diesen Zug aufgesprungen ist, musste noch mehr Kredit aufnehmen, so dass sich Kreditnachfrage und Hauspreise gegenseitig aufgeschaukelt haben."

Immer mehr Haushalte konnten ihre Kredite nicht mehr bedienen. Die Häuser wurden zwangsvollstreckt. Auf dem Markt befanden sich plötzlich sehr viele Immobilien. Die Folge: Die Preise sanken dramatisch. In manchen Bundesstaaten um 50 Prozent. Die Immobilienblase war geplatzt. Für viele Banken, denen die Häuser mittlerweile gehörten, war das eine Katastrophe: Sie gingen pleite.

Eine extrem liberale Kreditvergabe, steigende Preise. Die Entwicklung einer Blase, die schließlich platzt: So kam es nicht nur in den USA, sondern in vielen Ländern. Könnte es bald auch in Deutschland soweit sein? Der Ökonom Moritz Schularick winkt ab.

"Der große Unterschied zwischen dem, was wir in Deutschland in den letzten Jahren erleben und dem, was wir in Amerika, Ende des 21. Jahrhunderts erlebt haben, ist, dass wir keinen Kreditboom in Deutschland sehen. Diese Interaktion, das zeigen alle Forschungen, sowohl auf der empirischen, als auch auf der theoretischen Seite: Es ist in der Tat dieses Zusammenspiel von steigenden Preisen und Kreditfinanzierung, das so ein finanzielles Kartenhaus aufbaut, das dann irgendwann in sich zusammenbricht."

Obergrenzen für die Gesamtverschuldung soll Crash verhindern

In Deutschland soll sich nicht wiederholen, was in den USA, in Großbritannien oder Spanien passiert ist. Deshalb hat der Bundestag in der vergangenen Woche ein neues Gesetz verabschiedet. Die Finanzaufsicht Bafin kann in Zukunft vorsorglich eingreifen, wenn eine Immobilienblase droht. So kann die Bafin bei Blasengefahr eine Obergrenze für die Darlehenshöhe festlegen, bezogen auf den Immobilienwert. Außerdem kann sie bestimmen, in welchem Zeitraum Kredite zurückgezahlt werden müssen. Kredite unter 50.000 Euro bleiben von den neuen Regeln ausgenommen.

Allerdings haben Union und SPD den Gesetzentwurf aus dem Bundesfinanzministerium entschärft. Der sah nämlich unter anderem noch vor, dass die Bafin Obergrenzen für die Gesamtverschuldung von Darlehensnehmern hätte festlegen dürfen, wenn flächendeckend durch eine riskante Kreditvergabe die Finanzstabilität gefährdet würde.

Dieser sehr weitreichende Vorstoß war bei Banken auf Kritik gestoßen, aber auch bei den Finanzpolitikern der Großen Koalition, sagt der SPD-Politiker Manfred Zöllmer. Zum einen verlangten deutsche Banken bei der Kreditvergabe ohnehin viel mehr Sicherheiten als zum Beispiel Banken in den USA. Zum anderen wisse die Politik, dass Neubau das wichtigste Instrument sei, um Wohnungsknappheit und damit immer höheren Preisen entgegenzuwirken.

"Unsere Aufgabe war es jetzt, ein Instrumentarium zu schaffen, das im Zweifelsfall wirkt und eingesetzt werden kann, aber nicht der Branche den Eindruck vermittelt, ihr müsst jetzt sehr restriktiv sein im Bereich der Kreditvergabe, denn wir wollen ja, dass Wohnungen gebaut werden, und wir wollen die Kreditvergabe auch nicht behindern. Das war sozusagen die Zwickmühle."

Entschärft wurde inzwischen auch die Umsetzung einer europäischen Richtlinie: Junge Familien, Selbständige und Senioren hätten es sonst sehr schwer gehabt einen Hauskredit zu bekommen.

"Also, die Politik kann etwas bewegen, und ich finde auch, sie muss etwas bewegen", sagt der CDU-Politiker Jan-Marco Luczak.

Denn über Jahre wurde in Deutschland zu wenig gebaut. Bundesbauministerin Barbara Hendricks hält 400.000 neue Wohnungen für notwendig, um den Bedarf zu decken - pro Jahr!

2016 waren es etwas über 323.000. Das ist zwar eine kräftige Steigerung im Vergleich zu 2015, aber immer noch weit entfernt vom politischen Anspruch. Damit sich daran etwas ändert, sagt Jan-Marco Luczak, gibt es verschiedene Stellschrauben.

"Das fängt bei der Frage des Baulandes an, es muss mehr Bauland ausgewiesen werden, es muss auch zu vernünftigen Konditionen ausgewiesen werden, wir müssen beim Bauordnungsrecht herangehen, wir müssen verbessern, dass man im urbanen Raum nachverdichten kann, also in den Ballungsräumen mehr bauen, höher bauen können. Und wir müssen auch in den Kosten ansetzen, viele von den bauordnungsrechtlichen Vorschriften, wenn ich an die Voraussetzungen für die energetische Sanierung und Beschaffenheit eines Hauses denke, das verteuert Wohnen."

Nachhaltiger Wohnungsbau soll gefördert werden

Bundestag und Bundesrat haben im März ein Gesetz beschlossen, dass es möglich macht, in städtischen Gebieten die Bebauung noch zu verdichten, also zum Beispiel Brachflächen in der Stadt zu nutzen oder in Gewerbegebieten Wohnungen zu bauen. Es gibt auch Überlegungen wie junge Familien finanziell besser gefördert werden können, wenn sie Eigentum erwerben wollen. Allerdings haben Union und SPD dazu unterschiedliche Vorstellungen. Hinzu kommt, für vieles sind die Länder und Kommunen zuständig. Beispiel Sozialwohnungen: Diesen Bereich verantworten die Bundesländer. Berlin überweist lediglich Geld. Aber nur noch bis Ende 2019.

Der Bund müsse sich überlegen, was denn seine Rolle in diesem Bereich sein könnte, sagt der Grüne Chris Kühn.

"Wir wollen eine Steuerförderung für gemeinnützige Wohnungsunternehmen und Menschen, die in den gemeinnützigen Wohnungsmarkt investieren und darüber dann auch eine nachhaltige Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum machen."

Nachhaltigkeit: Darauf setzt auch Jürgen Schaden-Wargalla, der alteingesessene Hausbesitzer in der Körnerstraße in Köln-Ehrenfeld. Er hofft, dass das Interesse der Immobilienkonzerne an seiner Straße bald abnimmt.

"Eine Finanzwelt macht die Straße kaputt. Eine Straße lebt von den kreativen Köpfen und nicht von den Leuten, die irgendwann mit ihrem Geld nur irgendwo herum-aasen. Wenn dann Häuser kaputtsaniert werden, es gibt hier Immobilienmakler, die fangen an, Häuser hier aufzukaufen und machen dann Eigentumswohnungen draus. Das ist eine Katastrophe. Die nehmen so hohe Preise, dass die einfach nicht finanzierbar werden. Und es gibt ja viele Familien, die etwas suchen."

Der Immobilienmakler Roland Kampmeyer hält dagegen: Nicht alle könnten nun einmal in den begehrten Innenstadtlagen leben. Und es gebe in Deutschland jede Menge Käufer, die sich die aktuellen Preise leisten könnten. Die Sorge vor einer Immobilienblase? Das sei absoluter Nonsens. 

Ein Haus zu besitzen, bedeutet heutzutage Reichtum

"Gerade weil die Menschen, die Immobilien gekauft haben, mit einem hohen Eigenkapital in das Investment hineingegangen sind. Wir haben eine Generation der Erben im Moment in Deutschland, die sehr viel in Immobilien investiert. Viele kommen nach 15 bis 20 Jahren schuldenfrei aus dem Investment der Immobilie raus. Und all diese Faktoren führen dazu, definitiv, dass wir nicht mal ansatzweise von einer Blase sprechen können."

Ähnlich sieht das der Wirtschaftswissenschaftler Moritz Schularick: "Ich denke nicht, dass wir flächendeckend zur Zeit, eine klassische Immobilienblase erleben, die auf eine Finanzkrise zuläuft. Denn dafür fehlt uns ein ganz wichtiger Bestandteil von solchen Immobilienblasen, nämlich die Kreditfinanzierung. Das Kreditwachstum in Deutschland ist relativ langsam."

Auch ohne Blase: Der rasante Anstieg der Immobilienpreise in Deutschlands Städten hat den Kölner Hausbesitzer Jürgen Schaden-Wargalla – ob er wollte oder nicht – zum reichen Mann gemacht. Seine Häuser verkaufen und zu Geld machen, das ist für ihn trotzdem ausgeschlossen.   

"Eigentlich hat es für mich nur einen Wert von Heimat im Endeffekt. Ich sitze hier und das ist meine Heimat geworden in diesen zwanzig Jahren. Weil meine Kinder hier geboren sind, die sind bei uns im Haus geboren und das ist natürlich ein Fundament, das kannst Du ja gar nicht mehr verrücken."

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