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StartseiteHintergrundInvestieren in Betongold11.07.2012

Investieren in Betongold

Der Preis steigender Immobilien-Nachfrage

Die globale Finanzkrise wirkt sich auf das Anlageverhalten deutscher Bürger aus. Die Immobilie erscheint attraktiv: Mögen Anlagen in Aktien und Versicherungen schmelzen, das Haus oder die Wohnung bleibt. Doch auch der Bau- und Kaufboom ist letztlich nicht ohne handfestes Risiko.

Von Caspar Dohmen

Ein Heim gegen die Krise? Erst ausführlich informieren, dann durchrechnen - und erst dann entscheiden. (picture alliance / CTK)
Ein Heim gegen die Krise? Erst ausführlich informieren, dann durchrechnen - und erst dann entscheiden. (picture alliance / CTK)

"79.500 Euro zum Ersten, 79.500 Euro zum Zweiten, 79.500 Euro zum Dritten!"

Die Amtsrichterin erteilt einem Herrn in der vorderen Reihe den Zuschlag für eine vermietete, 43 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung in der Scharnhornstraße 28 in Berlin Mitte. 30 Minuten hat die Zwangsversteigerung im Gerichtssaal gedauert. Nur einer der zehn Anwesenden hatte geboten. Ein Geheimtipp für Wohnungsinteressenten sind Zwangsversteigerungen jedoch schon lange nicht mehr. Meist herrscht Gedränge, so wie am Vortag im Amtsgericht Charlottenburg.

"Der Gerichtsaal war total voll mit Interessenten, das waren bestimmt, ich schätze 55, 60 Interessenten und Verkehrswert 70.000. Das erste Gebot war auch gleich 70.000, das zweite Gebot 72.000, das dritte Gebot 90.000 und dann ist das halt so schrittweise immer weiter gegangen - und letztendlich ist dann über die 50 Quadratmeter ein Wert von 108.000 rausgekommen."

Der Architekt Peter Dirk wollte sich an diesem Tag ein Bild von der Lage bei Zwangsversteigerungen machen. Bei der Berliner Verbraucherzentrale berät er tagtäglich Menschen, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen. Derzeit ist er ziemlich ausgebucht, weil in der Hauptstadt viele eine Immobilie kaufen wollen. Häufig sind es Menschen, die eine sichere Anlage für ihr Geld suchen.

"Das ist sicherlich halt darauf zurückzuführen, die Verunsicherung über den Euro und andererseits, das weiß ich wirklich selbst auch aus Erfahrung, dass die Leute teilweise negative Erfahrung gemacht haben am Finanzmarkt, über Fonds, über Aktien, wird mir immer häufiger auch geschildert, dass die Leute sagen, da habe ich bluten müssen und ich möchte einen Teil meines Geldes sichern und auch sagen, wenn ich den richtigen Standort wähle, ich gehe gar nicht von einer Wertentwicklung aus, dann kann ich mir zumindest sicher sein, dass diese Teilsumme gesichert ist."

Neben Privatleuten decken sich auch Versicherungen, Pensionsfonds, Stiftungen oder sonstige institutionelle Investoren in großem Stil mit Wohnungen und Häusern in Berlin ein. So wie der schwedische Investor Akelius, der erst kürzlich einen Block aus den 1950er-Jahren mit rund 140 Wohneinheiten im Stadtteil Mitte gekauft hat. Das Brandenburger Tor und der Hackesche Markt sind nur ein paar Minuten mit dem Fahrrad entfernt. Hier wohnen Menschen gerne. Seit 2008 sind die Preise für Immobilien in dem Kiez um knapp ein Drittel gestiegen. 13.000 Wohnungen besitzt Akelius bereits in Deutschland, etwa jede zweite davon in der Hauptstadt. Bundesweit will der Investor in diesem Jahr für 250 Millionen Euro vor allem Wohnimmobilien kaufen. Angesichts der hohen Nachfrage steigen die Preise. Pär Hakeman hat einige Jahre in London gelebt, wo bis zum Platzen der Immobilienblase die Musik im Immobiliengeschäft spielte. Seit einiger Zeit arbeitet er nun als Deutschland-Geschäftsführer für Akelius von einem Büro am Leipziger Platz aus:

"Der Immobilienmarkt ist relativ heiß zurzeit, es gibt viele inländische, aber auch ausländische Investoren, die unbedingt Geld in Immobilien, insbesondere in deutsche Immobilien investieren wollen, die scheinen nicht mehr so genau zu prüfen wie vor einem Jahr, sondern jetzt gibt es dann doch die Tendenz schnell ein Haus vorbeifahren, anschauen und dann sagen, das kaufen wir, und zwar zu dem Preis, der vom Verkäufer abgerufen wird."

2010 stiegen die Preise für Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen hierzulande im Schnitt um 2,5 Prozent. 2011 waren es bereits 5,5 Prozent. "Kräftig verteuert" hätten sich die Wohnimmobilien, schrieb die Deutsche Bundesbank in ihrem Monatsbericht im Februar 2012.

Trotzdem wollen institutionelle Investoren in den nächsten drei Jahren weiter Gelder von Anleihen, Aktien oder sonstigen Anlagen in Beton umschichten und ihren durchschnittlichen Immobilienanteil um etwa ein Fünftel auf 8,4 Prozent erhöhen. Das ist das Ergebnis einer Umfrage unter Profianlegern der Steinbeis-Hochschule und der Commerz Real, der Immobilientochter der Commerzbank Gruppe.

Dabei sah sich die Bundesbank schon jüngst veranlasst, Investoren und die finanzierenden Banken auf ein Risiko hinzuweisen: Aufgrund der in den kommenden Jahrzehnten weiter schrumpfenden Bevölkerung sei "nicht gesichert", dass "steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können".

Während in Deutschland der Immobilienmarkt boomt, leiden viele Länder noch massiv unter den Folgen der geplatzten Immobilienblase, die insbesondere in den USA und Spanien entstanden war. In beiden Ländern hatten Banken jahrelang einen Bauboom befördert, indem sie an Menschen in immensem Umfang Kredite für den Immobilienerwerb vergaben. Häufig finanzierten die Kreditnehmer die Immobilien komplett mit einem Bankkredit. Als ab 2007 immer mehr Menschen in den USA ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen konnten, platzte dort die Immobilienblase, reihenweise standen Banken plötzlich am Abgrund, viele wurden von den Regierungen mit Milliarden an Steuergeldern gerettet. Es begann die schlimmste Wirtschaftskrise seit den 1930er-Jahren, deren Folgen bis heute anhalten.

In Spanien ist die Not wegen geplatzter Immobilienfinanzierungen gerade akut. Erst kürzlich hat die spanische Regierung mit der Bankia die viertgrößte Bank des Landes verstaatlicht und die EU arbeitet an einem Hilfspaket für die spanischen Banken in Höhe von hundert Milliarden Euro. Ein böses Erwachen gab es auch für viele Immobilienkäufer. Erst verloren viele in der Wirtschaftskrise ihren Job, dann konnten sie ihre Kredite nicht mehr bezahlen und es kam zu Zwangsräumungen. Rund eine halbe Million spanischer Wohnungsbesitzer musste ihre eigenen vier Wände schon verlassen.

Nachdem europäische Immobilienmärkte wie Irland oder Spanien kollabiert sind, schauen sich Investoren vermehrt in Deutschland um. Auch die Deutschen selbst, die in den Vorkrisenjahren wegen höherer Renditen mehr Geld ins Ausland transferiert hatten, als Ausländer in Deutschland angelegt hatten, entdecken jetzt den heimischen Immobilienmarkt. Das notwendige Kapital für den Immobilienkauf stellen Banken gerne zur Verfügung, sagt Christian Kirchner, stellvertretender Ressortchef Finanzen bei der Financial Times Deutschland in Frankfurt.

"Banken haben nichts lieber als einen Kunden, der einen Immobilienkredit aufnimmt, weil Kunden sehr diszipliniert ihren Immobilienkredit zurückzahlen. Das ist aus Sicht der Bank ein ganz tolles Geschäftsmodell, da verdiene ich Geld mit und der Kunde hackt sich eher eine Hand ab, als das er sein Häuschen hinterher verramschen muss, weil er den Kredit nicht mehr zahlen kann."

Die Banken selbst wiederum schwimmen derzeit im billigen Geld der Zentralbanken. Um die Konjunktur in der krisengeschüttelten Volkswirtschaft Europas zu stimulieren, hält die EZB die Zinsen niedrig. Der Leitzins steht auf einem historischen Rekordtief. Selbst über die Zeiträume von 20 Jahren kann ein Immobilienkäufer günstige Konditionen mit seiner Bank vereinbaren.

Auch Fondsgesellschaften aus den USA, Asien oder Skandinavien, die von den steigenden Renditen profitieren wollen, sind nun in großem Stil aktiv. Letztes Jahr hatten die Eigentümer die Mieten für Wohnungen im Schnitt bundesweit um 4,7 Prozent erhöht – solch eine Mietentwicklung lockt ausländische Investoren, die noch Luft für weitere Mieterhöhungen sehen. Alleine in Berlin sollen ausländische Investoren vergangenes Jahr bereits etwa jeden dritten Immobilienkauf getätigt haben.

Die Kaufpreise je Quadratmeter für Wohnimmobilien vor allem in den Großstädten sind deutlich gestiegen. Der bundesweit tätige Immobilienmakler Engel & Völkers spricht von dem "höchsten Preisniveau" für Anlageimmobilien, "das es je gab". Droht jetzt in Deutschland eine neue Spekulationsblase? Pär Hakeman gibt sich gelassen:

"Also wir sehen keine Blase, möglicherweise ein Bläschen, die Preise sind nach oben gegangen, weil das Interesse sehr, sehr groß ist zurzeit. Die sogenannten Märkte allokieren zurzeit sehr, sehr viel Geld zu Immobilieninvestitionen und da Immobilien auch ein knappes Gut ist, steigen die Preise."

Tatsächlich ist es gar nicht so einfach, eine Immobilienblase zu erkennen. Darauf macht der Ökonom Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaft aufmerksam:

"Alleine, dass die Preise sehr stark und relativ lange Zeit wachsen, sagt nicht unbedingt, dass es um eine Preisblase, Immobilienpreisblase zum Beispiel geht, weil, die Immobilienpreise sind eng mit Konjunktur und Demografie verbunden, also wenn das Einkommen wächst, die Kaufkraft wächst, dann werden auch die Immobilienpreise wachsen."

Hinzu kommt eine Renaissance der Städte. Viele Menschen ziehen im Alter wieder aus dem Speckgürtel in die Stadt, hier sind die Wege kurz, ob zum Arzt, ins Café oder Museum. Wegen kurzer Wege zu Kindergarten und Arbeit bleiben anders als früher auch immer mehr junge Menschen in der Stadt wohnen, wenn sie eine Familie gründen. Außerdem haben mehr Menschen in Deutschland Arbeit. Vor der Krise betrug die Arbeitslosigkeit in Deutschland zwölf Prozent, jetzt sind es nur noch sieben Prozent. Veränderter Lebensstil und höhere Kaufkraft führen in den Ballungszentren zu steigenden Preisen, zumal in Deutschland im vergangenen Jahrzehnt wenig Wohnungen gebaut worden sind. Im Spitzenjahr 1995 waren es laut dem Ifo-Institut noch 603.000 Wohnungen, 2011 waren es dagegen nur noch 162.000.

Die Ökonomen beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung, DIW, wollten genau wissen, wie sich die Preise entwickeln und haben deswegen einen eigenen Immobilienpreisindex entwickelt. Sie werteten über einen Zeitraum von mehreren Monaten bundesweit alle Kaufangebote auf den drei großen Internetportalen Immobilienscout24.de, Immonet.de und Immowelt.de aus. Ihr Ergebnis: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beim Verkauf beläuft sich auf 1500 Euro. Am höchsten sind die regionalen Durchschnittspreise in München mit 4000 Euro je Quadratmeter, in Berlin sind es 2100 Euro. Tatsächlich können im Einzelfall die Preise gerade für private Käufer jedoch höher sein als im Internet ersichtlich, weiß Peter Dirk aus diversen Beratungsgesprächen mit Verbrauchern.

"Das kann man auch fast als neueres Phänomen bezeichnen, dass es mitunter halt einen Einstandspreis gibt, gerade bei sogenannten Bestandsimmobilien, da wird ein Preis halt irgendwo veröffentlicht, ich sag mal 120.000 und dann wird eine Massenbesichtigung gemacht und dann wird den Leuten eröffnet, dieses ist lediglich halt ein Ausgangspreis, ihr könnt jetzt ein Gebot abgeben, dann wird so eine Frist eingeben von teilweise zwei Wochen, und der Meistbietende kriegt dann den Zuschlag."

Lange galt der deutsche Immobilienmarkt als vergleichsweise langweilig und traditionelle Großinvestoren wie Versicherer trennten sich von ihren Wohnungsbeständen. Von 2000 bis 2005 fielen in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien um rund zehn Prozent und stagnierten bis 2009 - in einigen Regionen hält dieser Trend an.

"Was regionale Märkte angeht, dann sieht man deutlich eine starke Trennung zwischen den Städten, wo die Immobilienpreise und Mieten sehr stark wachsen, zum Beispiel Berlin, München, Hamburg, aber auch Dresden und den Städten, wo die Preise und Mieten abnehmen, das sind vor allem die Ruhrgebietsstädte. Die Immobilienpreisblase, wenn es sie gibt, beginnt an einzelnen Stellen, was aber nicht bedeutet, dass sie ungefährlich ist und das ist eine der Lehren, die man aus Vergangenheit ziehen kann, vor allem aus der Wiedervereinigungs-Immobilienpreisblase."

Einige Anleger haben nämlich auch in Deutschland vor gar nicht allzu langer Zeit Erfahrungen mit einer Immobilienblase gemacht. Um nach der Wiedervereinigung den Aufbau Ost anzukurbeln, hatte sich die damalige Bundesregierung nach 1989 entschieden, für Investitionen in Wohnraum günstige Abschreibungsmöglichkeiten zu gewähren. Wer eine Wohnung baute oder kaufte und sie vermietete, der konnte Steuern sparen.

"Da sind ja streckenweise dann ganz kleine Wohnungen halt, teilweise unter 40 Quadratmetern in Leipzig dann verkauft worden für hundert, 120.000 Euro, wenn man sich das mal vorstellt, ist das schon Wahnsinn. Und wenn die Leute wirklich ganz großes Pech hatten, und das hatten nicht wenige, dann haben sie überhaupt keine Vermietung erreicht, sie haben auf der Gegenseite Kosten gehabt, Finanzierungskosten, sie mussten Wohngeld zahlen für das Objekt, aber haben im Gegenzug überhaupt keine Einnahmen gehabt, und natürlich dann das Problem auch noch, dass sie gar keine Möglichkeit hatten, das Objekt zu veräußern."

Schätzungsweise rund 300.000 Anleger haben damals beim Kauf solcher Schrottimmobilien hohe Verluste gemacht und einige haben sich finanziell ruiniert. Reihenweise kam es zu Gerichtsverfahren, weil sich Anleger von Immobilienverkäufern betrogen sahen. Die Motive für den Immobilienkauf haben sich jedoch verändert. Damals lockte vor allem die Aussicht auf Steuerersparnisse ...

... Zwei Jahrzehnte später suchen die Anleger angesichts der Eurokrise vor allem eine Möglichkeit, den Wert ihres Vermögens zu erhalten. Einige Experten sind der festen Überzeugung, dass die westlichen Industriestaaten die hohe Staatsverschuldung abbauen werden, indem sie eine höhere Inflation zulassen. Ein solches Szenario erwartet mittelfristig auch Philipp Vorndran, Kapitalmarktstratege bei Flossbach, einem Beratungshaus für vermögende Privatkunden:

"Ich bekomme auf der einen Seite Inflation, Inflation, die in einer Größenordnung liegt zwischen sechs und zehn Prozent, die Notenbanken und die Staaten werden es nicht zulassen, dass die Zinsen adäquat ansteigen und die Risikoschutzfunktion über einen Zins, der ein Prozent höher wäre als die Inflation, darstellt, weil sie genau wissen, in so einem Umfeld wären dann ihre Volkswirtschaften und ihre Staaten relativ schnell pleite, sondern, die werden die Zinsen künstlich tief halten. Das bedeutet, ich bekomme mit allen nominalen, zinstragenden Anlagen negative reale Zinsen, also nach Inflation und nach Steuern reduziert sich Jahr für Jahr meine Kaufkraft. Das klingt im Moment ein bisschen theoretisch, haben wir aber schon, auch in Deutschland."

Wer beispielsweise deutsche Staatsanleihen kauft, der macht derzeit ein reales Minus von 1,4 Prozent. Bei Vorndran stehen bei der Beratung der Kunden Sachwerte deswegen ganz oben auf der Liste der Empfehlungen.

"Da gehören ganz klar Aktien dazu, die solide Bilanzen haben, die auch einmal ökonomisch harte Phasen überstehen. Dazu gehört eine Immobilie, also die privat genutzte Wohnimmobilie ist für uns immer der allererste und wichtigste Schritt beim Aufbau eines Realwertportfolios."

Viele Anleger greifen also zur Immobilie, weil sie eine Entwertung des Geldes durch die Schulden und Gelddruckorgien der Zentralbanken fürchten. Wer nicht selbst auf die Idee kommt, dem raten Vermögensverwalter, Makler oder Finanzdienstleister häufig zu dem Schritt, beobachtet Christian Kirchner, stellvertretender Leiter für Finanzberichterstattung bei der Financial Times Deutschland.

"Es klingt intuitiv richtig, Immobilien sind ein toller Inflationsschutz, weil, man hat vielleicht in der eigenen Familie auch eine Immobilie geerbt oder kennt einen, der damit gut durch die Währungsreform in den Vierziger Jahren gekommen ist und dann nimmt man natürlich auch an, dass das womöglich für künftige Probleme oder eine brutal anziehende Inflation eine vernünftige Lösung ist."

Zwei Mal gab es in Deutschland in den vergangen hundert Jahren Situationen, in denen die Ersparnisse der Menschen in Deutschland entwertet worden sind: in der Weltwirtschaftskrise und der Zeit der Hyperinflation in den 1920er-Jahren und nach dem Zweiten Weltkrieg in den 1940er-Jahren. Wer überlebte und danach auch noch eine unzerstörte Immobilie besaß, der hatte tatsächlich doppelt Glück gehabt und stand besser da, als die Besitzer von Sparkonten oder Lebensversicherungen.

Eignen sich Beton und Steine also besonders um in Zeiten von Inflation und Deflation, den Wert des Vermögens zu sichern? Diese Frage haben sich kürzlich Analysten der Schweizer Bank Credit Suisse und der London Business School gestellt und sich die Entwicklung in 19 Ländern über 122 Jahre angeschaut. Christian Kirchner hat die Ergebnisse in einem Kommentar unter dem Titel "Klarer Kopf statt weiche Knie" verarbeitet:

"Dann stellt man fest, dass Immobilien eigentlich kein tauglicher Inflationsschutz sind, es ist vielmehr tatsächlich so, dass wenn die Inflation anzieht, die Immobilienpreise sogar nachgeben, was auch sinnvoll klingt und rückblickend vernünftig erscheint, dass es tatsächlich so ist, denn wenn die Inflation anzieht, geht es ja in der Regel einher mit einer schlechten Wirtschaftslage, das ist kein gutes Zeichen und dann ist die Investition in Immobilien eigentlich das Letzte, an das Menschen denken, da geht es ja erst einmal um den Existenzerhalt, die eigene Arbeit und weniger um die Investition in eine Immobilie."

Langfristig erzielten die Immobilienbesitzer durchschnittlich eine reale Rendite von 1,5 Prozent, ein Drittel weniger als bei Anleihen. Bei Aktien gab es seit dem Jahr 1900 sogar ein Plus von durchschnittlich 6,9 Prozent. Ausschlaggebend für diese Renditen war jedoch nicht die Tatsache, dass diese Anlagen einen stetigen Inflationsschutz boten, sondern vielmehr, dass Immobilienbesitzer und Aktienbesitzer langfristig dafür belohnt wurden, mit ihren Engagements zwischenzeitlich Wertverluste und Weltkriege ausgehalten zu haben.

Nur kurz konnten sich auch diejenigen freuen, deren Immobilienkredit-Verpflichtungen sich durch die Inflation schnell in Luft auflösten. Krisensituationen erfordern Krisenmaßnahmen. So hat der Staat die Profiteure 1923 und 1948 mit einer Hypotheken(gewinn)Steuer an den Krisenkosten beteiligt und gleichzeitig Mietpreisbindungen eingeführt. Ziemlich wahrscheinlich dürften Regierungen in Zukunft ähnlich handeln. Sichere Rezepte in unsicheren Zeiten gibt es eben nicht.

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