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Mieten, kaufen, finanzieren

Stiftung Warentest analysiert den deutschen Immobilienmarkt

Von Dieter Nürnberger

Das Neubaugebiet Frankfurter-Riedberg - die Immobilienpreise steigen.
Das Neubaugebiet Frankfurter-Riedberg - die Immobilienpreise steigen. (AP)

Mancherorts in Deutschland explodieren die Immobilienpreise derzeit regelrecht. Stiftung Warentest hat sich die Entwicklung genauer angeschaut und ist der Frage nachgegangen, ob man besser mieten oder kaufen sollte.

München ist schon seit langer Zeit ein teures Pflaster. Und doch stiegen im vergangenen Jahr die Preise für Eigentumswohnungen hier noch einmal um knapp neun Prozent. Vergleichsweise hohe Zuwachsraten wurden auch aus Berlin, Hamburg oder Stuttgart gemeldet. Der Immobilienmarkt in Deutschland scheint derzeit in vielen Regionen nur eine Richtung zu kennen: Es geht nach oben. Allerdings heißt dies noch lange nicht, dass sich deshalb ein Kauf kaum noch lohne, sagt Ariane Lauenburg, Redakteurin bei "finanztest". Argumente dafür gebe es viele.

"Die Leute haben Angst um den Euro, eine Immobilie ist wertbeständig, sie schützt vor Inflation. Und angesichts historisch-niedriger Bauzinsen von ungefähr drei Prozent über sehr lange Laufzeiten ist es derzeit eine gute Anlage."

In bestimmten Großstädten werde es aber immer schwieriger, noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Manche warnen sogar schon vor einer Immobilienblase wie in den USA vor ein paar Jahren. Doch wirklich besorgniserregend ist die Situation derzeit nicht. Es gibt nämlich vielerorts auch noch moderate Entwicklungen – günstige Städte mit recht niedrigen Quadratmeterpreisen sind derzeit beispielsweise Magdeburg, Halle (Saale) oder auch Dortmund.

"'"Deutschlandweit gibt es im Immobilienmarkt eine durchschnittliche Preissteigerung bis zu drei Prozent. Somit ist eine Preisblase absolut nicht ersichtlich. Hinzu kommt: Wenn man die Einkommen der Privathaushalte mit dem Ansteigen der Immobilienpreise vergleicht, dann sind die Einkommen mehr gestiegen als die Preise für Immobilien. So, dass es sich in jeder Hinsicht lohnt, noch eine Immobilie zu kaufen.""

Allerdings nur, wenn die Voraussetzungen stimmen: Bei der Finanzierung eines Erwerbs sollte eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent schon vorhanden sein. Und natürlich spielt die Lage der Wohnung oder des Hauses eine große Rolle.

Trotzdem gibt es auch gute Gründe zu mieten, statt zu kaufen, sagt Warentesterin Ariane Lauenburg.

"Man ist deutlich flexibler, man kann jederzeit umziehen, man muss weder Baukostenberücksichtigen, noch eine Finanzierung planen. Man kann seine Ersparnisse so anlegen, wie man möchte und die sind dann, wenn man es denn will, auch jederzeit verfügbar."

Vor dem Erwerb einer Immobilie sollten die Nebenkosten nicht vergessen werden, die zum eigentlichen Kaufpreis dazu kommen.

"Ungefähr sollte man mit einer Größenordnung zwischen 8,6 und 13,7 Prozent rechnen – je nach Bundesland und mit Makler. Ohne Makler ist es natürlich günstiger. Die Maklerkosten liegen so ungefähr zwischen fünf und sechseinhalb Prozent. Aber auch Notar- und Grundbuchkosten kommen hinzu, sowie die Grunderwerbssteuer."

Zu beobachten ist aktuell auch, dass Ausstattungsmerkmale einer Immobilie mehr und mehr eine Rolle spielen. Wird mit einer "sehr guten" Ausstattung geworben, sind damit in der Regel hochwertige Einbauküchen, Parkett oder auch neueste Energiestandards gemeint. Auch das treibt derzeit die Preise nach oben. Ariane Lauenburg:

"Wenn man jetzt nicht so viel Geld hat und ein wenig an der Ausstattung spart – die Ausstattung kann man ändern, die Lage nicht. Wir haben herausgefunden: Wenn man eine gute Lage nimmt, dafür aber nur eine einfache Ausstattung wählt, dann kann zwischen 20 und 30 Prozent gespart werden."

Fazit: Zwar sind die Kosten für Zinsen und Tilgung hoch, trotzdem profitiert in der Regel der Immobilienkäufer von einem langfristig stabilen Sachwert. Das schlägt derzeit – so die Stiftung Warentest - die meisten anderen Geldanlagen.

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