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StartseiteVerbrauchertippBefristete Mietverträge selten attraktiv09.05.2018

MietrechtBefristete Mietverträge selten attraktiv

Es gibt viele Gründe einen befristeten Mietvertrag abzuschließen - etwa wenn der Arbeitsplatz häufig gewechselt wird. In der Praxis lohnen sich solche Verträge für Mieter nur selten. Wichtig ist es, auf die Begründung für die Befristung zu achten - denn dabei gibt es strenge Gesetzesregeln.

Von Hilde Braun

Mehrere Euromünzen und 500-Euro-Scheine liegen auf einem Mietvertrag. (imago / Christian Ohde)
Es gibt verschiedene Versionen von Zeitmietverträgen: Befristete Verträge oder Mietverträge, bei denen Mieter und Vermieter für einen Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht verzichten (imago / Christian Ohde)
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Für zeitlich befristete Mietverträge gibt es im deutschen Mietrecht strenge Regeln. Wichtig dabei: Im Mietvertrag müssen nicht nur Vertragsbeginn und Ende festgeschrieben sein, sondern auch der Grund für die Befristung. Dieser muss sich an den Kündigungsgründen im Gesetz orientieren, erklärt Ulrich Ropertz , Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.

"So kann ein Grund für die Befristung sein, dass der Vermieter nach Ablauf der Frist selber in die Wohnung einziehen will."

Ohne Begründung gilt der Vertrag als unbefristet

Weitere mögliche Gründe sind, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt modernisieren wird, oder sie als Werkswohnung beispielsweise ab diesem Datum an einen Hausmeister vermietet. Fehlt die Begründung für die Befristung - oder ist der angegebene Grund nicht rechtmäßig, gilt der Vertrag als unbefristet. Das genannte Ende der Mietdauer ist dann gegenstandslos.

"Sie können also jederzeit vom Mieter oder auch Vermieter, beim Vermieter mit Kündigungsgrund - aber auf jeden Fall von beiden Seiten mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden."

Verzicht auf Kündigungsrecht für bestimmten Zeitraum

Solange nicht gekündigt wird, läuft der Vertrag also weiter. Eine ähnliche Wirkung wie ein Zeitmietvertrag haben Mietverträge, die zwar zunächst unbefristet abgeschlossen werden, bei denen die Vertragsparteien aber gleichzeitig auf ihr Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum verzichten. Dieser Ausschluss kann längstens für vier Jahre vereinbart werden.

"Nach Ablauf der vier Jahre setzt sich dann das Mietverhältnis als ganz normales unbefristetes Mietverhältnis fort, dass dann mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann. "

Vorteil für den Vermieter: Er schließt einen häufigen Mieterwechsel aus. Außerdem kann er öfter von höheren Mieten profitieren, erklärt Britta Schön, Rechtsexpertin des Verbraucherportals Finanztipp:

"Also im Zeitmietvertrag kann ich jedes Mal eine neue Miete festlegen und kann immer zehn Prozent über den Mietspiegel sogar gehen."

Problem: Wenn man doch vorher ausziehen möchte

Aber auch aus Mietersicht kann es Sinn machen, einen solchen Vertrag abzuschließen. Er wohnt in dieser Zeit tatsächlich absolut sicher und kann nicht beispielsweise wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Wer einen solchen Vertrag entgegen früherer Pläne dann aber doch vorzeitig kündigen möchte, hat ein Problem. Deshalb sollten Mieter im Zweifelsfall beim Vertragsabschluss auf bestimmte Klauseln bestehen: Zum Beispiel für den Fall eines beruflichen Umzugs, oder falls aufgrund von Heirat oder Nachwuchs eine größere Wohnung nötig ist sollte gegebenenfalls auch ein außerordentliches Kündigungsrecht im Vertrag vereinbart werden. Stellt sich der Vermieter quer, kann der Mieter anbieten, einen Nachmieter für einen solchen Fall zu stellen. Darauf muss der Vermieter aber nicht in jedem Fall eingehen. Sicherer ist es, auch diese Option vorher im Mietvertrag zu vereinbaren.

Der Vermieter kann aber nicht in jedem Fall auf die Einhaltung der festgeschriebenen Mietdauer bestehen, erklärt Britta Schön. Zum Beispiel wenn eine Gesundheitsgefahr von der Wohnung ausgeht oder:

"Wenn ein persönlicher Härtefall vorliegt, entweder der Mieter muss in ein Altersheim einziehen oder in eine altersgerechte Wohnung, dann wird der Vermieter nicht auf die Einhaltung des Zeitmietvertrages drängen können."

Unabhängig davon gibt es noch eine weitere Möglichkeit den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Und zwar mithilfe eines Mietaufhebungsvertrages. Dieser ist sowohl mündlich als auch schriftlich möglich. Ulrich Ropertz.

"Voraussetzung ist aber natürlich immer, dass sich Mieter und Vermieter insoweit einig sind und insoweit verständigen können."

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