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StartseiteVerbrauchertippWelche Pflichten haben Vermieter?11.03.2016

MietrechtWelche Pflichten haben Vermieter?

Was ist eigentlich eine mängelfreie Wohnung? Darüber sind sich Mieter und Vermieter nicht immer einig. Experten erklären, welche Modernisierungen der Vermieter erledigen muss und wann der Mieter selbst den Handwerker rufen darf.

Von Ursula Reinsch

(picture alliance / ZB / Marc Tirl)
Was gehört alles zu Modernisierungen in einer Mietwohnung? (picture alliance / ZB / Marc Tirl)
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Der Vermieter kann nicht nur die Miete auf seinem Konto verbuchen – wer Immobilien vermietet trägt für das Gebäude die Verantwortung. Die so genannte Erhaltungspflicht des Vermieters ist gesetzlich fixiert. Sie verpflichten allerdings nicht zur Modernisierung. Gut vermietete Immobilien können ein angenehmes Zusatzeinkommen sein. Aber wer Wohnungen vermietet, muss auch etwas dafür tun. Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer beim Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1988:

"Die erste Pflicht des Vermieters ist es natürlich, die Wohnung in dem Zustand zu erhalten, indem der Mieter sie auch übernommen hat. Das heißt alle Instandhaltungspflichten sind dem Vermieter übergeben, das heißt nicht, dass er Modernisierungen machen muss."

Der Vermieter kann also unter bestimmten Bedingungen eine Wohnung modernisieren, muss das aber nicht. Jürgen Becher vom Kölner Mieterverein, erklärt Pflicht Nummer zwei. Die ist im Mietrechtsgesetz als sogenannte Erhaltungspflicht des Vermieters verankert:

"Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem mängelfreien und gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben. Er muss die Wohnung in einem solchen Zustand erhalten, sprich wenn Mängel auftreten, Fenster werden undicht, Feuchtigkeitsschäden treten auf, dann muss der Vermieter diese Mängel auch auf seine Kosten beheben."

Für Thomas Tewes vom Haus- und Grundbesitzerverein hat diese Pflicht aber auch Grenzen: "Instandhaltung heißt in der Regel erst mal Aufrechterhaltung der Gebrauchsfähigkeit. Das heißt nicht, dass der Vermieter jetzt in regelmäßigen Abständen die Gebrauchsabnutzungen erneuern muss. Die hat der Mieter zu verantworten, und die hat er auch hinzunehmen. Wenn aber die Gebrauchstauglichkeit infrage steht, dann muss der Vermieter tätig werden, und er muss hier erneuern. Zum Beispiel wenn Waschbecken nicht mehr gebrauchsfähig sind und so weiter. Aber er ist nicht verpflichtet grundsätzlich, die Wohnung immer in dem gleichen neuen Zustand zu halten wie der Mieter sie übernommen hat."

Vermieterpflicht Nummer drei: "Die Heizperiode verpflichtet den Vermieter dazu, die Wohnräume mit einer bestimmten Temperatur, Gradzahl, zu versorgen. Das heißt 21, 22 Grad, Nebenräume sind anders zu behandeln."

Zu den weiteren Vermieterpflichten gehört es unter anderem, Baumängel zu beseitigen, wenn diese zu Schimmel in der Wohnung führen. Und der Vermieter ist für die so genannte Verkehrssicherungspflicht des Gebäudes verantwortlich. Das bedeutet, er muss sicherstellen, dass Personen nicht durch herabfallende Dachziegel oder Äste gefährdet werden oder auf dem Grundstück ausrutschen. Besonders im Winter ist das wichtig.

"Für Schnee- und Eisbeseitigung ist grundsätzlich der Gebäudeeigentümer, sprich der Vermieter, verantwortlich. Der Vermieter kann aber durch entsprechende vertragliche Regelungen diese Verpflichtung an den Mieter abwälzen."

Wichtig: Der Vermieter beziehungsweise ein Verwalter müssen für die Mieter stets erreichbar sein. Andernfalls hat der Mieter im Notfall, beispielsweise bei einem Rohrbruch, das Recht und sogar die Pflicht einen Handwerker zu bestellen.

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