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StartseiteVerbrauchertippWenn die Wohnung zum Arbeitsplatz wird06.02.2018

MietrechtWenn die Wohnung zum Arbeitsplatz wird

Viele Menschen verzichten auf den Gang ins Büro und arbeiten von zuhause aus - im Homeoffice, wie es neudeutsch heißt. In Mietwohnungen sind aber nicht alle Tätigkeiten erlaubt. Manchmal muss der Vermieter vorher zustimmen. Das hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Von Klaus Deuse

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Ein Notebook auf einem Tisch. (imago/Westend61)
Das Homeoffice - je nach Tätigkeit braucht es in Mietwohnungen das "Ja" der Vermieter. (imago/Westend61)
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Mit seiner Familie hat Michael Wagner eine viereinhalb Zimmer große Wohnung gemietet. Einen Raum davon nutzt er beruflich.

"Ich bin beratender Ingenieur und habe mich selbstständig gemacht, berate sowohl Kunden als auch Lieferanten. Für diese Aufgabenstellung reicht es derzeit vollkommen aus, dass ich ein Homeoffice aufmache, brauche kein eigenes Büro in der Stadt. Spart natürlich Kosten."

Unauffällig, leise, problemlos

Wer eine Mietwohnung gewerblich nutzen möchte, sollte allerdings aufpassen. Denn das ist nicht in jedem Fall zulässig, sagt Aichard Hoffmann vom Mieterverein Bochum. Keine Probleme gibt es normalerweise bei Tätigkeiten, die von außen nicht wahrnehmbar sind und die Nachbarn nicht stören.

"Zum Beispiel ein Büroangestellter, der sich Arbeit mit nach Hause nimmt, mit der er im Büro nicht fertig geworden ist. Oder wenn ein Lehrer Unterricht vorbereitet für den nächsten Tag oder Hefte korrigiert. Das sind ja Dinge, von denen nicht nur keine Störung ausgeht, sondern die man außerhalb der Wohnung nicht mal wahrnehmen kann. Solche Arbeiten sind also grundsätzlich zulässig und kann der Vermieter auch nicht verbieten."

Das gilt auch für die Computerarbeit eines Angestellten oder für schriftstellerische Tätigkeiten. Dient die Wohnung aber als Sitz einer beim Gewerbeamt angemeldeten Firma mit einem eigenen Schild an der Haustür, dann benötigt man die Genehmigung des Vermieters. Vor allem dann, wenn die berufliche Tätigkeit mit Publikumsverkehr verbunden ist. Mietrechtsexperte Hoffmann:

Vermieter muss zustimmen

"Wenn ich also in meiner Wohnung gewerblichen Besuch habe wie beispielsweise ein Makler oder ein Steuerberater oder erst recht wie ein Musiklehrer, wo das auch noch mit Geräusch verbunden ist. Das ist also ohne Genehmigung des Vermieters definitiv nicht mehr zulässig. Die Genehmigung muss ich auf jeden Fall einholen, sonst riskier ich auch eine Kündigung."

Sollte der Vermieter eine Genehmigung erteilt haben, dann muss er auch die Konsequenzen tragen. Etwa wenn sich andere Mieter durch den Publikumsverkehr oder durch Geräusche gestört fühlen und darum ihre Miete mindern. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Denn mit Geräuschen, die nach außen dringen, kann auch die Tätigkeit einer Tagesmutter verbunden sein. Wer eine Tagesmutter zur Betreuung des eigenen Kindes zu sich in die Wohnung bestellt, hat kein Problem. Anders sieht es nach den Worten von Aichard Hoffmann aus, wenn man als Tagesmutter in der eigenen Wohnung fremde Kinder betreut.

"Dann kommt es auf wiederum auf die Menge an. Also die Rechtsprechung sagt zum Beispiel bis zu drei Kinder sind zu tolerieren. Aber bei fünf Kindern kann der Vermieter sagen: Hier ist Ende der Fahnenstange."

Kein Unterschied zwischen privater Feier und Geschäftsessen

Wer Zuhause arbeitet, der kann übrigens wie jeder Mieter in seiner Wohnung Gäste empfangen und bewirten. Auch geschäftlich.

"Wenn jemand zum Beispiel in seiner Wohnung ab und zu mal Geschäftsgäste bewirtet, ist das selbstverständlich auch hinzunehmen. Weil zwischen einem Geschäftsessen und einer privaten Feier gibt es halt auch keinen Unterschied, der irgendwie nach außen wahrnehmbar wäre."

Wer das Arbeitszimmer auch bei der Steuer absetzen möchte, muss allerdings noch ein paar weitere Regeln beachten. Unter anderem darf das Arbeitszimmer kein Durchgangszimmer sein. Hat das Finanzamt das Arbeitszimmer als Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit aber einmal anerkannt, kann man neben der anteiligen Miete auch laufende Ausgaben wie etwa für Heizung, Strom und Müllabfuhr absetzen.

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