Donnerstag, 18.01.2018
StartseiteVerbrauchertippWann die Miete erhöht werden darf05.01.2018

ModernisierungWann die Miete erhöht werden darf

Neue Fenster, neue Fassade, neue Heizung: Wenn Vermieter Umbauarbeiten in Haus oder Wohnung vornehmen, legen sie häufig die Kosten auf die Mieter um und erhöhen die Miete. Doch das ist nicht immer rechtens. Mieter sollten sich für solche Streitfälle am besten schon vor Beginn der Baumaßnahme absichern.

Von Katja Scherer

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Ein Arbeiter sitzt auf einem Bau-Gerüst und montiert Styropor-Platten an einer Hausfassade.  (Armin Weigel / dpa)
Reparatur oder Modernisierung? Wird bei einer Fassadenerneuerung gleichzeitig mehr Dämmung angebracht, ist diese Baumaßnahme beides - was häufig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter wegen der Umlegung der Kosten führt (Armin Weigel / dpa)
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Statt dem verkratzten PVC-Boden kommt neues Parkett in die Wohnung? Die Nachtspeicherheizung wird durch ein modernes Heizsystem ersetzt? Alles Maßnahmen, über die sich Mieter eigentlich freuen könnten. Nur: Wer zahlt dafür? Das führt zwischen Mietern und Vermietern immer wieder zu Diskussionen, sagt der Düsseldorfer Rechtsanwalt Marco Rath: 

"Vermieter versuchen gerne, solche Arbeitskosten auf die Mieter umzulegen, also die Miete zu erhöhen."

Unterscheidung zwischen Reparatur und Modernisierung

Allerdings: Nicht bei allen Maßnahmen ist das rechtens. Im Gesetzbuch wird dabei zwischen einer Erhaltungsmaßnahme, also einer Reparatur, und einer Modernisierung unterschieden. Marco Rath nennt ein Beispiel:

"Nehmen wir das Fenster. Wenn das kaputt ist und Sie ersetzen es durch ein gleiches Fenster, dann ist es eine Reparatur. Wenn Sie ein einfach verglastes Fenster durch ein dreifach verglastes Fenster ersetzen, dann ist es eine Modernisierung."

Defekte in der Wohnung zu reparieren, dazu ist der Vermieter sogar verpflichtet und muss die Kosten selbst tragen. Bei Modernisierungen ist das anders: Da kann er die Kosten meist anteilig auf den Mieter umlegen.

"Das sind Energiesparmaßnahmen, [wenn] also der Mieter weniger Mietkosten hat. Wenn seine Mietsache verbessert wird, also das Beispiel von eben mit dem Fenster. Und dasselbe gilt, wenn nicht die Mietsache selbst verbessert wird, sondern das Umfeld der Mietsache, zum Beispiel wenn ein Spielplatz eingebaut wird oder ein neuer Aufzug."

Schriftliche Vorankündigung erforderlich

Vermieter müssen ihre Mieter drei Monate im Voraus schriftlichen über geplante Baumaßnahmen informieren. Bei einer Modernisierung kann der Vermieter dann anschließend elf Prozent der Gesamtkosten auf den Mieter umlegen. Marco Rath rechnet vor:

"Beispiel: Er hat jetzt 10.000 Euro investiert, davon elf Prozent kann er umlegen auf die Jahresmiete. Das sind dann 1.100 Euro und die teilt man dann durch zwölf. Dann sind das nicht ganz 100 Euro pro Monat, die die Miete dann steigen würde."

Sonderkündigungsrecht und Härtefallantrag

Verbieten kann der Mieter eine Modernisierung in der Regel nicht. Aber er hat ein Sonderkündigungsrecht. Außerdem kann er einen sogenannten Härtefallantrag bei Gericht stellen und begründen, warum er die Mieterhöhung nicht oder nur teilweise bezahlen kann:

"Im Gesetz ist dann gesagt, dass wenn die Miete etwa um ein Viertel steigt, dann ist der Härteeinwand erfüllt."

Gemeint sei dabei die Warmmiete, so Rath. Das heißt: Sinken durch bessere Fenster die Nebenkosten, wird das mit der Erhöhung der Kaltmiete verrechnet. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund gibt allerdings zu bedenken, dass solche Härtefälle in der Praxis kaum bewilligt werden:

"Es ist graue Theorie, dass der Mieter nach Abschluss der Modernisierung erreicht, dass er die Erhöhung nicht oder nicht in vollem Umfang zahlen muss."

Baumaßnahmen sind häufig Reparatur und Modernisierung zugleich

Streit gibt es oft an einem anderen Punkt: Denn tatsächlich ist es in der Praxis oft gar nicht so einfach abzugrenzen, ob es sich bei einer Baumaßnahme um eine Reparatur oder eine Modernisierung handelt:

"Das klassische Beispiel ist, wenn der Vermieter eine verbesserte oder neue Dämmung an der Hausfassade anbringen will. Er wird dies in aller Regel nur tun, wenn sie reparaturbedürftig ist, ansonsten fasst er die Fassade nicht an. Wenn er also die Fassade repariert und gleichzeitig mehr Dämmung anbringt, dann ist die Baumaßnahme beides."

In einem solchen Fall müssten die fiktiven Reparatur- von den Modernisierungskosten abgezogen werden - einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Auf die Mietkosten umgelegt werden dürfen dann nur die Mehrkosten.

Fotos machen - und das Gespräch suchen

Mieter sollten sich für solche Streitfälle am besten schon vor Beginn der Baumaßnahme absichern:

"Man kann Fotos von der Fassade machen, Zeugen hinzuziehen. Man kann unter Umständen einen Sachverständigen einschalten, der den Status dokumentiert."

Am besten sucht man allerdings frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter, um eine möglichst einvernehmliche Lösung zu finden.

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