Im zweiten Quartal sind, so hat es die Rating-Agentur Scope ermittelt, 14 geschlossene alternative Investmentfonds aufgelegt worden – und damit doppelt so viele wie ein Jahr zuvor, acht davon waren Geschlossene Immobilienfonds. So kann man eine Beteiligung an einer Immobilie erwerben. Eine Anlage nicht für jedermann, meint Finanzexperte Wolf Brandes von der Verbraucherzentrale Hessen:
"Ich werde praktisch Miteigentümer und eine Art Unternehmer. Und insofern ist das ganz was anderes, als wenn ich eine Aktie kaufe oder einen Offenen Immobilienfonds. Und das muss man sich schon ganz genau überlegen. Ein Punkt ist, dass die Mindestanlage oft sehr hoch ist – 10.000, 20.000, 30.000, 50.000 Euro, das sollte am Ende ja immer nur ein kleiner Anteil des Portfolios sein. Das heißt, wenn ich gar nicht sehr viel Geld habe, eignet sich so was ohnehin nicht."
Um Anleger zu gewinnen, versprechen die Emittenten oft eine überdurchschnittlich hohe Rendite, nicht selten bis zu 25 oder 30 Prozent. Das aber sei unrealistisch, erklärt Jan-Henning Ahrens, Fachanwalt der KWAG Kanzlei für Wirtschafts- und Anlagerecht in Bremen, und verweist auf die hohen Kosten:
"Wir sind inzwischen durch eine Vielzahl von entsprechenden Fällen zu einer Quote gekommen, die nicht selten um die 30 Prozent beträgt. Das bedeutet, ein Anleger, der 100.000 Euro investiert, zahlt 30.000 Euro nur für die konzeptionell bedingten Kosten, die sich andere in die Tasche stecken und dabei reich werden. Und sein Investment als solches ist von vornherein mit diesen Kosten belastet."
Die Immobilien müssten als deutlich im Wert steigen, damit der Anleger überhaupt eine Rendite einfährt. Aus steuerlichen Gründen sollte man sich ohnehin nicht in solche Fonds locken lassen, warnt Verbraucherschützer Wolf Brandes:
"Mit dem Steuerargument ist ja in der Vergangenheit sehr viel geworben worden. Das sollte bei der Anlage keine Rolle spielen, man sollte immer die Rendite vor Steuern betrachten. Und es hat sich eben auch gezeigt, dass die steuerlichen Vorteile nur in wenigen Fällen greifen."
Ohnehin gilt es genau hinzuschauen. In den vergangenen Jahren gab es einige Insolvenzen von geschlossenen Fonds, sie sind also nicht immer "krisensichere Kapitalanlagen mit Inflationsschutz und Wertzuwachs", wie die Emittenten häufig versprechen. Wegen dieser Erfahrungen hatte der Gesetzgeber die Auflagen für solche Fonds verschärft. Doch immer noch gilt: Deren Erfolg ist vor allem abhängig von der Vermietung der Immobilie. Die Laufzeit der Mietverträge aber liegt häufig unter der Laufzeit der Fonds. Das sei ein erhebliches Risiko, sagt Jan-Henning Ahrens:
"Der Anleger muss sich darauf verlassen, dass in dem Hochglanz-Emissionsprospekt drinsteht: 'Wir werden immer eine gute Vermietbarkeit der Immobilie gewährleisten.' In Wahrheit ist das natürlich nichts anderes als der Wunsch. Und wenn dann die Konjunkturlage sich verändert oder aus irgendwelchen anderen Gründen die Lage nicht mehr gefragt ist, dann droht der totale Mietverfall, weil eben erhebliche Leerstände bestehen."
In einem solchen Fall aber werden auch die Banken, die vielleicht mit Krediten einen Teil der Immobilie finanziert haben, diese neu bewerten und gegebenenfalls Sondertilgungen fordern oder ihren Kredit kündigen. Fachanwalt Ahrens:
"In jedem Fall bedeutet das für den Anleger aber, dass seine Ausschüttungen eingefroren sind und er am Ende leer ausgeht. Der Anleger steht bei der Verwertung der Immobilie immer am Ende."
Und nicht nur die Ausschüttungen können ausbleiben: Im Pleitefall ist die gesamte Einlage verloren.