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Seit 17:35 Uhr Kultur heute
StartseiteHintergrundTouristen statt Mieter14.07.2012

Touristen statt Mieter

Wie das Wohnen auf Zeit die Städte verändert

Eine Wohnung zu vermieten ist, je nach Wohnlage in Deutschland, lukrativ. Noch teurer lassen sich Wohnungen auf Zeit vermieten, an Touristen etwa oder Geschäftsreisende. Doch nicht alle Kurzzeitmieter wissen sich zu benehmen - und die jeweilige Stadt verliert wertvollen regulären Wohnraum.

Von Beatrix Novy

Wohnungen in Berlin - hier soll es besonders viel Wohnen auf Kurz-Zeit geben. (picture alliance / dpa / Robert Schlesinger)
Wohnungen in Berlin - hier soll es besonders viel Wohnen auf Kurz-Zeit geben. (picture alliance / dpa / Robert Schlesinger)

In der Altstadt von Köln: Unten beginnt langsam das Nachtleben. Oben auf ihrem Balkon steht Elke Kreutzer.

"Um elf, halb Zwölf sind die weg, das stört gar nicht. Aber da in der Salzgasse, da kommt ab sieben Uhr dieses, ja Ballermann-Publikum, die Kneipen machen ihre Disco bei offenen Türen und Fenstern, ja, da wackelt hier alles mit."

Elke und Leo Kreutzer wohnen seit 30 Jahren in der Kölner Altstadt; schon damals war das ein gastronomisch geprägtes, touristisches Viertel, es sollte aber, nach dem erklärten Willen der Stadt, immer auch Wohngebiet bleiben. Professor Leo Kreutzer hat schon länger das Gefühl, dass diese Maxime nicht mehr gilt.

"Das hat vor etwa sechs Jahren angefangen, dass uns auffiel, dass in einer Wohnung ständig auf einmal ständig fremde Leute aus- und eingingen. Wir haben die Hausverwaltung darauf aufmerksam gemacht, die fielen aus allen Wolken, und sagten, das geht natürlich nicht. Und irgendwann sagten die: Ach nein, das ist ein honoriger Hotelier, der hat nur honorige Gäste."

Es stellte sich heraus, dass ein benachbartes Hotel die Wohnungen für seine Gäste anmietete – oft erlebnishungrige Urlaubergrüppchen, die sich nicht immer ganz so honorig aufführen.

"Wir wissen nicht, wer im Haus ist, wenn es irgendwelchen nächtlichen Krawall gibt, sitzen wir ängstlich da und wissen nicht, wohin das führt. Es geht nicht nur um nächtliche Vorfälle, es wird ständig geklingelt."

Wohnungen auf Zeit gab es immer. Für Arbeiter auf Montage oder Messebesucher waren sie eine willkommene Alternative zum Hotel. Aber erst in den vergangenen Jahren ist aus einem Gelegenheitsservice eine blühende Branche geworden, gibt es im Internet eigene Portale, die Tausende solcher Wohnungen anbieten. Mobilität ist Lebensform: ICE und billige Flüge begünstigen die "multilokalen Wohnformen" der Arbeitswelt, Wohnort und Arbeitsplatz liegen oft weit auseinander, Paare "commuten", statt zusammenzuziehen. Städte- und Kurzreisen boomen, jede Gemeinde stellt im Standortkampf ihre Vorzüge heraus: Köln hat seine Altstadt. Sie zieht jenen im Allgemeinen wenig beliebten Eventtourismus an, mit dem Elke und Leo Kreutzer ihre Probleme haben. Von fünf Wohnungen in ihrem Haus sind drei mittlerweile Ferienwohnungen. Anfechtbar ist das nicht. Schließlich ist es erlaubt, eine Wohnung nur an Kurzzeit-Gäste zu vermieten – das hat das Verwaltungsgericht Köln in einem Urteil gegen die Stadt unlängst festgestellt. Das Gericht bezog sich dabei auf ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, das auch darüber zu entscheiden hatte, ob eine Wohnung als Boarding House genutzt werden darf.

"Und in diesem Urteil ist eine Boarding House-Nutzung als Wohnnutzung eingestuft worden, sofern Wohnungen in dieser Weise theoretisch genutzt werden können von ihrer Ausstattung her. Also dass eine selbstständige Haushaltsführung möglich ist."

Wo hört das Wohnen auf, wo fängt die gewerbliche Nutzung an? Es gibt auch andere Urteile in dieser Sache: So verband das Oberverwaltungsgericht Münster vor einigen Jahren den Begriff "Wohnen" mit Wohnruhe und definierte einen grundsätzlichen Widerspruch zum ständigen Personenwechsel in Hotels oder Pensionen. Wie in einem, allerdings nachlässig geführten Hotel fühlen sich die Kreutzers ziemlich oft, vor allem am Wochenende, wenn Scharen gut gelaunter Junggesellen ihren Abschied feiern.

"Die Problematik besteht ja darin, dass es sich um sturmfreie Buden handelt."

Vorerst hat das Ehepaar Kreutzer gegen die Hauseigentümerin geklagt, sie wollen eine Mietminderung durchsetzen. Eine solche wurde im März ähnlich betroffenen Mietern in einer anderen Stadt vom Bundesgerichtshof ausdrücklich zugebilligt: in Berlin. Hier sind Ferienwohnungen ein großes Thema, das viel Konfliktstoff bietet. Denn hier geht es nicht um ein relativ kleines Viertel mit Eventcharakter, sondern um ganze Stadtteile, deren touristische Attraktivität gerade in ihrer Normalität liegt.

"Um wirklich zu verstehen, wie Berlin tickt, müssen Sie in die Kieze. Beobachten Sie Yuppies in Schöneberg beim Markt-Einkauf von Blumen und frischem Gemüse Samstag auf dem Winterfeldplatz. Belauschen Sie türkische Arbeiter beim Diskutieren der letzten Fußball-Ergebnisse in einem Kreuzberger Café. Gesellen Sie sich zu Studenten und Kulturschaffenden im Bohème-Viertel Friedrichshain."

Viele Reisende wünschen sich, durchaus nachvollziehbar, Entdeckungen jenseits der "ausgetretenen Trampelpfade" und in Berlin sind sie zu finden. In einer Stadt, deren schwache Ökonomie die starke Säule der Tourismuswirtschaft unbedingt benötigt, ist der Kiez-Tourismus Gold wert. Er ist eine Facette des Städtetourismus, der sich nicht mehr überall auf bilderbuchhafte Zentren und Blockbuster-Veduten beschränkt. In New York waren es in den 90er-Jahren Bürgerinitiativen und Stadtteilgruppen, die mit Führungen durch die Bronx um Touristen warben.

Dass die erwünschte Aufwertung dazu führen kann, ein Viertel zu verfremden und die alten Bewohner zu verdrängen, ist längst ins allgemeine Begriffsrepertoire eingegangen: Gentrification. Sogenannte Problemviertel eignen sich besonders gut, Besuchern ein Gefühl von Flair und Authentizität zu vermitteln, das zeigt auch Berlin mit seinen - mittlerweile - Top-Destinationen in Kreuzberg oder Neukölln. Hier und in anderen heute angesagten Gegenden konzentrieren sich besonders viele Ferienwohnungen. Aber auch Klagen und Konflikte.

"Also wir nehmen das stark wahr in der öffentlichen Debatte seit vier, fünf Jahren, und ich würde sagen, seit anderthalb Jahren hat es sich deutlich verschärft, wir kriegen quasi im Wochenrhythmus Zuschriften."

... sagt Florian Schärdel, Fraktionssprecher der Grünen in Berlin und Jurist. Was aber ist so schlimm an Ferienwohnungen? Schließlich gibt es gute Gründe für ihr Vorhandensein, auf allen Seiten.

"Man kann die Wohnung tage- oder wochenweise vermieten und da deutlich höhere Preise erzielen, ich verstehe das Interesse daran."

Aber aus stadtpolitischer Sicht schaut die Sache anders aus. Auch deshalb, weil die Zeiten niedriger Mieten auch in Berlin ihrem Ende zugehen. Die Stadt hat längst aufgehört zu schrumpfen, Wohnungen zu erschwinglichen Mieten sind in vielen Stadtvierteln knapp geworden, was auch damit zusammenhängt, dass preiswerter, das heißt öffentlich geförderter Wohnraum, nicht mehr gebaut wird.

"12000 Ferienwohnungen haben natürlich die Situation noch mal verschärft."

Sagt Joachim Oellerich von der Berliner Mietergemeinschaft, die eine Studie über Ferienwohnungen in Auftrag gab, auch um zu einer halbwegs realistischen Zahl zu kommen: 12- bis 15.000 Ferienwohnungen - eine Einschätzung, die viele teilen.

"Berlin ist die europäische Hauptstadt der Mietwohnungen, mit einem Anteil von circa 85 Prozent. Da ist eine Situation, die für Anleger Renditeperspektiven eröffnet. Anleger kommen heute aus allen Teilen der Welt nach Berlin, weil sie sich erhoffen, dass hier Mietsteigerungen und Wertsteigerungen der Immobilien zu erwarten sind und man die leicht realisieren kann."

Und manche Wohnung wird gekauft in der ausdrücklichen Absicht, sie als Ferienwohnung zu vermieten.

"Das sind zum einen durchaus Einzelpersonen, aber es gibt auch größere Investorengruppen, ausländische Investoren, die 200 Wohnungen in einem Block erwerben, und dann gucken, was sich am besten rechnet, und wenn dann erkennbar wird, dass zu einem Mietpreis von 15 Euro sich kein Mieter findet für diese nicht immer supertoppen Wohnlagen, dann wird eine Umwandlung in eine Ferienwohnung ins Kalkül gefasst, das ist mit wenig Aufwand zu machen, ein durchaus verbreitetes Phänomen."

Sagt Reiner Wild vom Berliner Mieterverein, der einiges an spekulativem Leerstand in der Stadt vermutet. Auch er denkt, dass die Zahl der Ferienwohnungen Druck auf die Mieten ausübe und damit auf die soziale Situation der Stadtviertel. Aber was fordern die Mietervertreter? Gerade Berlin ist eine Stadt, die so viele Jobnomaden, Flugmeilensammler, Erasmus-Studenten, Kunststipendiaten, Arbeitspendler und überhaupt Teilzeit-Berliner aller Art aufnimmt, eine Stadt, in der die Unterschiede zwischen Besuchern und Bewohnern oft verschwimmen – so eine Stadt muss temporären Wohnraum bieten. Und warum nicht mit privater Atmosphäre? Schon recht. Aber wenigstens bei den vielen Kurzzeit-Touristen, für die jede Menge Hotels und Hostels gebaut werden, möchten Mietervertreter eine Grenze setzen:

"Bei nur 50 Prozent Hotel-Auslastung sehen wir nicht ein, warum bei einem Mangel an Wohnungen gerade in den innerstädtischen Bezirken diese Nutzung zugelassen wird."

Auch Kerstin Jäger vom Deutschen Hotel- und Gaststättenverband Dehoga sieht die Entwicklung mit Sorge – wenn auch aus anderen Gründen. Der Verband habe vor fünf Jahren eine Studie in Auftrag gegeben.

"... und das hat die Studie ans Tageslicht gebracht, dass wir da mit unseren Befürchtungen oder Annahmen ganz richtig liegen, dass es ein Markt ist, der unter ungleichen Bedingungen zur Hotellerie sich entwickelt."

Schon mit vier Zimmern muss ein Hotelier oder Pensionsbetreiber strenge gesetzliche Regeln befolgen: Sicherheit, Brandschutz, Fluchtwege, Meldegesetz – alles Kosten, die in Ferienwohnungen selten investiert werden. Zwar hat im Jahr 2010 der Senat eine Lücke in der Berliner Bauordnung geschlossen, seither muss jeder, der 12 Betten im Angebot hat, dieselben Bedingungen erfüllen wie ein Pensionsbetreiber.

"Die gesetzlichen Grundlagen sind also geschaffen, es geht nur darum, die zu überprüfen, und das ist der springende Punkt. Das klappt nicht."

Überprüfen müssten das die Bezirksämter, die in der Regel notorisch unterbesetzt sind. Die zogen sich auf die Entschuldigung zurück, man wisse ja nicht, wo solche Ferienwohnungen liegen.

"Das ist ja schlichtweg eine Unverschämtheit, denn Millionen Menschen weltweit finden ja eine Ferienwohnung in Berlin, die Vermarktung ist ja so professionell, da gibt's Hunderte von Anbietern."

"Also es geht hier nicht um Politik gegen Touristen, ich bin froh, dass sie kommen, auch dass sie in die Kieze kommen, weil die ein anderes Bild von Deutschland mitnehmen. Aber beim knapp werdenden Wohnraum liegt mein Schwerpunkt darauf, diese Stadt, die die Touristen ja auch sehen wollen, zu erhalten. Wenn wir eine Monostruktur kriegen, wird die Stadt unattraktiv."

Dass Ferienwohnungen eine gewisse Rolle beim Verschwinden preiswerten Wohnraums spielen, macht einen Teil ihrer Brisanz aus. Dabei erleben Bewohner die Touristen in ihren Häusern unterschiedlich, wie eine Umfrage der Berliner Mietergemeinschaft zeigte:

"Unproblematisch! Durchschnittlich nette Gäste aus dem meist europäischen Ausland, die sich unauffällig verhalten. Mehr als ein, zwei, Ferienwohnungen sollte es allerdings im Haus nicht geben."

"Massiv Zigarettenreste auf dem Hof, der auch als Spielplatz genutzt wird. Lärm vom Balkon der Ferienwohnung auch mittags und nachts."

Nahe den Hotspots des Berliner Partylebens spitzt sich die Situation besonders zu. Anfang März dieses Jahres entschied der Bundesgerichtshof über die Klage von Anwohnern in der Berliner Wilhelmstraße, wo es besonders viele Ferienwohnungen gibt. Nächtlichen Ärger und Erbrochenes im Treppenhaus quittierten die Bewohner mit Mietminderung. Der BGH gestand ihnen dieses Recht zu – aber nur aufgrund der Belästigungen; die Nutzung als Ferienwohnung selbst stellte der BGH nicht infrage. Doch Dieter Blümmel von der Eigentümervereinigung Haus und Grund kommt zu dem Ergebnis, das Urteil könne eine regulierende Wirkung trotzdem entfalten.

"Die Mieter können sich dadurch wehren, dass sie die Miete mindern, und ein Eigentümer muss sich hinsetzen und anfangen zu rechnen, was für ihn wirtschaftlicher ist, ob er nicht ob er nicht lieber an Dauermieter vermietet, denn die Mieten, die jetzt bei Dauermietern zu erzielen sind, sind durchaus angemessen, das muss jeder für sich entscheiden."

Andere hoffen nicht darauf, dass die unsichtbare Hand des Marktes es richten wird. Nicht nur Reiner Wild vom Mieterverein wünscht sich, das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum wieder einzuführen. Es wurde 2002 abgeschafft, weil von einem Wohnungsmangel, an den es gebunden war, damals keine Rede sein konnte. Doch die Situation hat sich verändert - inzwischen spricht auch der Stadtentwicklungssenator Michael Müller von einer Neuauflage. Gedacht ist an ein Gesetz, das Zweckentfremdung auch in einzelnen Stadtbezirken untersagen kann. Ungewöhnlich für eine Stadt – aber die Bedürfnisse in Berlins Kiezen sind unterschiedlich. Die Eigentümereinigung Haus und Grund betont dagegen naturgemäß das Verfügungsrecht der Eigentümer. Dem angedachten Gesetz räumt Dieter Blümmel schon deshalb wenige Chancen ein, weil ein Mangel an Wohnraum wohl immer die Voraussetzung bleiben wird. Und diesen Mangel gebe es nicht, meint Blümmel:

"Das Problem ist, dass der Wohnraum nicht dort liegt, wo die Leute hinziehen wollen. Es gibt genug preiswerten Wohnraum in Spandau oder Marzahn oder Hellersdorf, aber da möchten die Leute nicht hin, sondern in die Innenstadtbezirke."

Diese begehrten Bezirke liegen innerhalb des weiten Berliner S-Bahn-Rings. Wenn die Ärmeren auf der Suche nach bezahlbaren Mieten immer weiter nach draußen ziehen müssen, wo sie am Ende unter sich sind, realisiert sich ein Albtraum der Kommunalpolitiker.

Ferienwohnungen sind nicht unbedingt teuer, aber teurer als die regulären Mieten allemal. So können sie dazu beitragen, dass der Mietspiegel in einem Quartier insgesamt steigt und so auch dauerhafte Vermietungen wieder rentabler werden. Sind also in einer wachsenden Stadt mit hohen Mieten Ferienwohnungen kein Thema? In Hamburg zum Beispiel?

"Hamburg wächst jährlich um 5000 Haushalte, wenn unter solchen Voraussetzung Wohnungen dem Markt entzogen werden, um sie einer lukrativeren Verwertung zuzuführen."

Das Hamburger Schanzenviertel ist ein innerstädtisches Szenequartier, wo unter zehn Euro pro Quadratmeter nichts mehr zu finden ist. Hier hat der Mieteranwalt Marc Meyer sein Büro. Eine Top-Destination für den Easyjetset wie Berlin ist Hamburg nicht, aber auf 1000 geschätzte Ferienwohnungen kommen die Mietervereine hier auch.

"Uns ist es aufgefallen in den letzten drei, vier Jahren verstärkt, unter anderem dadurch, dass sich Beschwerden von Mietern gehäuft haben, in Häusern, wo Ferienwohnungen sind, die leiden unter unterschiedlichen Lebensrhythmen; und dass sie einen Feriengast häufig nicht dazu kriegen, sich an normale Verhaltensweisen zu halten, die sie, wenn sie, wenn sie gemeinsam ein Haus bewohnen, ohne Weiteres haben. Da schmeißt keiner seine Zigarettenkippen auf den Boden, das können Sie nicht mit Leuten klären, die nach zwei Tagen wieder weg sind."

Allerdings sind in Hamburg die Grenzen klar gezogen: Mit dem Wohnraumschutzgesetz von 1971 hat die Stadt ein Zweckentfremdungsverbot, das sie, im Gegensatz zu Berlin, auch nicht aufhob, als in den 90er-Jahren die Bevölkerungszahl kurzzeitig schrumpfte. Grundlage jeder Wohnungsnutzung ist das Baurecht: Ein Hostel darf in einem als Gewerbe definierten Altbau aufmachen, in einem Wohnhaus nicht ohne Genehmigung, und die kriegt man nicht. Auch in Hamburg wird heute nicht mehr für Büros oder Praxen zweckentfremdet, sondern eher für Ferienwohnungen. Auch hier sind die Bezirksämter zuständig für die Einhaltung der Verordnung. Aber hier will man mit insgesamt elf Mitarbeitern die Sache angehen. Jürgen Langbehn vom Bezirksamt Altona:

"Es geht keiner von uns ziellos durch die Straßen, und guckt ob er irgendwo ne Ferienwohnung findet, sondern im Moment sind wir damit befasst, dass wir vom Mieterverein Hinweise auf eine Ferienwohnung bekommen und diesen konkreten Hinweisen nachgehen. Da wird an Straße und Hausnummer in den Bauakten recherchiert, ob gegebenenfalls eine genehmigte Zweckentfremdung vorliegt. Und wirklich in vielen Fällen findet man das als genehmigtes Objekt."

"Ich kenn selbst Menschen, die so ein Backpackers betreiben, das ist legal, wenn es als Gewerbe gebaut wurde und auf Gewerbeflächen, aber wenn es als Wohnraum gebaut wurde, dann soll er der Bevölkerung zur Verfügung stehen."

"Wenn wir Hinweise bekommen, dann wird dem nachgegangen, da stellt sich nicht die Frage, ob das im Ergebnis nachher fruchtbar oder nicht. Es ist jetzt die Überlegung, ob man so ein Projekt einleitet und intensiv einsteigt in die Recherche übers Internet."

Dabei unterbietet Jürgen Langbehn die vermutete Zahl zweckentfremdeter Wohnungen sogar, 700- 800 seien es vielleicht nur. Aber wieso, fragt man sich, lohnt es sich in einer Gegend, wo Dauermieter sowieso hohe Mieten zahlen, eine Ferienwohnung zu betreiben? Internetseite gestalten, Schlüssel übergeben, Wäsche wechseln – was für ein Aufwand. Auswärtige Wohnungseigentümer delegieren diese Aufgaben – dafür gibt es inzwischen eine ganze Dienstleitungs-Ökonomie. Ein häufig grauer Markt, denkt auch Marc Meyer:

"Da müssten Sie mal beim Finanzamt fragen, ob es dort Zahlen gibt, wie viel gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich angegeben wird. Wenn ich in irgendeiner Ferienwohnung bin, das kann ich ja mit niemandem abrechnen, da brauch ich nicht unbedingt eine Quittung."

So was sieht natürlich kein Kämmerer gern. Ein Beispiel für beherzten Umgang mit der Sache liefert New York: Dort wird gerade ein Gesetz diskutiert, das hohe Strafen für illegales Vermieten vorsieht und festlegen soll, wie viele Wohnungen in einem Gebäude als Kurzzeitwohnung genehmigt werden dürfen. Eine Initiative von Hauseigentümern wehrt sich nach Kräften.

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