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StartseiteVerbrauchertippAugen auf bei der Abnahme13.08.2019

Haftung für BaumängelAugen auf bei der Abnahme

Das renovierte Badezimmer oder das neue Eigenheim - bevor Bauherren ein fertiges Objekt in Benutzung zu nehmen, muss die sogenannte Bauabnahme erfolgen. Hier werden etwaige Mängel protokolliert. Wer dabei nicht ganz genau hinschaut, läuft Gefahr, später ein böses Erwachen zu erleben.

Von Tobias Volke

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Eine Frau mit Bauhelm füllt am 09.07.2015 in Berlin ein Bauabnahme-Protokoll aus (gestellte Szene). (dpa Themendienst / Andrea Warnecke)
Etwaige Mängel in einer frisch renovierten Wohnung sollten im Bauabnahme-Protokoll festgehalten werden (dpa Themendienst / Andrea Warnecke)
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Das neue Eigenheim steht und auf den ersten Blick ist es fertig. Getrieben vom Wunsch nach einem schnellen Einzug werden Mängel oft übersehen oder ignoriert. Dabei ist der Moment der Bauabnahme von entscheidender Bedeutung und eins der wesentlichen Rechte als Bauherr oder Wohnungskäufer.

Matthias Bauer, Experte für Bauen, Wohnen und Energie der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, formuliert deshalb zum Vorgehen einen eindeutigen Grundsatz:

"Die Abnahme ist eigentlich immer günstig für den Unternehmer. Deshalb ist hier ein ganz sauberes und peinliches Vorgehen vom Verbraucher oder vom Bauherren gefordert."

Mit der Unterschrift auf dem Protokoll ändert sich in diesem Moment rechtlich nämlich einiges: In erster Linie übernimmt man die Verantwortung für das Objekt. Es empfiehlt sich also, sich ab diesem Zeitpunkt gegen gewisse Schäden zu versichern.

Auch strittige Mängel im Abnahmeprotokoll festhalten

Außerdem beginnt mit der Abnahme die fünfjährige Gewährleistungsfrist. Dabei kommt es zur sogenannten Beweislastumkehr bei Mängeln. Das bedeutet: Während in der Bauphase der Bauunternehmer beweisen muss, dass ein Mangel nicht von ihm verursacht wurde, ist es danach andersherum. Mit Mängeln, die zuvor nicht im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden, wird es dann kompliziert. Deshalb empfiehlt auch Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherrenschutzbunds, bei der Protokollierung sehr genau vorzugehen:

"Wichtig ist, dass auch wenn es strittig ist, man es ins Protokoll aufnimmt, damit man später eben nochmal belegen kann: Wir haben damals darüber gesprochen, ich hatte es damals schon angemerkt und Sie waren zwar anderer Meinung, aber jetzt ist ein Schaden da. Also, dass alles, was man da sieht, dokumentiert wird."

Zusätzlich sei es ratsam, sich sachkundige Hilfe dazu zu holen und es dabei nicht nur auf den einen Moment ankommen zu lassen, so Florian Becker:

"Es ist sinnvoll, wenn man zur Abnahme einen Sachverständigen dabeihat. Es ist aber noch viel sinnvoller, dass man schon während der Bauphase im Grunde jemanden mal in regelmäßigen Abständen draufgucken lässt. Es kann ja zu Ausführungsmängeln während der Bauphase kommen. Der Unternehmer sieht das nicht so problematisch, baut das über – dann ist zum Beispiel irgendwas bei der Fußbodenheizung nicht in Ordnung, der Unternehmer sieht das nicht so, macht den Estrich drauf, Fußboden drauf, alles ist fertig. – Und bei der Abnahme kann ich ja nicht mehr reingucken."

Wesentliche und unwesentliche Mängel

Allerdings können bei der Abnahme nur Dinge beanstandet werden, die vorher auch vertraglich festgehalten wurden. Bei der Bewertung von Mängeln wird zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterschieden. Besteht ein wesentlicher Mangel, wie zum Beispiel eine nicht funktionierende Heizung, kann der Bauherr die Abnahme verweigern.

Wichtig zu beachten sei auch: Eine Abnahme muss nicht zwangsläufig durch eine Unterschrift erfolgen.

"Es gibt aber auch eine Abnahme durch die Inbenutzungnahme des fertigen Bauwerkes, also auch ‚fiktive Abnahme‘ genannt. Das heißt einfach, indem ich es benutze, dokumentiere ich oder zeige ich, dass ich das Werk als mangelfrei angenommen habe."

Bauunternehmer könnten auch versuchen, ihren Kunden zu Teilabnahmen zu überreden. Hiervon raten Experten ab, da mit jeder Teilabnahme für den entsprechenden Bereich die Gewährleistungsfrist beginnt.

Grundsätzlich gilt: Man sollte sich nicht vom Unternehmer zu einer vorschnellen Abnahme drängen, sondern Besonnenheit und Genauigkeit walten lassen.

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