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StartseiteVerbrauchertippRisiken beim Grundstückskauf minimieren02.08.2019

ImmobilienRisiken beim Grundstückskauf minimieren

Bauen wird immer teurer und auch die Grundstückspreise steigen. Trotzdem sollten Interessenten nicht vorschnell bei einem Angebot für ein Baugrundstück zugreifen, denn dort können einige Risiken lauern. Aber die lassen sich mit der richtigen Vorsorge verringern.

Von Annette Eversberg

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10.01.2019, Brandenburg, Frankfurt (Oder): Ein Schild mit der Aufschrift «Grundstücke zu verkaufen!» steht an einer Straße. Foto: Patrick Pleul/dpa-Zentralbild/ZB | Verwendung weltweit (dpa / Patrick Pleul)
Baugrundstücke werden immer kostspieliger (dpa / Patrick Pleul)
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Grundstücke sind knapp und teuer. Da möchten Bauwillige gerne schnell zugreifen, wenn ihnen das Grundstück für ihren geplanten Neubau günstig erscheint. Auch wer Erbe eines Grundstücks ist, möchte unter Umständen möglichst schnell sein Bauvorhaben realisieren, denn nicht nur die Grundstückspreise, auch die Baupreise steigen immer weiter. Der Kauf oder auch die Bebauung eines Grundstücks können allerdings zum Vabanque-Spiel werden, wenn man nicht die Risiken bedenkt, die damit verbunden sein können. 

Bauherren haben es im Deutschland immer schwerer, ein Grundstück zu erwerben, weiß Birgit Schaarschmidt, Fachjuristin für Baurecht und Mitautorin eines Ratgebers für Bauherren. 

"Das hängt sicherlich von der Region ab, in der sie bauen wollen. Hier im Raum Rhein-Main, in dem ich tätig bin, ist das echt schwierig, und man geht schon wirklich ziemlich weit in den Speckgürtel hinein, um dann noch ein Grundstück zu finden, was zu einem passt."

Hanglage hat Besonderheiten

Dabei geht es nicht nur um den Grundstückspreis, sondern auch um die Eignung des Grundstücks für das geplante Haus. Ein Grundstück in Hanglage bedeutet etwa – so Birgit Schaarschmidt:

"Dass man gucken muss, ob ein Haus darauf standsicher gebaut werden kann und wie man sich das wünscht. Man hat eine halbe Etage vielleicht im unteren Geschoss, und eine andere ist etwas höher, weil man den Hang halt ausnutzen möchte."

In der Bauphase muss man beachten: 

"Wenn ich eine Baugrube mache, wenn ich einen Keller habe, muss ich immer schauen, wie bösche ich, dass nichts in die Baugrube reinfällt. Dazu brauche ich auch geologische Aufschlüsse über den Boden, damit ich weiß, wie der hält. Das ist schon etwas komplexer als ein gewöhnliches flaches Grundstück." 

Lieber ein gefestigtes Gutachten

Die Mehrkosten können sich in Einzelfällen auf 10.000 bis sogar über 100.000 Euro belaufen. Deshalb rät die Juristin, nicht nur das Haus, auch das Grundstück komplett überplanen zu lassen, ehe man es kauft oder als Erbe darauf baut. Mit einem genauen Baugutachten, das Mehraufwendungen abschätzt, kann man zudem die Risiken minimieren. 

"Und vielleicht ein paar Euro mehr ausgeben, um halt ein gefestigtes Gutachten zu haben, denn dieses Gutachten würden sie auch dem Bauunternehmer geben, der darauf baut, und insofern müsste der sich auch darauf verlassen können." 

Beinhalten sollte das Gutachten aber ebenso mögliche Altlasten aus Industrie-anlagen oder landwirtschaftlichen Betrieben, aber auch Sprengstoffe aus dem Zweiten Weltkrieg. Größere Sicherheit zur Vorgeschichte eines Grundstücks hat man in der Regel bei Baugrundstücken von Städten und Gemeinden. Auch was die Erschließung angeht, ist man auf der sicheren Seite. Christoph Andrezjewski vom Amt für Immobilienmanagement der Stadt Münster.

"Das Angebot enthält die Erschließungsbeiträge und die erstmalige Vermessung des Grundstücks, so dass es sich um einen Preis handelt für ein vollerschlossenes Grundstück." 

Grundbuch und Baulastenverzeichnis prüfen

Für manche Grundstücke gelten besondere Auflagen, die für höhere Kosten sorgen können. In Münster gilt dies etwa für städtische Grundstücke – so Christoph Andrezjewski: 

"Wir haben die Energiesparverordnung, die gilt für jedermann. Darüber hinaus haben wir hier in Münster das sogenannte Energiesparhaus Münster 55 beschlossen. Das bedeutet, dass bezogen auf die gültige EnEV die Werte noch einmal in bestimmten Bereichen unterschritten werden müssen, so dass da eine besondere Wärmeeffizienz gegeben ist."

Ehe man schließlich den Notar beauftragt, um einen Grundstücksvertrag auszufertigen, sollte man auf jeden Fall prüfen, ob Grundbuch und Baulastenverzeichnis keine bösen Überraschungen bereithalten. Zum Beispiel eine Baulast des Nachbarn auf dem gewünschten Grundstück, damit er früher einmal weniger Stellplätze auf seinem Grundstück einrichten musste. Birgit Schaarschmidt:

"Wenn natürlich eine Baulast wie Stellplätze darauf ist, habe ich selber vielleicht nicht mehr Platz für meine eigenen Stellplätze, die ich nachweisen muss."

Insgesamt rät die Fachjuristin für Bau- und Architektenrecht:

"Ich finde es wirklich wichtig, sich über das Grundstück, was man kaufen will, zu informieren, und dass man sich nicht unter Druck setzen lässt. Ich würde mir immer einen Fachmann dazu nehmen, der diesen Sachverstand hat und mir das Für und Wider dieses Grundstücks dann mitteilt."

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