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StartseiteVerbrauchertippAnschlussfinanzierung zeitig planen25.01.2019

ImmobiliendarlehenAnschlussfinanzierung zeitig planen

Das Niedrigzins-Niveau hat zur Folge, dass viele Verbraucher ihre Kredite überdenken, vor allem bei der Hausfinanzierung. Selbst wenn eine Ablösung alter Kredite erst in drei oder vier Jahren möglich ist, lohnt sich eventuell schon jetzt ein Gespräch mit dem Kreditinstitut über die Angebote.

Von Jan Tengeler

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Ein Haus steht auf Geldscheinen. Symbolbild für Haus und seine Kosten  (dpa /Revierfoto)
Lohnt sich ein sogenanntes Forward-Darlehen? (dpa /Revierfoto)
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"Bei der klassischen Immobilienfinanzierung geht man davon aus, dass ein Darlehen über 30-35 Jahre zurückgezahlt wird und häufig wird dann zu Beginn eine Festzinsvereinbarung geschlossen."

In der Regel ist damit über zehn bis 15 Jahre ein fester Zinssatz für den Kredit vereinbart, erklärt Stephan Moos, Direktor des Privatkundengeschäfts bei der Kreissparkasse Köln. Kurz vor Ablauf dieser Phase wird über eine Anschlussfinanzierung, beziehungsweise eine Umschuldung verhandelt. Der Verbraucher hat übrigens grundsätzlich das Recht, einen Darlehensvertrag nach 10 Jahren zu kündigen, auch, wenn ursprünglich eine Zinsbindung für 15 Jahre vereinbart war. Ist der Anfangskredit in Raten ausgezahlt worden, gilt die letzte Rate als entscheidend. Beispiel: sie wurde am 1. Januar 2009 ausgezahlt, dann kann der Kredit zum 1. Juni 2019 gekündigt werden. Aber selbst, wenn ein Darlehensvertrag erst in drei oder vier Jahren ausläuft, gibt es eine Möglichkeit vom derzeitigen Niedrigzins zu profitieren, und zwar über ein sogenanntes Forward-Darlehen. Das erfreue sich bei den Kunden großer Beliebtheit, erklärt Stephan Moos. 

"Basierend ist das aktuelle Zinsniveau, natürlich mit einem leichten Risikoaufschlag für eine Bank, denn wir wissen nicht genau, wie die Zinsen aussehen. Wichtig: das ist für beide Seiten bindend, fällt das Zinsniveau dann höher aus, darf die Bank nicht nachkarten, ich hätte jetzt gerne einen höheren Zins und genauso bin ich als Kunde daran gebunden und darf keine günstigeren Zinsen neu verhandeln, wenn das Niveau gesunken ist."

Zinsen schwierig vorauszusehen

Entscheidend für den konkreten Zinssatz in einem solchen Forward Darlehen sind die Höhe des Risiko- beziehungsweise Zinsaufschlages und die Zeitspanne bis zur Auszahlung, der Finanzexperte der Verbraucherzentrale NRW, Thomas Hentschel, erklärt das so:

"Man geht davon aus, dass heute der Zinssatz zum Beispiel für weitere 15 Jahre bei zwei Prozent liegt. Für jeden Monat muss man mit einem Zinsaufschlag rechnen. Bei 0,05, dann wäre da pro Jahr 0,6 und man hätte in zwei Jahren dann einen Zinssatz von 3,2 Prozent zu bezahlen."

Lohnt es sich also, ein Forward Darlehen in Anspruch zu nehmen  oder sollte man darauf hoffen, dass die Zinsen auch in zwei oder Jahren noch niedrig sind? Schlussendlich sei das Spekulation, erklärt Thomas Hentschel. Man könne zwar davon ausgehen, dass eine Bank einen besseren Marktüberblick habe, aber:

"Es ist schwierig, die Zinsen vorauszusehen. Wenn man in der Vergangenheit die Niedrigzinsenphase in den letzten Jahren betrachtet: da gab es immer Berichte, die EZB werde veranlassen, dass die Zinsen steigen, das ist alles so nicht eingetroffen. Aber das wird aber je länger das anhält wahrscheinlicher, dass das auch mal aufhören muss."

Eines sollte man bei der Anschlussfinanzierung übrigens nicht unbedingt machen: Den günstigen Zinssatz dazu nutzen, einfach nur die monatliche Belastung zu verringern. Dazu raten einem sowohl die Banken, wie auch die Verbraucherschützer. Thomas Hentschel:

"Wer heute finanziert, der sollte eine lange Zinsbindung anstreben und tilgen, tilgen, tilgen."

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