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StartseiteWirtschaft und GesellschaftWas die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen bedeutet01.06.2021

ImmobilienmarktWas die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen bedeutet

Am Gesamtmarkt sei die Fusion der Vonovia und Deutsche Wohnen "nur ein etwas kleineres Ereignis", sagte DIW-Experte Claus Michelsen im Dlf. Denn zusammen hätten die Immobilienkonzerne einen geringen Marktanteil. Anders in Berlin: Dort gebe es die Befürchtung, dass der politische Einfluss des Konzerns steige.

Claus Michelsen im Gespräch mit Silke Hahne

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Die Fassade der Zentrale der börsennotierten Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen SE in Berlin.  (picture alliance/dpa | Christoph Soeder)
Die beiden großen Immobilienkonzerne Vonovia und Deutsche Wohnen stehen kurz vor einem Zusammenschluss. (picture alliance/dpa | Christoph Soeder)
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Update (14.09.2021): Der Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen steht nichts mehr im Weg: Vonovia hat die Mindestannahmeschwelle seiner rund 19 Milliarden Euro schweren Kaufofferte für den kleineren Rivalen Deutsche Wohnen über Bord geworfen. "Die Transaktion kann nicht mehr an Bedingungen scheitern", sagte Vonovia-Chef Rolf Buch Reuters. 

Die letzte Übernahmeofferte Vonovias für die Deutsche Wohnen war Ende Juli an der Mindestannahmeschwelle von 50 Prozent gescheitert, die Bochumer hatten nur 47,6 Prozent der Anteile einsammeln können. Vonovia verschafft sich mit dem Manöver mehr Zeit, Aktien des Berliner Wettbewerbers einzusammeln. Durch den Verzicht, mindestens 50 Prozent der Deutsche-Wohnen-Anteile einsammeln zu müssen, verlängert sich die ursprünglich am 20. September 2021 auslaufende Annahmefrist um zwei Wochen und wird nun am 4. Oktober 2021 enden. (Reuters)

Seit Jahren gibt es einen Übernahmeversuch des Immobilienkonzerns Deutschen Wohnen durch den Konkurrenten Vonovia. Bislang lehnte die Deutsche Wohnen das Angebot der größeren Vonovia aber immer ab - nun aber stehen die beiden doch vor dem Zusammenschluss. Für rund 19 Milliarden Euro will die Vonovia die Deutsche Wohnen kaufen. 

Die Verwaltung von Vonovia in Bochum  (picture alliance / Bernd Thissen) (picture alliance / Bernd Thissen)Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen 
Für 18 Milliarden Euro übernimmt Vonovia die Deutsche Wohnen, berichtet Felicitas Boeselager. Gleichzeitig wurde bekannt, dass das Land Berlin rund 20.000 Mietwohnungen der beiden Konzerne kaufen will. 

550.000 von 20 Millionen Mietwohnungen

Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen empfahlen den Aktionären auf der Hauptversammlung am 1. Juni, das Übernahmeangebot der Vonovia anzunehmen. Mit der Übernahme der Deutschen Wohnen wird Vonovia auch in Europa zum größten Mietwohnungskonzern. Insgesamt gehören ihr dann 550.000 von 20 Millionen Mietwohnungen in Deutschland. Die beiden Unternehmen beschäftigen gemeinsam rund 16.000 Mitarbeiter. Ihnen darf, so haben es die beiden Konzerne vereinbart, bis zum 01. Januar 2024 nicht betriebsbedingt gekündigt werden.

Für Claus Michelsen, Abteilungsleiter Konjunkturpolitik bei der DIW Berlin, ist die Fusion am Gesamtmarkt betrachtet nur "ein etwas kleineres Ereignis". Denn Vonovia und Deutsche Wohnen zusammen hätten in Deutschland lediglich einen Marktanteil von zwei bis drei Prozent. Lokal sehe es mitunter aber anders aus: "In Berlin beispielsweise wären es dann ungefähr zehn Prozent", so Michelsen.

Auswirkungen für Mieter in Berlin

Die Befürchtung sei hier, dass die Stadtpolitik durch das größere Unternehmen mitgestaltet und mitgeprägt wird, "und das ist ja auch ein großer Teil dieser Diskussion um die Enteignung dieser Wohnungsgesellschaft, nämlich die Frage, wem gehört diese Stadt und wer soll Stadtentwicklung mitbetreiben und -gestalten dürfen", sagte Michelsen.

Den Immobilienkonzernen nach soll den Mietern kein Schaden entstehen. In Berlin sollen die Mieten in den nächsten drei Jahren maximal um ein Prozent pro Jahr steigen, in den beiden folgenden Jahren nicht stärker als die Inflationsrate. Außerdem sollen die Kosten einer energetischen Sanierung nicht voll auf die Mieter umgelegt werden.

Das Angebot der Deckelung der Mietsteigerung ist aus Sicht von Michelsen "kein besonders großes Entgegenkommen dieser Konzerne". Anders sei es bei der Modernisierungsumlage, hier sieht der DIW-Experte "ein substanzielles Entgegenkommen".

Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in Berlin

Im 1. Quartal des Jahres 2021 lagen die Angebotsmieten für Wohnungen in der Bundeshauptstadt bei durchschnittlich etwa 10,17 Euro pro Quadratmeter und Monat. Zu Beginn des Vorjahres mussten noch 9,99 Euro für den Quadratmeter gezahlt werden. Im Vergleich zum 1. Quartal des Jahres 2016 nahmen die Mieten sogar um rund 20 Prozent zu. (Statista / empirica; Value AG)Im 1. Quartal des Jahres 2021 lagen die Angebotsmieten für Wohnungen in der Bundeshauptstadt bei durchschnittlich etwa 10,17 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zum 1. Quartal des Jahres 2016 nahmen die Mieten um rund 20 Prozent zu. (Statista / empirica; Value AG)

Der Deutsche Mieterbund kritisierte, dass sich die Erklärung von Vonovia und Deutsche Wohnen zu Einschränkungen der Mieterhöhungen nur auf Berlin beschränkten. Vonovia habe im restlichen Bundesgebiet und vor allem in NRW viel mehr Wohnungen, sagte Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten im Dlf.

20.000 Wohnungen für das Land Berlin

In Folge des geplanten Zusammengehens von Vonovia und Deutsche Wohnen soll das Land Berlin außerdem 20.000 Wohnungen übernehmen können. Dies teilten der Regierende Bürgermeister Michael Müller und Vonovia-Chef Rolf Buch mit. Derzeit besitzen beide Unternehmen 150.000 Wohnungen in Berlin.

Wenn Vonovia und die Deutsche Wohnen hier ein gutes Angebot machen, könne der Senat durchaus überlegen zuzuschlagen, meint DIW-Experte Michelsen. Klüger sei es aber "wenn die Stadt Berlin ihre Ressourcen darauf lenken würde, selbst Wohnraum zu schaffen und ihre Wohnungsbaugesellschaften so auszustatten, dass sie einen größeren Marktanteil gewinnen können". Auf diese Weise würde man einerseits das Angebot ausweiten und die Marktmacht von großen Konzernen etwas beschränken.

Kritik an der Fusion kommt auch von der Initiative "Deutsche Wohnen und Co. enteignen". Das kurzfristige Begrenzen von Mietpreisen könne nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Mieten mittel- und langfristig weiter gesteigert werden sollen.

Protestransparante hängen an den Wohnhäusern in der Karl-Marx-Allee in Berlin-Friedrichshain (imago /Seliger) (imago /Seliger)"Deutsche Wohnen enteignen": "Berlin ist eine reine Mieterstadt" 
Die Mietsteigerungen seien für viele Berliner nicht mehr zu stemmen, sagte Michael Prütz vom Volksbegehren "Deutsche Wohnen enteignen". Entschädigungszahlungen zu leisten, sei für den Berliner Landeshaushalt "kein Problem".


Das Interview zum Nachlesen:

Silke Hahne: Wenn die beiden größten Wohnungsunternehmen des Landes fusionieren, dann erregt das Aufmerksamkeit - auch wegen ihres schlechtes Rufes. Wie bedeutsam wäre eine Fusion tatsächlich für den Wohnungsmarkt? 

Claus Michelsen: Die Deutsche Wohnen und die Vonovia gemeinsam würden zum größten Immobilienkonzern aufsteigen, das klingt jetzt erst mal groß, und auch in den absoluten Zahlen mit rund 550-, 570.000 Wohnungen wäre das durchaus eine Zahl, die bemerkenswert ist. Allerdings, wenn man es dann am Gesamtmarkt betrachtet, ist diese Fusion dann doch wieder nur ein etwas kleineres Ereignis, denn Vonovia und Deutsche Wohnen zusammen hätten in Deutschland ungefähr zwei Prozent Marktanteil – das ist überschaubar, lokal sieht es anders aus. In Berlin beispielsweise wären es dann ungefähr zehn Prozent.

Hahne: Ja, da haben die beiden mehr als 150.000 Wohnungen zusammen, zumindest Stand jetzt. Muss man die Hauptstadt vor diesem Hintergrund gesondert betrachten?

Michelsen: Die Hauptstadt hat ja schon eine Diskussion darüber, ob man diese großen Wohnungskonzerne in der Stadt haben möchte oder nicht. Grundsätzlich ändert jetzt diese Fusion an der Lage auf dem Wohnungsmarkt nichts, dadurch kommt ja keine Wohnung mehr oder weniger auf den Markt, sondern es ist einfach nur eine Fusion von zwei Unternehmen. Die Befürchtung wäre, dass die Stadtpolitik durch dieses größere Unternehmen mitgestaltet und mitgeprägt wird, und das ist ja auch ein großer Teil dieser Diskussion um die Enteignung dieser Wohnungsgesellschaft, nämlich die Frage, wem gehört diese Stadt und wer soll Stadtentwicklung mitbetreiben und -gestalten dürfen.

"Man möchte diese aufgeheizte Debatte beruhigen"

Hahne: Die beiden Gesellschaften haben jetzt angeboten, dem Land Berlin 20.000 Wohnungen zu verkaufen, Berlin scheint auch geneigt zu sein, das zu tun. Ist das vor diesem Hintergrund einzuordnen?

Michelsen: Ja, das ist sicherlich ein Grund, dass man sagt, man möchte diese Debatte, diese aufgeheizte Debatte doch etwas beruhigen. Da muss man auch sehen, dass die Unternehmen ja das Angebot gemacht haben, die Mietsteigerungen zu begrenzen auf die nächsten fünf Jahre. All das soll natürlich dazu beitragen, diese Diskussion um die Enteignung herunterzukochen und auch natürlich ein Entgegenkommen signalisieren gegenüber der Senatsverwaltung, die ja in der letzten Zeit sehr kritisch auch gegenüber diesen Unternehmen agiert hat.

Hahne: Sollte Berlin das Angebot annehmen auch?

Michelsen: Berlin hat die Absicht, seinen eigenen Wohnungsbestand zu vergrößern, und die Frage ist, zu welchem Preis und welche Lagen man kaufen kann. Wenn Vonovia und die Deutsche Wohnen hier ein gutes Angebot machen, dann kann der Senat da durchaus überlegen zuzuschlagen, aus meiner Sicht wäre es aber klüger, wenn die Stadt Berlin ihre Ressourcen darauf lenken würde, selbst Wohnraum zu schaffen und ihre Wohnungsbaugesellschaften so auszustatten, dass sie einen größeren Marktanteil gewinnen können. Auf diese Weise würde man einerseits das Angebot ausweiten und andererseits eben auch die Marktmacht von solch großen Konzernen dann etwas beschränken.

Hahne: Sodass dann tatsächlich neue Wohnungen auch entstünden und nicht nur den Eigentümer wechseln würden.

Michelsen: Richtig.

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"Deckelung der Mietsteigerung kein großes Entgegenkommen"

Hahne: Sie haben das angesprochen, die Unternehmen bieten außerdem einen Zukunfts- und Sozialpakt an – so nennen sie das selber. Die Mieten sollen in den nächsten drei Jahren um höchstens ein Prozent pro Jahr steigen und danach dann maximal so viel wie die Inflation, und Modernisierungskosten, die sollen begrenzt auf Mieter umgelegt werden, nämlich "nur", in Anführungsstrichen, mit zwei Euro pro Quadratmeter. Was taugt dieses Angebot wirklich, wenn man das sozialpolitisch betrachtet?

Michelsen: Das Angebot der Mietsteigerung oder der Deckelung der Mietsteigerung, das ist kein besonders großes Entgegenkommen dieser Konzerne. Das ist ungefähr das, was man bundesdurchschnittlich ohnehin bei den Steigerungen sieht, wenn man den Gesamtbestand betrachtet. Interessanter wäre es gewesen, zu welchen Preisen die Wohnungsunternehmen beabsichtigen, ihre Wohnungen wieder neu zu vermarkten. Dort finden ja nämlich die Sprünge statt, bei den Neuvermietungen, und da ist eigentlich die Musik im Markt, und das ist ja auch das, worüber wir eigentlich debattieren.

Bei der Modernisierungsumlage ist das schon ein substanzielles Entgegenkommen, wenn eine Deckelung auf 2 Euro pro Quadratmeter beschlossen wird, denn die Sanierungskosten, wenn umfassend saniert wird, liegen meist sehr, sehr viel höher, und entsprechend wäre auch die Möglichkeit einer höheren Umlage gegeben. Auf diese Weise könnten dann eben Ziele wie der Klimaschutz durchaus sozial verträglicher erreicht werden, denn vielfach ist es ja so, dass bei den Sanierungen dann horrende Modernisierungskosten auf Mieter umgelegt werden, und das ist etwas, was ja auch in der Verdrängungsdebatte eine große Rolle spielt.

Die Grafik zeigt die Entwicklung des Wohnungsmietindex für Deutschland (Statista / Statistisches Bundesamt )Beim Index der Nettokaltmieten ist in den vergangenen 24 Monaten ein nahezu konstanter Aufwärtstrend zu beobachten (Statista / Statistisches Bundesamt )

Hahne: Jetzt sind diese beiden Firmen ja eigentlich börsennotiert und daher auch dem sogenannten Shareholder Value verschrieben, also der Wertsteigerung für ihre Anleger. Was haben die jetzt davon, den Wohnungsmarkt – zumindest in Ansätzen – zu befrieden?

Michelsen: Na ja, sie sind ja auch mit einem Vermögen in Berlin investiert, und dieses Vermögen erfährt erhebliche Wertsteigerung. Wenn man also nicht nur eben die Einnahmeseite betrachtet, sondern eben auch die Veränderung der Wertbestände, ist das durchaus sinnvoll, eben auch dahingehend zu argumentieren, dass man einen sozialen Beitrag für die Wohnungsversorgung leistet, wenn man gleichzeitig sein Vermögen oder sein Unternehmensvermögen dadurch steigern kann. Ansonsten würde ja eben diese Enteignung im Raume stehen, und dann stünde man plötzlich ohne diesen heiß begehrten Markt Berlin da, was für diese Unternehmen auch nicht besonders günstig wäre.

"Die wohnungsmarktpolitische Debatte wird sich kaum beruhigen"

Hahne: Wäre das auch denkbar, dass auch kartellrechtliche Überlegungen eine Rolle spielen, sowohl was den Verkauf von 20.000 Wohnungen an das Land Berlin, dem möglichen, angeht, als auch eben schon im Vorhinein solche Zugeständnisse den Druck auf den Mietmarkt nicht allzu sehr zu steigern?

Michelsen: Das ist sicherlich eine Überlegung, allerdings gab es ja schon mal einen Beschluss des Bundeskartellamts. Prinzipiell hat man einer Fusion zugestimmt vor fünf Jahren, und die Lage hat sich für diese Unternehmen ja kaum verändert. Die Zahl der Wohnungen ist kaum gestiegen, zumindest in Deutschland kam etwas dazu, aber wurde auch wieder etwas verkauft, sodass eben der Marktanteil insgesamt nicht so groß gewachsen ist, dass man jetzt ein grundsätzlich anderes Urteil des Kartellamts zu erwarten hätte. Natürlich hilft das, wenn man ein Entgegenkommen zeigt, und natürlich hilft es auch, wenn man sagt, gut, gerade in den heißen Märkten, in den stark konzentrierten Märkten geben wir auch Bestände ab, um diese Debatte um diese Marktmacht gar nicht erst aufkommen zu lassen.

Hahne: Wie günstig ist der Zeitpunkt gerade insgesamt für eine Fusion, nachdem ja der Mietendeckel kassiert wurde und bevor in Berlin dann im September das Abgeordnetenhaus gewählt wird?

Michelsen: Ja, es ist für die Vonovia ein durchaus guter Zeitpunkt, auch für die Deutsche Wohnen, jetzt darüber zu diskutieren. Man hat Klarheit darüber, wie sich der Mietmarkt in Berlin entwickeln wird, und das ist ja eben auch ein Hauptbetätigungsfeld dieser beiden Konzerne.

Was die Abgeordnetenauswahl betrifft, erwarte ich, dass das durchaus polarisieren wird, denn viele Abgeordnete – gerade der Linken und auch der Grünen – haben sich ja vehement gegen diese Konzerne ausgesprochen und möchten auch sehr gerne, dass hier diese Enteignungsinitiative erfolgreich wird. Die SPD hingegen, die zeigt sich hier offen für diese Kooperation oder Fusion, und da kann man dann schon erwarten, dass da vielleicht das ein oder andere Feuer in diesen Wahlkampf hineingetragen wird. Die wohnungsmarktpolitische Debatte wird sich da aus meiner Sicht kaum beruhigen, sie wird tendenziell eher noch befeuert werden und den Berliner Wahlkampf prägen.

Äußerungen unserer Gesprächspartner geben deren eigene Auffassungen wieder. Der Deutschlandfunk macht sich Äußerungen seiner Gesprächspartner in Interviews und Diskussionen nicht zu eigen.

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