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StartseiteVerbrauchertippWohnrecht behalten beim Hausverkauf16.08.2019

ImmobilienverrentungWohnrecht behalten beim Hausverkauf

Die eigene Immobilie verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben: Was beim Überschreiben des Hauses an die eigenen Kinder per Nießbrauchsrecht üblich ist, kann auch durch eine Immobilienverrentung ermöglicht werden. Verkäufer können so schnell an Geld kommen. Doch der Knackpunkt liegt im Detail.

Von Susanne Lettenbauer

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Das Schild mit der Aufschrift "zu verkaufen" hängt am 19.09.2013 in Bargteheide (Schleswig-Holstein) vor einem Haus.  (picture alliance / dpa / Markus Scholz)
Durch eine Immobilienverrentung können Eigentümer ihr Haus verkaufen ohne ausziehen zu müssen (picture alliance / dpa / Markus Scholz)
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Es klingt eigentlich alles optimal: Benötigt man im Alter mehr finanzielle Mittel als es die monatliche Rente leistet, verkauft man nur sein Haus, muss nicht umziehen und alle Probleme sind gelöst.

"Ich muss weder einen Stuhl noch einen Tisch zur Seite rücken, bekomme aber trotzdem so viel Geld, dass es bis zum Ende des Lebens ausreichen würde", erklärt Mesut Yikilmaz, Immobilienfachmann aus München, das Geschäftsmodell der Immobilienverrentung.

Das Interesse sei von Investoren wie auch Hausbesitzern sehr hoch. Das Prinzip ist einfach: Eine selbst genutzte Immobilie wechselt den Eigentümer, der Verkäufer sichert sich im Gegenzug das Wohnrecht oder ein lebenslanges Nießbrauchsrecht und muss auch für Instandsetzungen oder Reparaturen nicht mehr aufkommen, ähnlich wie ein Mieter, nur ohne Miete zahlen zu müssen.

"Die Senioren, die dann ja quasi das Recht haben in dieser Wohnung zu wohnen, die zahlen dann nur noch die umlagefähigen Kosten und das was sie verbrauchen: Heizung, Warmwasser, Strom. Alle weiteren Kosten wie Rücklagenbildung, Sonderumlagen und und und, das übernimmt dann der neue Investor, sprich der neue Eigentümer. Und wenn dann in den nächsten Jahren mal höhere Reparaturen am Haus gemacht werden sollten, dann sind die Senioren aus dem Schneider raus." 

Der Knackpunkt liegt im Detail

Hat man sich nur das Wohnrecht gesichert, weil man sowieso plant, in zehn Jahren umzuziehen, dann erlöschen bei Auszug alle Rechte.

Senioren, die sich das Nießbrauchsrecht gesichert haben und dann von dem Geld des Hausverkauf eine Reise machen möchten oder doch in ein Seniorenheim umziehen müssen, profitieren von einem weiteren Recht, so Yikilmaz: "Wenn er doch mal früher ausziehen sollte hat er noch die Möglichkeit, die Immobilien weiterhin zu vermieten und er erzielt auch die Mieteinnahmen." 

Tatsächlich liegt der Knackpunkt im Detail: Für das Wohn- bzw. lebenslange Nießbrauchsrecht muss der Hausbesitzer beim Verkauf einen Abschlag hinnehmen, je nach Lebenserwartung. Dieser Abschlag auf den eigentlichen Verkaufswert des Hauses kann bis zu fünfzig oder gar sechzig Prozent betragen, je nach Alter des Verkäufers. Deshalb lohnt sich das Modell, nur für Hausbesitzer ab 65 Jahren, gibt der Immobilienmakler zu.

Vor einem derart hoher Abschlag warnen auch Verbraucherschützer: Bestimmt gibt es Situationen, wo einem nichts anderes übrigbleibt, dass, wenn man doch drin wohnen bleiben möchte, aber auf der anderen Seite zu wenig Geld hat, so ein Angebot anzunehmen. Aber dann würden wir empfehlen als Verbraucherzentrale, dass man da mindestens drei bis vier Angebote sich erstellen lässt.  

Die Alternative: Das Haus verkaufen und zurückmieten

Eine Immobilienrente sei grundsätzlich nur für Hausbesitzer interessant, die keine Erben haben oder ihnen das Haus nicht vererben wollen, betont Merten Larisch von der Verbraucherzentrale Bayern. Grundsätzlich solle man darüber nur nachdenken, wenn man unbedingt Geld benötigt, aufgrund einer kleinen Rente zum Beispiel oder Finanzengpässen.

Seine Alternative: Man könne das Haus verkaufen und es von dem Käufer wieder zurückmieten, so der Verbraucherschützer. Oder: "Sich eine altersgerechte Wohnung, die topp ausgestattet ist für medizinische Dienste, zu suchen, wo das Leben viel einfacher wird."

Eine kleinere und seniorengerecht ausgestattete Wohnung passe im Alter oft besser als das eigene Haus – und wirtschaftlich vernünftiger als eine Immobilienverrentung könne ein Umzug auch sein.

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