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StartseiteVerbrauchertipp Immobilien ohne Verlust vererben oder verschenken18.08.2020

Nutzen von Freibeträgen Immobilien ohne Verlust vererben oder verschenken

Ein Haus oder eine Wohnung auch von hohem Wert kann steuerfrei vererbt werden. Dabei gilt es allerdings wichtige Punkte zu beachten - zum Beispiel die Anzahl der Erben. In manchen Fällen kann auch eine stückweise Schenkung der Immobilie sinnvoll sein.

Von Dieter Nürnberger

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Ein bunter Sonnenschirm steht auf dem Balkon eines Mietshauses aus den 1920er/1930er im Stadtteil Steglitz in Berlin am 12.06.2020. Foto: Wolfram Steinberg/dpa | Verwendung weltweit (dpa)
Wer eine Wohnung oder ein Haus vererben will, sollte sich frühzeitig darum kümmern (dpa)
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Teure Immobilien vererben oder verschenken und das sogar steuerfrei – möglich ist es. Zumindest dann, wenn sich Immobilienbesitzer schon frühzeitig darum kümmern. Bei der Kalkulation spielen zuallererst der Wert der Immobilie und die Anzahl der Erben die Hauptrolle. Denn abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis hat der Gesetzgeber Freibeträge festgelegt. Nur wenn die überschritten werden, werden auch Steuern fällig. Auch ein Haus im Wert von einer halben Million Euro kann steuerfrei vererbt werden, wenn Ehepartner und Kinder als Erben eingesetzt werden, sagt Sophie Mecchia, Rechtsexpertin bei der Zeitschrift "Finanztest":

"Mit diesen Beträgen – also 250.000 Euro jeweils – bleiben sowohl die Frau als auch die Kinder im Rahmen ihrer Freibeträge. Für Ehepartner liegt dieser bei 500.000 und für Kinder bei 400.000 Euro. Jedes Kind hat auch einen eigenen Freibetrag."

Je weniger Erben, desto eher werden Steuern fällig

Wenn kein Testament vorliegt, gilt die gesetzliche Erbfolge. Wer also bestimmte Personen begünstigen will, sollte auf jeden Fall ein Testament aufsetzen, so die Empfehlung der Stiftung Warentest. Eine Schenkung muss ohnehin bei einem Notar beglaubigt werden.

Je weniger Erben vorhanden, desto wahrscheinlicher ist es, dass Freibeträge nicht ausreichen und Steuern fällig werden. Um die zu vermeiden, kann eine stückweise Schenkung sinnvoll sein. Auch in solchen Fällen sollte frühzeitig begonnen werden.

"Hör zu, ich schenke Dir einen Teil des Hauses – beispielsweise ein Viertel schon jetzt. Das bleibt dann innerhalb deines Freibetrages. Und in zehn Jahren schenke ich Dir einen weiteren Teil des Hauses. Der wiederum wertmäßig innerhalb deines Freibetrages bleibt. Und so weiter. Bis man dann im besten Fall die Immobilie wirklich steuerfrei von einem zum anderen gebracht hat."

Immobilie verschenken und sie weiterhin nutzen

Es ist auch möglich, eine Immobilie zu verschenken und sie weiterhin zu nutzen. Vorrausetzung für solche Fälle - es sollte ein Nießbrauch vereinbart werden. "Finanztest"-Expertin Sophie Mecchia:

"Dass man eben zum Beispiel selbst in der Immobilie weiter wohnen bleiben kann. Oder aber: Wenn es beispielsweise ein Objekt ist, dass vermietet wird, gehen die Mieteinnahmen an mich. Man ist zwar nicht mehr der Eigentümer der Immobilie, aber ich ziehe einen Nutzen daraus. Darum geht es bei diesem etwas sperrigen Begriff des Nießbrauchs - man zieht also den wirtschaftlichen Nutzen daraus. Dieser Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen. Auch ein Verkauf ändert nichts daran, dass dieses Recht besteht."

Solche Fälle sind etwas komplizierter, weil sich beide Parteien dafür auch über die Lastenverteilung der Immobilie einigen müssen - etwa darüber, wer die Kosten trägt, wenn eine Dachsanierung ansteht.

Lösungen jenseits des klassischen Familienbilds

Lösungen mit Augenmaß verlangen zudem Konstellationen jenseits des klassischen Familienbilds. Wichtig zu wissen: Unverheiratete Partner gehen im Erbfall leer aus, wenn nicht ein Testament etwas anderes vorsieht. 

Die zweite Sache, die eine große Rolle spielt: Es gib ja oft auch Stiefkinder, mit denen man auch wiederum jahrelang zusammenlebt – und sie quasi als eigene Kinder ansieht. Die haben dann auch kein gesetzliches Erbrecht. Wenn diese also etwas bekommen sollen, dann sollte man diese auf jedem Fall im Testament oder auch im Erbvertrag bedenken. Das ist ganz wichtig."

Und gerade bei eher komplizierten Fällen, rät die Stiftung Warentest dazu, sich Rat bei einem Fachanwalt für Erbrecht zu holen. Eine Erstberatung kostet zwar rund 200 Euro, allerdings sei dies in Relation dann doch ein kleiner Betrag.

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