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StartseiteWirtschaft und GesellschaftDeutsche Immobilienpreise geben durchaus Anlass zur Sorge21.07.2017

Serie: Krisenkeim?Deutsche Immobilienpreise geben durchaus Anlass zur Sorge

Droht in Deutschland eine Immobilienkrise? Bei der Kreditvergabe scheinen die Banken aus der Krise gelernt zu haben, die Ausfallraten sind niedrig. Aber die Preisentwicklung gibt zu denken: Wohnraum wird rapide teurer.

Von Dieter Nürnberger

Auf der Baustelle eines Wohnungsneubaus im Jahr 2014 in Berlin sind Rohbauten und Kräne zu sehen. (picture alliance / dpa / Daniel Naupold)
Mancherorts kann gar nicht so viel gebaut werden, wie Nachfrage besteht. Berlin zum Beispiel wächst derzeit um rund 40.000 Einwohner pro Jahr. (picture alliance / dpa / Daniel Naupold)
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In Berlin-Wilmersdorf wird gerade ein ehemaliges Jugendhotel entkernt und luxus-saniert. 55 Eigentumswohnungen sollen hier bis Jahresende entstehen. In Deutschland gibt es derzeit einen Immobilien- und Bauboom. Laut Statischem Bundesamt wurden im vergangenen Jahr rund 280.000 Wohnungen neu gebaut - deutlich mehr als in den vergangenen Jahren. Tendenz steigend.

In Städten gibt es immer noch mehr Nachfrage als Angebot

Doch der Bedarf an Wohnungen ist noch immer höher als das Angebot. Während auf dem Land mehr Häuser gebaut als gebraucht werden, explodieren vor allem in den Großstädten die Immobilienpreise, weil die Nachfrage so groß ist. Berlin beispielsweise wächst um rund 40.000 Bürger pro Jahr.

Der konstante Zuzug in die Städte ist ein Grund für den Immobilienboom, sagt Roland Franke, Abteilungsleiter für Finanzmarktregulierung beim Zentralen Immobilienausschuss, einem Mitgliedsverband der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland:

"Wir haben eine sehr gute wirtschaftliche Situation in Deutschland. Die Beschäftigung ist auf Rekordhoch. Da haben natürlich viele Leute in der Tat auch eine gute Grundlage, jetzt eine Immobilie zu kaufen. Und wenn dann noch dazukommt - wie aktuell - dass es eben auch wenig sinnvolle Anlagealternativen gibt, dann ist natürlich klar, dass die Nachfrage steigt."

Banken sei der Krise stärker beobachtet - aber uneinheitlich 

Vor gut zehn Jahren war es vergleichsweise ruhig auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die Kreditzinsen lagen bei vier bis fünf Prozent, die Neubaurate und auch das Preisniveau waren deutlich geringer als heute. Doch dann kam - für die Öffentlichkeit unerwartet - die Beinahe-Pleite der IKB, der Deutschen Industriebank AG. Sie musste mit Milliardensummen vor dem Zusammenbruch bewahrt werden. Dirk Eilinghoff, Banken- und Baufinanzierungsexperte beim Verbraucherportal "Finanztip" erinnert sich:

"Die Schieflage der IKB hatte zum großen Teil mit Entwicklungen zu tun, die vorher in den USA stattfanden. Das waren diese Finanzinnovationen auf dem Immobilienmarkt. Dass man quasi die Kredite entsprechend mit Wertpapieren gesichert hat. Und da hat die IKB im großen Maßstab mitgespielt." 

Verbriefte Hypothekenkredite, bei denen vorhandene Risiken nicht mehr erkennbar waren, die aber dennoch hohe Renditen versprachen. Heute weiß man: Es handelte sich um faule Kredite.

Doch hatte die Schieflage der IKB wenig mit dem deutschen Immobilien-Markt zu tun, sagt auch Claus Michelsen, Immobilienexperte beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung DIW. Als Folge der Krise stünden die Banken heute generell unter verschärfter Beobachtung, allerdings: 

"In Europa hat man sich nicht darauf einigen können, einheitliche Standards umzusetzen. Man hat natürlich die Stresstests für die Banken - und da wird eben geschaut, ob die Eigenkapitalquote stimmt. Solche Dinge eben, aber scharfe regulierende Eingriffe hat es dann doch nicht gegeben." 

Experte: Für deutsche Banken habe sich wenig geändert

Für die deutschen Banken habe sich recht wenig geändert, bestätigt "Finanztip"-Experte Dirk Eilinghoff: Er nennt die Kreditvergabepraxis der Banken als Beispiel:  

"Wir hatten im vergangenen Jahr eine Diskussion über die neue Wohnimmobilienkredit-Richtlinie. Da hieß es dann kurzzeitig, dass es schwieriger geworden sei, an Kredite zu kommen. Das hat sich aber eigentlich nicht bestätigt. Das kann man an den Zahlen so nicht ablesen."

Kontinuität in Boomzeiten. Zumindest die Kreditvergabe-Praxis der Banken sei derzeit kein Grund zur Beunruhigung, sagt Roland Franke vom Zentralen Immobilien Ausschuss. Die Statistiken über die Verlustquoten der Banken in diesem Bereich seien eindeutig:

"Die liegen sowohl im Wohnungsbereich als auch im gewerblichen Bereich bei 0,05 Prozent. Das ist extrem niedrig, wird auch kaum in irgendeinem anderen Land erreicht. Das spricht eigentlich für eine relativ vorsichtige Vergabepraxis der Banken."

Großstadt-Eigentumswochungen seit 2010 um 55 Prozent teurer

Und doch mehren sich die Alarmzeichen: Laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung sind die Preise für Eigentumswohnungen in den vergangenen sieben Jahren in den großen deutschen Städten um 55 Prozent gestiegen - lediglich ein Durchschnittswert. DIW-Immobilienexperte Claus Michelsen:

"Wir haben dazu Untersuchungen gemacht und kommen zu dem Ergebnis, dass wir in ungefähr 20 Prozent der 127 größten Städte Deutschlands zumindest in einem Teilmarkt Überbewertungen sehen, beziehungsweise einen Preis, eine Preisentwicklung, die eben nicht mehr durch die Entwicklung der Erträge gedeckt ist."

So warnte unter anderen die Deutsche Bundesbank erst kürzlich vor den Risiken des derzeitigen Booms. In Städten wie Berlin würden die Preise für Eigentumswohnungen um rund 30 Prozent über dem gerechtfertigten Niveau liegen.

Kaufpreise sind vielerorts durch Mieten kaum wieder hereinzuholen

Vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes wird unterschiedlich intensiv gewarnt. Allerdings: Wer teuer oder zu teuer gekauft hat, bekommt schon heute mehr und mehr Probleme, das Investment zu refinanzieren, sagt Roland Franke vom Zentralen Immobilienausschuss:

"Da ist es in der Tat so, dass man mit den Mieten, die heute in den meisten Gegenden erzielbar sind, diese teuren Kaufpreise nicht mehr reinholt. Das ist von der Rendite her meist kein attraktives Geschäft mehr."

Ein Problem, welches sich bei künftigen Zinserhöhungen oder einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage verschärfen könnte.

Fazit: Auch wenn das böse Wort von einer Blase für den gesamten Immobilienmarkt in Deutschland nur selten fällt, die Preisentwicklungen vielerorts sind durchaus Anlass zur Sorge.

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