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StartseiteHintergrundZündende Ideen für bezahlbaren Wohnraum gesucht20.10.2016

StadtentwicklungZündende Ideen für bezahlbaren Wohnraum gesucht

Immer mehr Menschen zieht es in die Städte. Eine Entwicklung, die auch in Deutschland sichtbar ist. In vielen Metropolen wird der Wohnraum dadurch knapper und teurer. Ideen, günstige Wohnungen zu schaffen, gibt es einige. Aber die sind nicht immer leicht durchzusetzen.

Von Michael Braun

Über den Wohnhäusern des Frankfurter Stadtteils Ostend erheben sich die Hochhäuser der Stadt. (dpa/ picture alliance/ Frank Rumpenhorst)
In Frankfurt am Main ist, wie in vielen deutschen Großstädten, bezahlbarer Wohnraum knapp. (dpa/ picture alliance/ Frank Rumpenhorst)
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Verkauft. Das Haus ist längst nicht fertig, aber alle Wohnungen sind weg. Das Penthouse mit fast 250 Quadratmetern Wohnfläche plus 66 Quadratmeter Dachgarten genauso wie der Klassiker, die vergleichsweise konventionelle Dreizimmerwohnung im 1. Obergeschoss, nur knapp 88 Quadratmeter groß. Aber neu. Im Verkaufsangebot ist vom "urbanen Chic des Art déco" und von einer "Liebeserklärung an das urbane Leben" die Rede. Nur nicht von den Kaufpreisen. Die liegen bei vergleichbar großen Penthäusern im Frankfurter Westend in der Regel zwischen 2,3 und 4,4 Millionen Euro.

Solche Preise schlagen auch auf den Mietmarkt durch. Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung werden in Frankfurt dieses Jahr 13,69 Euro pro Quadratmeter an Miete verlangt, gut 40 Prozent mehr als im Durchschnitt Hessens, 65 Prozent mehr als im deutschen Durchschnitt, 23 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Rolf Janßen, Geschäftsführer des Mieterschutzvereins Frankfurt DMB:

"Wir erleben seit einigen Jahren eine starke Anspannung auf dem Wohnungsmarkt. Insbesondere für Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen wird es immer schwerer, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Und diese Tendenz weitet sich immer mehr aus."

Wohnraum wird kapp und damit teuer

Denn Frankfurt liegt im Trend, dem Trend der Verstädterung. Vor 40 Jahren lebten 38 Prozent der Menschen weltweit in urbanen Ballungsräumen, heute sind es knapp 55 Prozent - Tendenz steigend. Die Folgen beschäftigen Menschen rund um den Erdball und sind längst Thema für internationale Gipfeltreffen. So auch beim dritten Weltsiedlungsgipfel der Vereinten Nationen, der in den vergangenen Tagen in Ecuador stattgefunden hat. Im Detail sind die Konsequenzen der Urbanisierung von Region zu Region sicher unterschiedlich. Doch fast immer bedeutet zunehmende Verstädterung: Wohnraum wird knapp. Und damit teurer.

Frankfurts Oberbürgermeister weiß, dass er Wohnraum für alle Bürger bieten muss, um seine Stadt attraktiv zu halten. Peter Feldmann hat die Wohnungspolitik deshalb zu einem Schwerpunkt seiner Amtszeit gemacht und überschlagen lassen, wie viel Wohnraum für welche Einkommensgruppen fehlt.

"Es fehlen aktuell schon etwa 30.000 Einheiten. Und vor allem für die ärmeren Bevölkerungsschichten, auch den Mittelstand, also die berühmten Berufsgruppen junge Polizisten, Krankenschwestern, Pflegekräfte, Erzieherinnen. Da sieht es wirklich eng aus. Und deshalb liegt unser Fokus auch genau auf diesem Bereich. Weil es nicht nur um Wohnraum insgesamt geht, sondern vor allem um preiswerten Wohnraum in Frankfurt. Das ist das Kampfziel."

Kampfziel - so spricht der sozialdemokratische Oberbürgermeister, weil ihm die jüngste Finanzkrise noch vor Augen ist. Er hat Immobilienblasen als eine wesentliche Ursache dafür ausgemacht und als Repräsentant einer Finanzmetropole will er nicht noch einmal mit den Folgen leben müssen:

"Wenn die Zocker und Spekulanten unterwegs sind und hier tatsächlich so was passieren würde, was wir in London oder Spanien gesehen haben, dann hat das nicht nur einige Auswirkungen auf einige Immobilienbesitzer oder Immobilienanleger, sondern das geht sehr schnell auf die Banken, auf die Versicherungen, auf die Realwirtschaft. Und bis heute zahlen wir als Steuerzahler noch da ab."

Frankfurt: Mehr Wohnmöglichkeiten in Nachbargemeinden

Seine Machtmittel, um als Oberbürgermeister dagegen anzugehen: Er spricht Nachbargemeinden und -städte an und unterstützt sie dabei, Wohnmöglichkeiten zu schaffen, um den engen Frankfurter Wohnungsmarkt zu entlasten. Außerdem im Repertoire: Umwandlung von Büro- in Wohnimmobilien, notfalls durch Abriss ungenutzter Bürobauten. Zudem gibt es Auflagen für Bauherren denen zufolge Neubauten mindestens zu 30 Prozent geförderten Wohnraum enthalten müssen. Mit der Konsequenz, dass im Gegenzug für einige Jahre Mieten im unteren Marktbereich angesetzt werden müssen, sie also für geringer verdienende Haushalte erschwinglich werden. Dazu kommt der schwierig umzusetzende Plan, auch innerhalb der Stadtgrenzen neue Baugebiete auszuweisen.

Das vor allem wünschen sich die privaten Vermieter, die sich im Haus- und Grundeigentümerverband zusammengeschlossen haben. Doch Jürgen Conzelmann, Präsident von Haus & Grund Frankfurt, macht sich wenig Illusionen:

"Ich habe das Gefühl, dass sich die Parteien unisono schwer tun damit, in den Städten gerade wie Frankfurt neue Wohngebiete auszuweisen, weil sie damit eine Vielzahl von eigenem Wählerklientel, sagen wir mal sensibilisieren und letztendlich der Mut zu fehlen scheint, neue Wohngebiete auszuweisen."

Mietpreisbremse zeigt wenig Erfolg

Die Mietpreisbremse wiederum, das Instrument der Politik zur Erhaltung günstigen Wohnraums und zur Unterbindung von Wucherpreisen, hat in Frankfurt bislang wenig ausgerichtet. Sie habe zu viele Ausnahmen, der Mieter müsse selbst aktiv werden und beim Vermieter die Miete des Vormieters erfragen, bemängelt Mieterbund-Geschäftsführer Janßen. Und das zu Beginn des Mietverhältnisses, das auch ein Mieter nicht trüben wolle, nachdem er endlich eine Wohnung gefunden habe. Janßens Forderung:

"Da halten wir es für dringend erforderlich, dass die Mietbremse da nachgebessert wird, also insbesondere der Vermieter in der Pflicht ist, bei Abschluss des Mietvertrages Informationen darüber zu geben, wie hoch war die Miete zuvor, liegt eine energetische oder überhaupt eine umfassende Sanierung vor?"

Ein gänzlich falscher Ansatz, meinen hingegen die Haus- und Grundeigentümer, die von der Mietpreisbremse - kaum überraschend - rein gar nichts halten. Jürgen Conzelmann:

"Also, ich denke, die Absicht der Politik ist, mit der Mietpreisbremse eher Wahlen zu gewinnen. Sie wird an dem freien Markt wenig ändern. Im Gegenteil, sie hat unserer Beobachtung nach dazu geführt, dass eine ganz große Zahl von eigentlich zurückhaltend agierenden privaten Eigentümern natürlich erst einmal versucht haben, soweit wie möglich ihre Mietpreise auszureizen, weil am Horizont dann stand: Hier ist eine Deckelung in Sicht, die auf Dauer dann zu einem Problem führt, auch im Hinblick auf 30 Jahre abzuzahlende Hypotheken."

Mit dem Abriss eines Hochhauses der Gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft (GWG) Cottbus haben Arbeiter im Cottbuser Stadtteil Sachsendorf begonnen.  (picture-alliance / ZB / Mario Behnke)Sanieren statt abreißen liegt auch in Cottbus im Trend. (picture-alliance / ZB / Mario Behnke)

Nur etwas moderater: Der Chef der ABG Frankfurt Holding, der großen städtischen Wohnungsbaugesellschaft, die sich zwar selbst finanzieren, also Gewinne machen muss, gleichwohl aber ein Instrument städtischer Baupolitik ist. Die Mietpreisbremse, das sei ein Weg, den man gehen könne, den man diskutieren müsse. Aber Frank Junker hält letztlich nichts davon:

"Ich kann nicht auf der einen Seite fordern, dass man eben mehr baut. Und auf der anderen Seite aber sage ich dann dem Investor: Aber Geld verdienen darfst Du damit nicht. Das wird so nicht funktionieren."

Attraktiveres Wohnen außerhalb der Stadtgrenzen

An der Ecke Bertramstraße / Adickesallee im Frankfurter Norden: Aus Betonmischern fließt der Trommelinhalt über eine Rutsche in die Einfüllöffnung der Betonpumpe. Hier, in der Nachbarschaft des Hessischen Rundfunks und des wachsenden Neubaus einer privaten Finanzhochschule, baut die ABG 189 Wohnungen, dazu eine Kita mit sechs Gruppen. Es ist eins von vielen Projekten der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Die ABG setzt die Maßgabe ihres Aufsichtsratsvorsitzenden, des Oberbürgermeisters, um und baut auch längst außerhalb der Frankfurter Stadtgrenzen, in Offenbach etwa, in Friedberg oder Mörfelden-Walldorf.

Dass Wohnen auch außerhalb der Stadtgrenze attraktiv sein kann, ist auch die Meinung von ABG-Chef Junker. Zudem versucht er die Baukosten und dann später auch die Mieten zu senken: nicht durch billiges, sondern durch cleveres Bauen.

Junker sieht sich und die ABG in einer Vorreiterrolle: So rühmt sich die kommunale Baugesellschaft, schon früh an Energieeffizienz gedacht und Frankfurt zur "Passivhaus-Hauptstadt Europas" gemacht zu haben. Nun hat sie zudem ein Projekt vorbereitet, das in Frankfurts Stadtteil Oberrad ab Dezember angegangen wird: ein sogenanntes "Vorzeigeobjekt für den kostengünstigen Wohnungsbau". Um das umsetzen zu können, sollte notfalls auch mal eine Baubehörde von ihren üblichen Maßstäben und Vorgaben abweichen, um das gemeinsame Ziel zu erreichen - so der Ansatz auf Seiten der ABG. Oberbürgermeister Feldmann gab Rückendeckung:

"Vorschriften sind nichts Böses. Wir wollen auch nichts Illegales machen. Aber alles, was anachronistisch ist, gehört natürlich auf den Prüfstand, und zwar sehr zügig, weil die Menschen den Wohnraum brauchen."

So wurde in Frankfurt die Stellplatzverordnung gelockert: Hausbauer müssen also nicht mehr so viele Parkmöglichkeiten für Autos einplanen wie bisher, auch weil die Stadt ihre Bewohner gerne auf den öffentlichen Nahverkehr "umleiten" möchte.

In Oberrad stellte sich letztlich sogar heraus: Keine Behörde hatte etwas zu monieren, so ABG-Geschäftsführer Junker:

"Wie sich jetzt nach dem etwas längeren Prozess ergeben hat, halten wir alle Vorschriften der Bauordnung ein. Und wir schaffen es trotzdem mit kompakten Grundrissen, mit vielleicht einer intelligenteren Erschließung des Gebäudes, ohne Aufgabe hochenergieeffizienter Ansätze, eine Wohnung zu errichten, ohne die Inanspruchnahme von Fördermitteln, die eine Nettokaltmiete von zehn Euro hat."

Weniger Kosten durch intelligente Grundrisse

Da kommen also nur noch Umlagen wie die für Heizung, Wasser und Hausmeister drauf. Mit zehn Euro Kaltmiete allerdings liegen die Wohnungen bis zu vier Euro pro Quadratmeter und Monat unter dem sonst in Frankfurt üblichen Preis.

Möglich wird das, weil die Treppenhäuser der Gebäude außen liegen, also auch außerhalb des beheizten Bereichs. Ein Aufzug war für die zweigeschossigen Wohnungen nicht nötig. Eine tragende Wand steht immer über der anderen, Lasten werden also nicht über aufwendige Konstruktionen abgeleitet. Es gibt nur einen Strang für die Ver- und Entsorgungsleitungen. Sonst sind oft drei üblich: je ein Strang für Küche, Bad und Gästetoilette. Der Grundriss reduziert die Verkehrsfläche auf ein Minimum: Eine Drei-Zimmer-Wohnung kommt so auf nur fünf Quadratmeter Flur. Das alles habe aber nichts mit "billigem" Bauen zu tun, sagt Junker:

"Nein, überhaupt nicht. … Da kann die Familie mit einem Kind einziehen oder auch zwei Kindern. Da kann auch das Paar einziehen oder auch der Single. Und 72 Quadratmeter für eine 3-Zimmer-Wohnung, das halte ich für durchaus angemessen."

Junker würde sich wünschen, dass auch private Investoren solche Wohnungen bauen. Doch das bedürfe wohl noch einiger Überzeugungsarbeit, ahnt er.

Tatsächlich sieht Jürgen Conzelmann, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, in dem Oberrader Modellprojekt nicht gerade etwas Nachahmenswertes. Dafür beschäftigen sich die privaten Bauherren mit einer anderen Idee, die die Wohnflächen in der Stadt erweitern soll: Mit der Aufstockung vorhandener Gebäude.

"Wir haben seit langen Jahren dafür plädiert, eben diese mindergenutzten Wohnsiedlungen aufzustocken und die Dächer auszubauen. Da sind oft riesige Mansardenflächen, die für Spielzeugeisenbahnen oder Verwandtenbesuche genutzt werden, aber natürlich eine Vielzahl von Wohnungen potenziell zur Verfügung hätten."

Die Technische Universität Darmstadt. Im Erdgeschoss des Gebäudes, in dem Architekten ausgebildet werden, bietet das "Café Kuhle" Raum für Kaffeepausen und zum Klönen. Einige Studentinnen im dritten Semester wissen, dass an ihrer Uni am Thema "Aufstockung von Wohngebäuden" geforscht wird.

Uni-Projekt: "Wohnraumpotenziale durch Aufstockungen" 

"Also Ich lehne das nicht ab. Ich finde es auch sehr interessant. Es ist in Großstädten wahrscheinlich auch nötig, da es ja Wohnungsmangel gibt, vor allem in der Rhein-Main-Region."

"Ich denke, unser diesjähriges Projekt im dritten Semester wird sogar so eine Aufgabe sein, also ein Gebäude weiterzubauen."

Der Professor für Tragwerksplanung Karsten Tichelmann hat sich des Themas angenommen, "Wohnraumpotentiale durch Aufstockungen" heißt es im Uni-Jargon. Wenn man nur dort, wo Wohnraum benötigt wird, durch Aufstockung nachverdichtet, also in den Städten und ihrer Umgebung, dann könnten deutschlandweit ungefähr 1,5 Millionen Wohnungen zusätzlich geschaffen werden, hat er recherchiert. Und zwar auf den gut drei Millionen Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen.

Technisch und statisch sei das machbar, sagt Tichelmann. Baustoffe und Tragstrukturen der Mehrfamilienhäuser aus den Baujahren 1950 bis 1989 seien bekannt. In der Regel ließen sich alle diese Gebäude mindestens eingeschossig, manchmal auch zweigeschossig aufstocken, ohne die Tragfähigkeit wesentlich erhöhen zu müssen. Zwar könne aus statischen Gründen nicht mit Steinen aufgestockt werden. Holz- oder andere Formen des Leichtbaus seien gefragt, sagt der Tragwerksplaner:

"Der Vorteil ist natürlich: Eine Leichtbauweise lässt sich sehr gut vorfertigen. Häufig geht es auch darum, dann im bewohnten Zustand aufzustocken. Und dies erfordert ganz andere Bauarten und Bauweisen, also die Themen des seriellen und des modularen Bauens für individuell konfektionierte Projekte. Das ist die Aufgabe, die noch zu bewältigen ist."

Zusätzliche Wohnungen können die Lebensqualität im Viertel verbessern 

Auch er ist sicher: Das sei keine "billige", im Endeffekt aber trotzdem eine "kostengünstige" Bauweise:

"Obendrauf aufzustocken, ist im Zweifel auch auf den Quadratmeter etwas teurer als neu zu bauen. Nur, man spart sich die Kosten für das Grundstück. Man spart sich die Kosten für die Erschließung, für die Infrastruktur, man spart sich häufig die anteiligen Kosten für die Gebäudetechnik, weil man die vorhandene Heizung, Wärmeerzeugungssysteme des Bestandes, was auch immer, weiter verwenden kann. Und dadurch erzeugt man große Synergien, um die Baukosten insgesamt zu senken und auch damit dann relativ kostengünstigen Wohnraum erzeugen zu können."

Ein Dachgeschoss wird in Berlin Friedrichshain ausgebaut. (dpa/ picture alliance/ Soeren Stache)Mehr Wohnraumpotenzial durch Aufstockungen. (dpa/ picture alliance/ Soeren Stache)

Entstehen so zusätzliche Wohnungen, kann das oft die Lebensqualität im Quartier verbessern, ist Tichelmann überzeugt. Denn ob Lebensmittelfachgeschäft, der Bäcker etwa, oder der Friseur oder der niedergelassene Arzt - all das rechnet sich nur, wenn eine entsprechende Zahl von Einwohnern vorhanden ist. Zugleich könnten mit den zusätzlichen Geschossen die Häuser insgesamt renoviert und aufgewertet, etwa barrierefrei werden, um so auch altersgerechtes Wohnen zu ermöglichen.

Doch bei all den Vorteilen: es gibt auch große Skepsis gegenüber diesem Modell der Wohnraumschaffung - vor allem auf Mieterseite. Schließlich kann ja oben am Gebäude aufgestockt werden, während unten weiter gewohnt wird. Auch die Zeit nach der Bauphase sehen viele Mieter kritisch:

Nachteil: Mehr Lärmentwicklung im Haus

"Es kommt eine größere Anzahl von neuen Mietern ins Quartier, und zwar dann eben nicht nur in Häusern, die nebenan gebaut werden, sondern es werden ja Wohnungen in neu zu errichtenden Obergeschossen errichtet. Das heißt: Man hat mit einer höheren Lärmentwicklung in den Häusern zu tun."

Sagt Rolf Janßen, Geschäftsführer des Mieterschutzvereins Frankfurt. Er bezweifelt außerdem, dass tatsächlich immer "nur" aufgestockt wird:

"In einigen Fällen wird es dann eben doch sein, dass auch in den Wohnungen bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, zum Beispiel Außenfenster entfernt werden müssen bei den Gästetoiletten, dafür dann eine Lüftungsanlage eingebaut wird. Natürlich entstehen dann bauliche Maßnahmen in den Wohnungen. Verbunden sind dann damit auch höhere Stromkosten, Wartungskosten."

Ganz abgesehen davon, dass höhere Häuser dem einen eine gute Aussicht, dem anderen aber weniger Licht bescheren können.

Es gilt also, die Mieter mitzunehmen, die Umbau-Pläne zu erklären, Nachteile gegen Vorteile abzuwägen und notfalls auch finanzielles Entgegenkommen zu zeigen. Ganz große Eile besteht indessen nicht. Denn Professor Tichelmann zufolge sind Politiker der Idee gegenüber zwar aufgeschlossen, anders sieht es auf Seiten der Geldgeber aus:

"Ganz einfach, weil man mit Aufstockung keine Masse macht. Ich kann mit dem Quartier, das ich entwickle, mit 200 Wohneinheiten, eine viel schnellere Rendite erzeugen als wenn ich sehr behutsam ein vorhandenes Quartier mit 40 Wohneinheiten nachverdichte."

Tichelmann kalkuliert in seiner Studie mit Kosten von 2.040 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wenn in Holzbauweise aufgestockt wird. Wird mit Stahlleichtbau gearbeitet, sind es 1.920 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Damit sollten Kaltmieten von knapp acht Euro je Quadratmeter möglich sein, wenn der Geldgeber eine Eigenkapitalrendite von vier Prozent erreichen will.

Das klingt also nach bezahlbaren Mieten. Zudem könnte die Bundesregierung mit dem Modell "Aufstockung" ihrem so genannten 30 Hektar-Ziel näher kommen. Danach soll der tägliche Flächenverbrauch bis 2020 auf maximal 30 Hektar verringert werden. Pro Tag.

Neue Herausforderungen für die Stadtentwicklung

Heute sind es hingegen 69 Hektar, die täglich für Straßen und Gebäude versiegelt werden. Das entspricht einer Fläche von etwa 98 Fußballfeldern.

Doch Platz wird nicht nur zum Wohnen gebraucht. Die Kommunen benötigen aus wasserwirtschaftlichen und klimatischen Gründen stadtnahe Flächen zur Rückhaltung, Behandlung, Wiederverwendung, Versickerung und auch zur gezielten Verdunstung von Wasser. Experten sprechen schon von einer "Nutzungskonkurrenz zwischen Klimaanpassungsmaßnahmen und Neubauvorhaben." Wohnwünsche zu erfüllen ist also wichtig, aber es ist längst nicht die einzige Herausforderung für die Stadtentwicklung.

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