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StartseiteVerbrauchertippWelche Regeln für Mieterhöhungen gelten20.06.2019

WohnungsmarktWelche Regeln für Mieterhöhungen gelten

Der vom Berliner Senat beschlossene Mietendeckel sieht vor, dass die Mieten in der Hauptstadt ab 2020 für fünf Jahre nicht mehr steigen dürfen. Im Rest des Landes gilt das nicht, doch willkürlich erhöhen dürfen Vermieter die Mieten auch anderswo nicht. 

Von Axel Schröder

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Altbauten mit Balkon am Fraenkelufer in Berlin-Kreuzberg (imago / Hoch Zwei Stock / Angerer)
Erhöht werden darf die Miete hauptsächlich dann, wenn die Wohnung modernisiert wurde - etwa wenn eine neue Heizung oder besser gedämmte Fenster eingebaut wurden (imago / Hoch Zwei Stock / Angerer)
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Nach Lust und Laune kann ein Wohnungseigentümer die Miete nicht erhöhen. Das verbieten Verordnungen und Gesetze. Eine der Maßgaben, an die sich Vermieter halten müssen, ist die bundesweit gültige sogenannte Kappungsgrenze von maximal 20 Prozent. In Hamburg, erklärt Siegmund Chychla vom Mieterverein zu Hamburg, wurde diese Kappungsgrenze vor einem Jahr auf die maximal zulässigen 15 Prozent gesenkt: 

"Das bedeutet: Im Gegensatz zum Bundesgebiet dürfen hier Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent erhöht werden. Bundesweit ist das 20 Prozent – wenn damit die ortsübliche Miete nicht überschritten wird. Das bedeutet, hier existiert eine gewisse Deckelung, um sicherzustellen, dass die Mieten nicht so schnell nach oben schießen."

Mietspiegel und Mietpreisbremse

Daneben, so Siegmund Chychla, soll auch die Mietpreisbremse den Anstieg der monatlichen Kosten für das Wohnen dämpfen: 

"Die Mietpreisbremse erlaubt eine Anhebung der Mieten um bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in Hamburg durch den Mietenspiegel bestimmt. Also ganz einfach: Wenn der Mietenspiegel sagt, ortsüblich sind 8 Euro, darf der Vermieter bei Neuvermietung die Miete auf 8,80 Euro, also um zehn Prozent, erhöhen." 

Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind allerdings Neubauwohnungen, die zum ersten Mal vermietet werden. Erhöht werden darf die Miete auch bei Modernisierungen der Wohnung. Werden also ein neues Badezimmer, eine neue Heizung oder besonders gut gedämmte Fenster eingebaut, darf der Vermieter die Miete um bis zu 20 Prozent hochsetzen. Für diesen sogenannten Modernisierungszuschlag gilt allerdings noch eine weitere Regelung, erklärt Torsten Flomm vom Hamburger Grundeigentümerverband: 

"Da gibt es den Modernisierungszuschlag. Der ist jetzt nach der letzten Mietrechtsänderung zum Jahresende nochmal angefasst worden. Man hat ihn begrenzt auf maximal drei Euro pro Quadratmeter, sogar nur zwei Euro bei Ausgangsmieten unter sieben Euro. Das heißt, da kann die Miete unabhängig von Mietenspiegel und Kappungsgrenze erhöht werden. Aber eben auch nur um maximal drei Euro pro Quadratmeter." 

Thema: Wohnen in Deutschland (picture alliance / dpa / Wolfram Steinberg)Alle Beiträge zum Thema Wohnen in Deutschland finden Sie in unserem Dossier (picture alliance / dpa / Wolfram Steinberg)

Modernisierung genau prüfen

Generell kann eine Modernisierung also zu einer Mieterhöhung von 20 Prozent führen, maximal aber um drei Euro pro Quadratmeter. Indirekt können Mieterhöhungen auch durch so "Soziale Erhaltungsverordnungen" in einzelnen Quartieren begrenzt werden. Die Verordnungen verbieten es dem Vermieter, besonders aufwendige und teure Modernisierungen vorzunehmen, also zum Beispiel den Einbau eines zusätzlichen Badezimmers oder die Vergrößerung des Balkons. Siegmund Chycla vom Mieterverein zu Hamburg weist auf weitere Probleme hin, die bei Mieterhöhungen nach vermeintlichen Modernisierungen auftreten können:

"Manche Vermieter streichen einfach die Wohnung und behaupten gegenüber den Mietern, dass die Wohnung umfangreich modernisiert worden ist. Und das Problem besteht darin: Mieter müssen nachweisen, dass das nicht der Fall ist. Und das ist sehr kompliziert, sehr schwer, sodass sehr viele Mieter das nicht machen. Das ist der eine Grund. Und der andere Grund ist: Wenn man eine Wohnung gefunden hat, ist man froh, dass man drin sitzt und möchte das Mietverhältnis nicht gefährden." 

Neue Instrumente für die Begrenzung der Mieten könnte eine Bundesratsinitiative des Hamburger Senats schaffen, so Chychla: Die rot-grüne Landesregierung möchte es möglich machen, die Kappungsgrenze auch auf unter 15 Prozent abzusenken. Gleichzeitig soll Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuchs verschärft werden, damit überhöhte Mieten auch rückwirkend zurückgefordert werden können und Vermieter im Ernstfall auch Bußgelder zahlen müssen.

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