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StartseiteVerbrauchertippNicht die Katze im Sack kaufen07.05.2019

Zwangsversteigerung von ImmobilienNicht die Katze im Sack kaufen

Bei einer Zwangsversteigerung kann man eine Immobilie weit unterhalb ihres Verkehrswertes kaufen. Interessenten sollten sich aber vorab sämtlich verfügbare Informationen beschaffen: etwa einen Grundbuch-Auszug, Angaben zu Wegerechten, Denkmalschutz-Auflagen.

Von Anja Nehls

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Symbolfoto zum Thema Zwangsversteigerung: Ein Modellhaus hinter einem Stempel mit der Aufschrift "zwangsversteigert". (picture alliance / Revierfoto)
178.000 Euro für ein Haus mit Grundstück - das war der Durchschnittspreis bei Zwangsversteigerungen 2018 (picture alliance / Revierfoto)

Eine Zuflucht auf dem Lande, in der Nähe der Großstadt, viel Platz für Tiere, Ruhe und unverbaubare Natur. Dieser Traum sollte sich für Sandra Kerber, wie sie hier genannt werden möchte, bei einer Zwangsversteigerung erfüllen. An den Tag kann sie sich ganz genau erinnern:

"Es war wirklich extrem aufregend, muss ich wirklich sagen, das Haus war voll. Es waren so ungefähr 30 Leute da, wir waren doch ein bisschen verunsichert und wir haben uns gleich in die erste Reihe gesetzt, um so gar nicht aus der Mitte heraus aufstehen zu müssen, sondern nur auf die Rechtspflegerin zu gucken, die die Versteigerung durchgeführt hat und nicht so, wie viele das machen, diese Scheibchentaktik gefahren, sondern wir sind gleich mittenmang gegangen, also richtig in die vollen und haben gesagt, so. Wir wussten ja, was die Bank haben will."

Immobilie für 40 Prozent des Verkehrswerts erwerben

Die Taktik ging auf. Ein einziger Interessent bot noch darüber, Kerbers erhöhten und erhielten den Zuschlag. Für ungefähr 40 Prozent des Verkehrswertes konnten sie die Immobilie schließlich erwerben. Das geht allerdings nur, wenn bei einem ersten Versteigerungstermin der von einem Gutachter festgelegte Verkehrswert nicht erreicht wurde und bei einem weiteren Termin nicht mal 50 bis 70 Prozent. Danach sind – fast – alle Grenzen gefallen. Mit dem sogenannten geringsten Gebot will dann der Gläubiger, also meistens die Bank, noch ihre Ansprüche befriedigen und die Kosten des Verfahrens bezahlen:

"Da muss man nur aufpassen, dass man ein Gebot abgibt, das nicht sozusagen unter dem wirtschaftlichen Verschleuderungswert liegt. Der ist in der Regel so um die 30 Prozent des Verkehrswertes. Und ich habe aber auch mit der Gläubigerbank ein Gespräch geführt, wo denn bei denen die Schmerzgrenze liegt. Dann kann man sich nämlich vorher ein Bild darüber machen, ob man in der Lage ist, den Zuschlag zu erwirken, das heißt genug Kleingeld aufbringt, oder eben nicht."

Ein Schnäppchen sind Immobilien aus einer Zwangsversteigerung nicht unbedingt. sagt Florian Becker vom Bauherren Schutzbund. In den großen Metropolen gebe es inzwischen selten ein Haus unter dem Verkehrswert. Und auf jeden Fall gilt: Mit dem Zuschlag kauft man eventuelle Schäden mit. Reklamieren ist nicht möglich:

"Großes Problem ist immer die Feuchtigkeit, sowohl im Keller, wenn das Haus einen Keller hat, das ist immer ein Problem, wo der Sanierungsbedarf sehr umfangreich ist. Ein anderes Problem ist auch die Dämmung, Feuchtigkeit in der Dämmung, Dachstuhl, Probleme mit Feuchtigkeit am Holz vom Dachstuhl. 60er, 70er-Jahre - da kann das Holz mit Schadstoffen belastet sein."

Vorab Grundbuch-Auszug besorgen

Empfehlenswert ist es, sich vor der Versteigerung möglichst viele Informationen zu beschaffen. Eine Innenbesichtigung ist nicht immer möglich. Auf jeden Fall sollten Interessenten die wichtigsten Ämter ablaufen und sich einen Grundbuch-Auszug besorgen, sagt Becker:

"Da kann man dann die Grundschuld daraus entnehmen und andere Lasten, die vielleicht auf dem Grundstück liegen. Es gibt Leitungsrechte vielleicht vom öffentlichen Versorger, die da durchführen oder Wegerechte von Nachbarn und Ähnliches. Wichtig ist, dass man vorher mal abklärt, ob das Gebäude, was draufsteht, eine ordentliche Baugenehmigung hat oder ob es da Probleme in der Vergangenheit gab. Das sind Unterlagen, die kann man einsehen, genauso Baulastenverzeichnis. Denkmalschutz - gibt es eine öffentliche Auflage? So was verteuert natürlich erheblich die Sanierung."

Eine wichtige Informationsquelle für die künftigen Käufer ist auch das Wertgutachten, meint Florian Becker. Allerdings hafte der Gutachter dafür nicht, auch wenn die Angaben darin falsch sind. Interessenten können auch versuchen, mit der Gläubigerbank oder dem Noch-Eigentümer zu reden und das Haus oder Grundstück schon vor dem Versteigerungstermin zu kaufen.

Wer vor der Versteigerung kauft, erwirbt allerdings nicht lastenfrei und muss eventuelle aufgelaufene Grundschulden bezahlen. Zum Kaufpreis dazu kommen noch die Kosten der Versteigerung, eventuell Notargebühren, Grunderwerbssteuer und die Eintragung ins Grundbuch.

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