85 Milliarden Euro steckten Anfang September noch in den offenen Immobilienfonds. Es handelt sich dabei nicht nur um das Geld von deutschen Anlegern und erst recht nicht nur um Privatanleger. 2010 war die Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds insgesamt zum ersten Mal negativ. Die Renditen reichten im Einzelfall von gut fünf Prozent plus bis minus 15 Prozent in nur einem Jahr. Die Unterschiede könnten größer kaum sein: Einige Fonds werden am Bankschalter erfolgreich verkauft, andere finden seit der Finanzkrise kaum noch Absatz und müssen aufgelöst werden. Felix Fortelka vom Bundesverband Investment und Asset Management BVI:
"Die Situation verschlechtert sich nicht. Die offenen Immobilienfonds, die jetzt ihre Auflösung bekannt gegeben haben, tun das als Altfälle im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise. Die Produkte waren zwei Jahre eingefroren und werden jetzt in einem geordneten Prozess von drei Jahren aufgelöst."
Wenn offene Immobilienfonds scheitern, liegt es an ihrer widersprüchlichen Anlagestrategie: zur gleichen Zeit müssen sie langfristig in Immobilien investieren und kurzfristig Anteile jederzeit verfügbar halten. Um sie täglich den Anlegern zurückgeben zu können, müssen offene Fonds stets ausreichend Liquidität bereithalten, mindestens fünf Prozent. Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Kapital zurück verlangen, ist diese Liquidität schnell aufgezehrt: der Fonds wird eingefroren, die Rückgabe von Anteilen ist dann für bis zu zwei Jahre gestoppt. In dieser Zeit müssen Immobilien verkauft werden, um ausreichend Liquidität zu schaffen, damit alle Anleger, die das wünschen, ihre Anteile zurückgeben können. Wenn das sehr viele sind, ist an eine Wiedereröffnung des Fonds nicht zu denken. Die weitere Auflösung bedeutet zunächst einmal, dass alle Immobilien jetzt verkauft werden müssen. Noch einmal drei Jahre, welche die Finanzaufsicht BaFin den Fonds dafür Zeit gibt, müssten eigentlich ausreichen, um geeignete Käufer zu finden. Sonja Knorr bewertet als Analystin bei Scope regelmäßig die offenen Immobilienfonds:
"Haben Sie langfristig vermietete Immobilien an guten Standorten mit guter Mieterbonität, dann ist hier das Risiko für den Anleger doch geringer. Auch sollte es zu einer Liquidation kommen, sind hier Veräußerungserlöse zu erwarten, die dem Markt auch entsprechen. Bei Produkten, die eben hier Probleme haben, sind die Abwertungsrisiken weiterhin vorhanden. Dies spiegelt sich aber auch schon in den Börsenkursen sehr drastisch wieder."
An der Börse lassen sich auch die Anteile von eingefrorenen Fonds verkaufen und von solchen, die gerade abgewickelt werden. Ungeduldige Anleger müssen dabei hohe Abschläge auf den inneren Wert ihrer Fondsanteile in Kauf nehmen. BVI-Sprecher Fortelka rät davon ab:
"Die Möglichkeit eines Verkaufs über die Börse besteht grundsätzlich. Allerdings sollte sich der Anleger bewusst sein, dass er hierbei Kursabschläge wird in Kauf nehmen müssen, und sich über diese sehr genau informieren. Wenn der Anleger das Geld nicht akut braucht, sollte er die Auflösung abwarten und nicht über die Börse verkaufen."
Statt an der Börse hohe Verluste zu erleiden bei Abschlägen von bis zu 50 Prozent, lohnt es sich zu warten und notfalls sogar einen Bankkredit aufzunehmen, um den Zeitraum bis zur Auszahlung des eingefrorenen Fondsvermögens zu überbrücken. Wenn der Fonds nach spätestens zwei Jahren aufgelöst wird, sollten alle sechs Monate immerhin Abschlagszahlungen erfolgen. Mit etwas Glück entsteht am Ende unterm Strich kein großer Verlust, aber nicht jeder kann fünf Jahre auf so ein Ergebnis warten.
"Die Situation verschlechtert sich nicht. Die offenen Immobilienfonds, die jetzt ihre Auflösung bekannt gegeben haben, tun das als Altfälle im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise. Die Produkte waren zwei Jahre eingefroren und werden jetzt in einem geordneten Prozess von drei Jahren aufgelöst."
Wenn offene Immobilienfonds scheitern, liegt es an ihrer widersprüchlichen Anlagestrategie: zur gleichen Zeit müssen sie langfristig in Immobilien investieren und kurzfristig Anteile jederzeit verfügbar halten. Um sie täglich den Anlegern zurückgeben zu können, müssen offene Fonds stets ausreichend Liquidität bereithalten, mindestens fünf Prozent. Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Kapital zurück verlangen, ist diese Liquidität schnell aufgezehrt: der Fonds wird eingefroren, die Rückgabe von Anteilen ist dann für bis zu zwei Jahre gestoppt. In dieser Zeit müssen Immobilien verkauft werden, um ausreichend Liquidität zu schaffen, damit alle Anleger, die das wünschen, ihre Anteile zurückgeben können. Wenn das sehr viele sind, ist an eine Wiedereröffnung des Fonds nicht zu denken. Die weitere Auflösung bedeutet zunächst einmal, dass alle Immobilien jetzt verkauft werden müssen. Noch einmal drei Jahre, welche die Finanzaufsicht BaFin den Fonds dafür Zeit gibt, müssten eigentlich ausreichen, um geeignete Käufer zu finden. Sonja Knorr bewertet als Analystin bei Scope regelmäßig die offenen Immobilienfonds:
"Haben Sie langfristig vermietete Immobilien an guten Standorten mit guter Mieterbonität, dann ist hier das Risiko für den Anleger doch geringer. Auch sollte es zu einer Liquidation kommen, sind hier Veräußerungserlöse zu erwarten, die dem Markt auch entsprechen. Bei Produkten, die eben hier Probleme haben, sind die Abwertungsrisiken weiterhin vorhanden. Dies spiegelt sich aber auch schon in den Börsenkursen sehr drastisch wieder."
An der Börse lassen sich auch die Anteile von eingefrorenen Fonds verkaufen und von solchen, die gerade abgewickelt werden. Ungeduldige Anleger müssen dabei hohe Abschläge auf den inneren Wert ihrer Fondsanteile in Kauf nehmen. BVI-Sprecher Fortelka rät davon ab:
"Die Möglichkeit eines Verkaufs über die Börse besteht grundsätzlich. Allerdings sollte sich der Anleger bewusst sein, dass er hierbei Kursabschläge wird in Kauf nehmen müssen, und sich über diese sehr genau informieren. Wenn der Anleger das Geld nicht akut braucht, sollte er die Auflösung abwarten und nicht über die Börse verkaufen."
Statt an der Börse hohe Verluste zu erleiden bei Abschlägen von bis zu 50 Prozent, lohnt es sich zu warten und notfalls sogar einen Bankkredit aufzunehmen, um den Zeitraum bis zur Auszahlung des eingefrorenen Fondsvermögens zu überbrücken. Wenn der Fonds nach spätestens zwei Jahren aufgelöst wird, sollten alle sechs Monate immerhin Abschlagszahlungen erfolgen. Mit etwas Glück entsteht am Ende unterm Strich kein großer Verlust, aber nicht jeder kann fünf Jahre auf so ein Ergebnis warten.