Vergesellschaftung
Soziale Wohnungspolitik mit Risiken

Geht es nach dem Willen der Linken, werden in Berlin bald bis zu 240.000 Wohnungen von Privatunternehmen in den Besitz des Landes übergehen. Eine neu geschaffene Anstalt des öffentlichen Rechts soll die Bestände übernehmen und verwalten. Im Gegenzug sollen die Immobilienkonzerne Entschädigungen erhalten. Laut der Linken sollen die Entschädigungen weit unter dem Marktpreis der Wohnungen liegen.

Die Pläne stoßen bei vielen Ökonomen auf Kritik. Doch einige Experten halten die Maßnahme durchaus für sinnvoll. Eine Studie der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung sieht in der Vergesellschaftung eine Möglichkeit, den Anstieg der Mieten zu bremsen. Zwar werde eine Vergesellschaftung den Wohnraummangel in Großstädten nicht beheben, so die Forscher. Dazu brauche es Neubau in großem Stil. Dennoch könne sie als „ergänzendes Element“ sinnvoll sein.

Die Studienautoren gehen davon aus, dass bei einer Vergesellschaftung nicht nur die Mieten in den vom Land übernommenen Wohnungen langsamer steigen würden. Die gedämpften Mieterhöhungen würden sich auch auf den Mietspiegel auswirken. Das würde nach Auffassung der Experten den Mietanstieg insgesamt bremsen.

Doch die Vergesellschaftung birgt auch Risiken. Experten wie Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) warnen, dass Enteignungen unter dem Marktpreis zu „einer Flucht der privaten Unternehmen“ führen könnten. Fast 50 Prozent aller Wohnungen in Berlin werden laut dem Ökonomen derzeit von Privatunternehmen gebaut. Ziehen sie sich zurück, dürfte sich die Wohnungsnot in Berlin noch verschärfen. Die Folge: Die Mieten würden im Schnitt hoch bleiben.  

Diese Gefahr sieht auch die Böckler-Stiftung. „Ein Rückzug größerer privater Investoren aus dem betroffenen Marktsegment wären theoretisch ohne Frage plausibel“, schreiben die Autoren in ihrer Studie. 

Ein weiteres Risiko: Durch die Enteignung könnte sich Berlin finanziell übernehmen. Allein der Immobilienkonzern Vonovia hatte laut dem Manager Magazin im Mai rund 40 Milliarden ​Euro Schulden. Mit einer Vergesellschaftung würden dem Land diese Schulden anteilig für Berlin übertragen. Fraglich ist, ob dann noch genug Geld für nötige Instandsetzungen und Renovierungen bliebe.

Die Hans-Böckler-Stiftung hält die geplante Vergesellschaftung in der Hauptstadt dagegen für finanzierbar, und das ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt. Bei einer Übernahme von 210.000 Wohnungen veranschlagt die Stiftung 13,5 Milliarden Euro. Ob diese Summe rechtlich durchsetzbar ist, ist allerdings ungewiss. Die Berliner SPD rechnet mit Entschädigungen von 20 bis 30 Milliarden Euro.  

Hinzu kommt: Eine Vergesellschaftung könnte jahrelange juristische Auseinandersetzungen nach sich ziehen. Zwar werden in Deutschland immer wieder Eigentümer von Grundstücken oder Häusern enteignet, beispielsweise für große Straßenbauprojekte. Doch Vergesellschaftungen von Wohnungskonzernen – die Artikel 15 Grundgesetz prinzipiell ermöglicht – sind rechtlich nicht erprobt.

Kommt es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, könnte die Höhe der Entschädigung ein Knackpunkt werden. Der Landesrechnungshof Berlin hat in einem Gutachten darauf hingewiesen, dass geringe Kompensationen von der bisherigen Rechtsprechung abweichen würden. Genau das aber schwebt der Linken in Berlin vor: Spitzenkandidatin Elif Eralp geht davon aus, dass die Entschädigungen deutlich unter dem Verkehrswert der Wohnungen liegen werden. Im Gespräch sind 40 bis 60 Prozent. 

Damit ist ein weiteres Problem verbunden: Der positive Effekt auf den Mietspiegel kann sich laut Fachleuten nur einstellen, wenn die Mieten in den vergesellschafteten Wohnungen niedrig sind. Geringe Mieteinnahmen bedeuten aber, dass das Land nur geringen Entschädigungen an die Konzerne zahlen kann. Das wiederum würde das Risiko erhöhen, dass die Wohnungsunternehmen erfolgreich gegen die Entschädigungen klagen.

Ob es in der Hauptstadt tatsächlich zu Sozialisierungen kommt, ist derzeit noch völlig offen. Die Bundesregierung hat ein Gesetz dagegen angekündigt. Konstantin Kholodilin vom DIW glaubt, Berlin wäre besser beraten, die Milliarden für die Übernahme von bestehenden Wohnungen in den Neubau von Sozialwohnungen zu stecken. Vergesellschaftungen seien „ein sehr radikales Mittel“, sagt der Ökonom. „Aber das wird das Problem nicht lindern. Das ist eher eine symbolische Maßnahme.“