Teures Bauland
Die Wohnungskrise beginnt beim Bodenpreis

Wohnen wird immer teurer, weil zu wenig gebaut wird. Während die Politik vor allem die Baukosten senken will, bleiben die Bodenpreise in der öffentlichen Debatte oft außen vor. Dabei können sie in Ballungsräumen schnell einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen, wenn ein neues Gebäude errichtet wird. Doch die Kommunen können Grundstückspreise und die Nutzung von Bauland durchaus beeinflussen.

Wer Wohnungen baut, muss nicht nur Material und Handwerker bezahlen, sondern zunächst erst einmal das Grundstück kaufen. Je teurer der Boden, desto höher fallen später Mieten und Kaufpreise aus.

Hohe Bodenpreise erschweren schon lange den Bau bezahlbaren Wohnraums. Der frühere Bundesbauminister und SPD-Politiker Hans-Jochen Vogel illustrierte das schon 2019 mit dramatischen Zahlen: Von 1962 bis 2017 stiegen die Baulandpreise demnach im Bundesdurchschnitt um 1.900 Prozent, in München von 1950 bis 2015 sogar um 39.000 Prozent.

Zwar sind die Bodenpreise in den Metropolen wegen der gestiegenen Zinsen zuletzt zurückgegangen, sie liegen aber weiterhin auf einem Niveau, das den Bau bezahlbarer Wohnungen deutlich erschwert. Besonders teuer ist Bauland nach wie vor in München. Dort liegen die Preise teilweise bei mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtforscherin Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik beschreibt das Problem so: Wer ein Grundstück teuer kaufen müsse, könne bei moderaten Mieten kaum noch wirtschaftlich bauen. Das erschwere auch gemeinwohlorientierten Bauherren wie Genossenschaften den Zugang zu Grundstücken.

Pätzold nennt unter anderem internationale Finanzinvestoren als Treiber der Entwicklung, die seit der Finanzkrise den Boden- und Immobilienmarkt verstärkt als Anlageobjekt nutzen. Zudem hätten Bund, Länder und Kommunen seit Ende der 1990er-Jahre viele öffentliche Grundstücke und Wohnungen verkauft. Der Eigentümerverband Haus & Grund macht dagegen vor allem zu wenig neu ausgewiesenes Bauland für die Preisentwicklung verantwortlich.

Kommunen können allerdings etwas gegen hohe Grundstückspreise tun – indem sie beispielsweise selbst Boden kaufen, um langfristig Einfluss auf dessen Nutzung zu behalten. Als Vorbild gilt Ulm. Die Stadt betreibt nach eigenen Angaben seit 132 Jahren aktive Bodenpolitik und besitzt rund 40 Prozent der Stadtfläche.

Das Ulmer Modell funktioniert so: Bevor auf einem Grundstück Häuser gebaut werden können, muss die zuständige Behörde Baurecht erteilen. Erst damit wird zum Beispiel ein Acker am Stadtrand auf einmal sehr wertvoll. Die Stadt Ulm vergibt dieses Recht aber grundsätzlich nur, wenn die Eigentümer das Land an die Stadt verkaufen.

Die Stadt kauft das Land selbst zu einem festgelegten Preis – und behält es dann entweder, um eigene städtische Wohnungen darauf zu bauen, oder gibt es weiter an Familien, Genossenschaften oder private Investoren. Und zwar wiederum nicht zum Marktpreis, sondern zu fairen Preisen, dafür aber mit hohen Auflagen. Bei größeren Bauprojekten müssen beispielsweise 40 Prozent der Einheiten Sozialwohnungen sein.

Doch nicht jede Kommune verfügt über große Landreserven. Viele Städte versuchen deshalb, zumindest die Grundstücke, die sie noch besitzen, anders zu vergeben: nicht automatisch an den Höchstbietenden, sondern über sogenannte Konzeptvergaben. Den Zuschlag erhält das Projekt mit dem überzeugendsten Konzept – etwa mit viel sozialem, nachhaltigem oder gemeinschaftlichem Wohnraum. 

Ein weiteres Instrument der aktiven Bodenpolitik ist die Erbpacht: Der Bauherr besitzt dann das von ihm errichtete Gebäude, aber nicht den Boden. Das Grundstück bleibt bei der Kommune und fällt nach der vereinbarten Laufzeit wieder an sie zurück. 

Ein Beispiel für eine Kombination von Konzeptvergabe und Erbpacht ist die Genossenschaft WohnWerk Cologne. In Köln-Ehrenfeld entsteht auf einem 5.500 Quadratmeter großen Grundstück ein genossenschaftliches Wohnprojekt für rund 130 Menschen. Das Grundstück wurde für 90 Jahre verpachtet, die jährliche Pacht beträgt 80.000 Euro. Hier sollen unter anderem Menschen mit Behinderung, Studierende und Familien wohnen. 

Doch Konzeptvergaben funktionieren nicht automatisch auf die gewünschte Weise. Ulf Heitmann vom Bündnis junger Genossenschaften warnt vor „versteckten Höchstpreisverfahren“, bei denen am Ende doch vor allem die Zahlungsbereitschaft über den Zuschlag entscheidet. "Gute Konzepte können alle. Also gewinnt der, der am meisten zahlt", sagt Heitmann. 

Schwieriger wird aktive Bodenpolitik, wenn Grundstücke bereits in privater Hand sind und Baurecht besteht. Kommunen können aber unter bestimmten Voraussetzungen ihr Vorkaufsrecht nutzen. Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 hat dessen Anwendung jedoch deutlich erschwert. Mieterverbände, der Deutsche Städtetag und Vertreter der Linkspartei fordern deshalb eine Stärkung des Instruments. 

Aktive Bodenpolitik kostet zunächst viel Geld. Städte wie Ulm oder Münster arbeiten deshalb mit Bodenfonds. Hoch verschuldete Kommunen haben dafür oft kaum Spielraum. Befürworter einer aktiven Bodenpolitik plädieren daher für mehr Unterstützung durch Bund und Länder. 

Zudem bleibt ein Zielkonflikt: Mehr Bauland kann den Preisdruck verringern, führt aber häufig zu zusätzlicher Flächenversiegelung. In Städten konkurrieren deshalb verschiedene Interessen um den knappen Boden: vom Wohnungsbau über Natur- und Klimaschutz bis hin zu Freizeit und Erholung.