Hohe Mieten
Verschärft Wohngeld die Wohnungskrise?

In Deutschland fehlen laut der Untersuchung "Sozialer Wohnmonitor 2026" des Pestel-Instituts 1,4 Millionen bezahlbare Wohnungen. Die Gründe für die Wohnungsmisere sind vielfältig: eine schwache Konjunktur, hohe Baukosten, zu viel Bürokratie und der Trend zu Single-Haushalten

Der Thinktank Dezernat Zukunft sieht zudem einen Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik: Seit rund 20 Jahren unterstützt der Staat eher Mieter auf dem freien Markt, statt selbst Wohnungen zu bauen. So lasse sich das Problem aber nicht lösen.

Eine der zentralen Ursachen für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist die seit vielen Jahren sinkende Zahl an Sozialwohnungen. Während es in der alten Bundesrepublik Ende der 1980er-Jahre noch vier Millionen und 2006 noch zwei Millionen Sozialwohnungen gab, sind es heute nur noch etwa eine Million. Dem stehen rund 23 Millionen Mieterhaushalte gegenüber. Der Ökonom Matthias Günther vom Pestel-Institut geht davon aus, dass mindestens die Hälfte der Mieterhaushalte von ihrem Einkommen her Anspruch auf eine Sozialwohnung hätte.

Bund, Länder und Kommunen haben seit Anfang der 1990er-Jahre in großem Umfang sozial gebundenen Wohnraum verkauft. Da zugleich immer weniger von der öffentlichen Hand gebaut wurde und die Sozialbindung bei Hunderttausenden Wohnungen auslief, verringerte sich der Bestand erheblich.

Der Thinktank Dezernat Zukunft sieht die Wohnungspolitik in einer “teuren Sackgasse”. Das Problem sei eine wohnungspolitische Kehrtwende vor rund 20 Jahren - von der Objekt- zur Subjektförderung.

Objektförderung bedeutet: Der Staat fördert den Bau, Erwerb und die Modernisierung von Wohnraum. Objektförderung kann das Angebot an Wohnraum vergrößern und so – im Idealfall – die Preise stabilisieren. Das gilt besonders für den sozialen Wohnungsbau, der gezielt das Angebot im unteren Preissegment erhöht. Mit der Subjektförderung werden dagegen Haushalte unterstützt, die sich Wohnraum sonst kaum leisten können - unterstützt etwa mit den im Bürgergeld enthaltenen Kosten der Unterkunft oder über Wohngeld.

Jahrzehntelang sei die Objektförderung das Herzstück der Wohnungspolitik gewesen, während die Subjektförderung nur ein ergänzendes sozialpolitisches Instrument gewesen sei, sagt die Ökonomin Sara Schulte vom Dezernat Zukunft. Anfang der 2000er gab der Staat etwa viermal so viel für die Objektförderung aus wie für die  Subjektförderung. Zehn Jahre später hatte sich das Verhältnis umgekehrt: Die Ausgaben für die Subjektförderung sind seitdem vier- bis fünfmal so groß wie jene für die Objektförderung.

Neben einem damals relativ entspannten Wohnungsmarkt waren vor allem die Hartz-Reformen dafür entscheidend. Während die Menschen davor ihre Miete aus der Arbeitslosenhilfe selbst bezahlen mussten, übernimmt der Staat seit Hartz IV, und auch aktuell beim Bürgergeld, die Kosten der Unterkunft. Laut Ökonom Matthias Günther gibt der Staat derzeit pro Jahr rund 20 Milliarden Euro für die Subjektförderung aus. Tendenz zunehmend. Denn mit steigenden Mieten muss der Staat auch seine Förderung immer weiter nach oben anpassen.

Die Subjektförderung bekämpfe nur die Symptome, löse aber keine strukturellen Probleme, also den Mangel an günstigem Wohnraum, argumentiert das Dezernat Zukunft. Die Subjektförderung kann steigende Mieten sogar anheizen: "Die Subjektförderung ist ein sich selbst verstärkendes System", sagte Sara Schulte gegenüber Zeit Online. "Sie steigert die Mieten, und das wiederum führt dazu, dass die Mittel für die Subjektförderung aufgestockt werden müssen."

In ihrer Studie zeigen Schulte und ihre Kollegen auch, dass die vom Staat für Sozialleistungsempfänger gezahlten Mieten seit 2012 deutlich stärker gestiegen sind als nicht geförderte. Es gebe also einen Interessenskonflikt zwischen Sozial- und Wohnungspolitik. Auch sozialpolitisch sei die Subjektförderung fragwürdig, denn ein erheblicher Teil des Geldes nütze schließlich den Vermietern und nicht den bedürftigen Mietern.

Obwohl die Politik auf das Wohnungsproblem reagiert hat und unter anderem mehr in den sozialen Wohnungsbau investiert, rechnet IG-Bau-Chef Robert Feiger für 2026 mit weniger als 200.000 neu gebauten Wohnungen. Das sei nicht einmal die Hälfte von dem, was mindestens gebaut werden müsse. Notwendig seien neben neuen Sozialwohnungen auch bezahlbare Wohnungen für den freien Wohnungsmarkt.

Die Ursache der Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt seien die hohen Baukosten sagt Kai Warnecke, Präsident von “Haus und Grund”, dem Bundesverband der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Länder und Kommunen hätten ihre Hausaufgaben nicht gemacht. “Es gibt zu wenig Bauland, und das, was neu gebaut wird, kann nicht günstig vermietet werden“, so Warnecke.

Das im Herbst 2025 verabschiedete “Bau-Turbo”-Gesetz von Bauministerin Hubertz gibt den Kommunen die Möglichkeit, Regeln für den Neubau unter bestimmten Bedingungen auszusetzen und ihn damit zu erleichtern. Doch ein Effekt des Bau-Turbos auf die Zahl der Bauvorhaben ist bisher ausgeblieben.

Auch die Förderprogramme des Bundes für sozialen Wohnungsbau reichten nicht aus, sagt Feiger. Er begrüßt zwar die neuen Investitionen, rund 3,5 Milliarden Euro pro Jahr in den nächsten fünf Jahren, betont aber, dass dies noch nicht zu der Anzahl an Wohnungen führen werde, die gebraucht würden.

Der Thinktank Dezernat Zukunft glaubt nicht, dass Neubau in der aktuellen Form das Problem lösen könne. Denn unter den aktuellen Marktbedingungen rechne sich Wohnungsbau erst ab Mietpreisen aufwärts von 20 Euro pro Quadratmeter. Es brauche einen anderen Ansatz.

Die Idee einer Bundesgesellschaft für bezahlbares Wohnen sei vielversprechend. Diese würde im großen Stil Wohnraum schaffen. Die Gesellschaft müsse dabei zwei Stellschrauben nutzen, um die Kosten runterzutreiben: Zum einen sollte seriell und nach angepassten Standards gebaut werden, zum anderen könne eine Bundesgesellschaft von der hohen Kreditwürdigkeit des deutschen Staates profitieren und damit die Finanzierungskosten runtertreiben. Beide Stellschrauben seien ähnlich wichtig, zusammengenommen seien Einsparungen von bis zu 12,30 Euro pro Quadratmeter denkbar.

Radio: Paulus Müller, Uli Hufen; Onlinetext: Rade Janjusevic, Tobias Pastoors