Ursprünglich waren es 13 Offene Immobilienfonds, die aufgelöst werden sollten. Von denen sind zurzeit noch elf übrig. Sie versuchen noch, ihre Objekte am Markt zu verkaufen und dabei möglichst gute Preise herauszuschlagen. Das sollte nicht so schwierig sein in einer Zeit, in der Immobilien – zumindest in Deutschland – begehrte Anlageobjekte sind.
Von den einst etwa 500 Objekten haben die elf Fonds 126 Objekte schon veräußert, doch sie haben Werteinbußen hinnehmen müssen: Im Schnitt lag der Verkaufspreis um 12,5 Prozent unter dem Verkehrswert bei Bekanntgabe der Auflösung. Das hat Sonja Knorr von der Rating-Agentur Scope analysiert. Sie erklärt, warum die Fonds solche Abschläge hinnehmen mussten:
"Wir haben ja hier auch sehr viele internationale Portfolios, und die größten Abschläge sehen wir hier insbesondere in Japan, den Niederlanden und Spanien, aber auch teilweise bei einigen deutschen Objekten. Das ist jeweils objektbezogen, wenn hier Leerstände vorhanden sind, gibt das am Markt natürlich entsprechende Abschläge auf den Verkaufspreis."
Die Anleger dürfte das sehr frustrieren, denn sie kommen bis zur Auflösung des Fonds nicht an ihr Geld. Viel zu erwarten haben sie nicht – und das trotz des Booms auf dem Immobilienmarkt:
"Das ist natürlich eine sehr unerfreuliche Situation für die Anleger. Erstens, weil sie auf ihr Geld entsprechend warten müssen. Und zweitens, weil sie auch in der Zukunft noch mit weiteren Abschlägen rechnen müssen. Und das sind ja eben nicht nur die Abschläge, die hier auf die Immobilienwerte realisiert werden, sondern es kommt ja auch noch dazu, dass erst mal von diesen Erlösen aus den Verkäufen die Banken bedient werden müssen, wo Fremdfinanzierungen drauf sind, und wenn das eben vor Auslaufen der Kreditverträge passiert, müssen auch noch Vorfälligkeitsentschädigungen entsprechend an die Banken gezahlt werden, was alles von dem Erlös, der an die Anleger dann zurückfließt, noch mal abgezogen wird."
Wie viel dann am Ende übrig bleibt, könne man jetzt noch nicht vorhersagen, meint Sonja Knorr:
"Diese Rechnung kann man erst zum Schluss machen, wenn der Fonds wirklich abgewickelt wurde. Und es ist einfach sehr schwer zu prognostizieren. Viele Fonds haben jetzt bis 2016 - gerade die großen - ja auch noch Zeit, ihre Abwicklung dann auch noch abzuschließen, die Liquidation abzuschließen, bevor das ganze Portfolio dann an die Depotbank übergeht. Und da muss man einfach abwarten. Das hängt sehr viel von den Immobilienmärkten ab, aber auch von den Managern, wie eben solche Auflösungsprozesse gesteuert werden.
Man kann eben auch warten, bis die Finanzierungen auslaufen, umfinanzieren und dann entsprechend versuchen, einige Themen zu optimieren. Wir haben ja auch Kapitalanlagegesellschaften, die auch wieder in den Markt hinein wollen und damit ein hohes. Interesse daran haben, so eine Abwicklung auch so gut wie möglich abzuschließen."
Daran haben sicher auch die Anleger ein Interesse. Viele Fonds hatten schließen müssen, weil sie zu wenig Liquidität hatten, um Anleger, die ihre Anteile verkaufen wollten, auszuzahlen. Denn das ging damals noch ohne Kündigungsfrist und unbegrenzt. Inzwischen gelten strengere Regeln. Diejenigen Anleger, die sich falsch beraten fühlen, können aber noch bis zum Jahresende ihre Ansprüche auf Schadenersatz wegen Falschberatung prüfen lassen und sie gegebenenfalls geltend machen. Denn Ende Dezember läuft die Verjährungsfrist ab für die meisten Produkte, die in Abwicklung sind.
Im Rückblick hätte man die Vorgaben für Offene Immobilienfonds schneller reformieren müssen, meint Analystin Knorr:
"So eine Krise tut so einem Produkt in der Regel nicht besonders gut. Wir haben einen hohen Vertrauensverlust, und es ist ja ebenso mit dem Vertrauen: Es ist sehr schnell weg und kommt nur sehr, sehr langsam zurück. Und das ist gerade jetzt für die im Bestand befindlichen Fonds natürlich eine Situation, die bewältigt werden muss, gerade mit der neuen Regulierung, die wir sehen, die hier erst mal wieder einige vertrauensbildende Maßnahmen vonseiten der Fondsbranche erfordert."