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StartseiteHintergrundMerkels Häuserkampf11.11.2010

Merkels Häuserkampf

Wie im Wohnungsbau Energie gespart werden soll

Styropor und Steinwolle: Deutschlands Eigenheimbesitzer und Mieter müssen sich bald warm einpacken, wenn es nach der Bundesregierung geht. Im Bauausschuss des deutschen Bundestages haben Experten und Sachverständige mit den Beratungen über Details des neuen Energiekonzepts begonnen.

Von Christoph Birnbaum

Durch die Sanierung sollen weniger Heizkosten anfallen.  (AP)
Durch die Sanierung sollen weniger Heizkosten anfallen. (AP)
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Langsam hebt der Gabelstapler die Dämmplatten auf das Gerüst an einem Bonner Mehrfamilienhaus. Bernd Gerharz, Dachdeckermeister und Energieberater der Firma Roberz & Söhne saniert mit seinen Kollegen hier zur Zeit ein Dach. Um es energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. Der Wunsch seiner Kunden ist klar:

""Möglichst Wärmedämmung, so viel wie möglich - je nachdem, was der Kunde möchte. Vorgeschrieben ist das durch die Energieeinsparverordnung, die 2009 novelliert wurde. Das sind gewisse Vorschriften da, die in unseren Augen aber eigentlich, wenn man einen Dachstuhl neu macht, eigentlich Mindeststandard sind. Man kann viel mehr machen."

Styropor und Steinwolle: Deutschlands Eigenheimbesitzer und Mieter müssen sich bald warm einpacken, wenn es nach der Bundesregierung geht. Im Bauausschuss des deutschen Bundestages haben Experten und Sachverständige mit den Beratungen über Details des neuen Energiekonzepts begonnen. Dabei geht es nicht nur um die Verlängerung der Laufzeiten von Atomkraftwerken – nein, viel unmittelbarer für jeden Bürger ist der Plan der Bundesregierung, alle Gebäude in Deutschland – vom denkmalgeschützten Fachwerkhaus bis zum Plattenbau – energetisch von Grund auf zu sanieren. Und zwar schnell. Bis zum Jahr 2020 soll sich die Wärmeemission von Häusern bereits um 20 Prozent reduzieren. Bis 2050 sogar um 80 Prozent.

Und so wird bereits heute auf vielen deutschen Dächern gezimmert und gehämmert, was das Zeug hält. Für Stephan Kohler, Geschäftsführer der von der Bundesregierung und der KfW Bankengruppe finanzierten "Deutschen Energie-Agentur" ist klar, wo künftige Prioritäten gesetzt werden müssen:

"Also, die Gebäudesanierung hat gerade im Hinblick auf die CO2-Minderung, Erreichung der Klimaschutzziele, eine herausragende Bedeutung. Ich möchte nur zwei Zahlen nennen: Der Energieverbrauch von Heizungen in Gebäuden beträgt ungefähr 40 Prozent unseres Primärenergieeinsatzes und rund 30 Prozent unserer CO2-Emissionen. Und daran wird schon deutlich, dass eben die Gebäudesanierung und die Verminderung der CO2-Emissionen in diesem Bereich doch eine herausragende Bedeutung hat."

Klimapolitisch machen die Pläne der Bundesregierung deshalb auch Sinn. Woran soll ein Land, das kein Öl und auch kein Gas besitzt, aber viel Wärmeenergie verbraucht, schon sparen, wenn nicht am Verbrauch?

Theoretisch ist dabei die Sanierung von Gebäuden die geringste unter den Herausforderungen des Klimaschutzes. Wellen-, Wind- und Wüstenstrom in nahezu unbegrenzter Menge – das ist alles pure Zukunftsmusik. Häuser aber, die praktisch keine Heizwärme mehr verbrauchen, gibt es bereits seit Jahren. Und der Nachweis, dass auch Altbauten entsprechend modernisiert werden können, ist längst erbracht. Deshalb gilt das Isolieren von Wohnhäusern als wirksamste Waffe gegen den Klimawandel. Denn beim Heizen werden rund 40 Prozent der in Deutschland benötigten Energie verfeuert. Zusätzliche Styroporschichten, neue Fenster und moderne energiesparende Heizkessel sollen so bis zum Jahr 2050 die klimaschädlichen CO2-Emissionen beträchtlich mindern. Und da kommen schnell ein paar tausend Euro zusammen, weiß der Bonner Dachdeckermeister und Energieberater Bernd Gerharz:

"Also, bei Dachflächen wie hier in Bonn im Altbaubereich – wenn's eher eine Villa ist – kann man schon sagen 70. - 80.000 Euro bestimmt, ist es ein normales kleines Einfamilienhaus vielleicht 20. - 35.000 Euro - irgendwo dazwischen, je nach Ausführung. Ob's Tondachziegel sind, ob's Betondachsteine sind, welche Dämmung, welche Metalle am Dach verwendet werden."

Und so sehen Eigentümer und Mieter die Energiesparvorgaben der Regierung mit äußerst gemischten Gefühlen: Sie haben Angst, dass ihre Häuser und Wohnungen unbezahlbar werden. Bewohner von Altbauten verteidigen ihr Recht auf knarrende Dielen und schiefe Wände, Hauseigentümer sehen ihre Rendite schwinden. Und Eigenheimbesitzer ihre gesamten Ersparnisse. Alle eint die Furcht vor der Ökorevolution der Bundeskanzlerin. Denn die planerische Vorgabe der Bundesregierung zur energetischen Haussanierung stellt einen tiefen Eingriff ins Privateigentum dar.

"Jedes Jahr Miete rauf?" titelte bereits die "Bild"-Zeitung. Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Vereins Haus und Grund, des größten Haus- und Grundbesitzervereins in Deutschland, kritisiert Angela Merkel:

" … dass sie über das Ziel hinausschießt und dass ihre Pläne, die sowohl die Eigentümer, als auch die Mieter komplett überfordert. Das muss sie zur Kenntnis nehmen. Unsere Mitglieder wissen nicht, wie sie das finanziert bekommen."

Wird das Thema für Angela Merkel also auf dem nächsten CDU-Parteitag gefährlich? Noch dominieren innerhalb der Union und auf den derzeitigen Regionalkonferenzen andere kritische Fragen an die Kanzlerin. Dabei ist klar: Schon einmal hat eine Partei massiv darunter gelitten, als sich ihre Spitzenvertreter zu weit in Sachen Umweltschutz vorwagten: Das waren die Grünen, als sie im Vorfeld des Bundestagswahlkampfs 1998 von einem künftigen Spritpreis von fünf D-Mark sprachen.

Hausbesitzer, Vermieter und Wohnungsbaufirmen sitzen übrigens bei dieser Diskussion mit den Mietern in einem Boot – und das will schon etwas heißen. Jürgen Becher, Geschäftsführer des Kölner Mietervereins:

"Dass es zu erheblichen Einsparungen kommen soll, ist aus umweltpolitischen Gründen nachzuvollziehen und auch zu begrüßen. Nur: Man muss auch immer überlegen, wer – unter dem Strich – die Zeche bezahlen soll. Und die Vorstellungen der Bundesregierung, dass Mieter mehr als bisher schon an den Kosten beteiligt werden sollen, und dadurch noch höhere Mieterhöhungen auf sie zukommen sollen, die ist einfach nicht vertretbar und hinnehmbar."

Denn eine einfache Rechnung reicht, um die Auswirkungen der regierungsamtlichen Vorgaben plastisch werden zu lassen: 18 Millionen Wohngebäude gibt es in Deutschland. Hinzu kommen rund 1,5 Millionen sogenannte "Nichtwohngebäude", das sind Firmengebäude und Lagerhallen. Sie alle sollen in den nächsten vier Jahrzehnten saniert werden. Um die Ziele der Bundesregierung zu erreichen, müssten dabei jährlich mindestens 360.000 Gebäude - also 68 Millionen Quadratmeter Wohnfläche - energetisch "aufgerüstet" werden. Eine ungeheure Aufgabe, die viel Geld kosten wird.

Wie viel, das hat eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft vor kurzem erstmals für eine deutsche Großstadt am Beispiel von Köln errechnet. Über 5500 Haushalte aus Selbstnutzern und privaten Vermietern und über 250 Unternehmen wurden dafür befragt, die zwischen 2006 und 2009 Fördermittel für energetische Sanierungen in Anspruch genommen hatten.
Danach müssten in der Domstadt in den nächsten vier Jahrzehnten rund 360.000 Gebäude energetisch saniert werden, um allein den Standard der sogenannten Energieeinsparverordnung von 2009 zu erreichen. Für Eigenheimbesitzer entstünden dadurch Kosten von 1,8 Milliarden Euro; für Vermieter im Mietwohnungsbau von 7,9 Milliarden Euro. Zusammen also knapp 10 Milliarden Euro Sanierungsaufwand. Allerdings sind in diesen Kosten auch die allgemeinen Sanierungen enthalten, die im Rahmen der energetischen Sanierung gleich miterledigt werden. Trotzdem: Wenn ein Vermieter in eine Mietwohnung investiert, führt dies in der Regel zu Mietpreissteigerungen. Jürgen Becher vom Kölner Mieterverein nennt ein Beispiel:
"Der Mieter zahlt schon jetzt eine Miete von circa acht Euro pro qm kalt, hinzu kommen noch einmal Nebenkosten, die im Schnitt zwei Euro oder 2,50 Euro betragen. Macht der Vermieter jetzt umfangreiche Energieeinsparmaßnahmen, sprich: Er dämmt die Außenfassade, es wird eine neue Heizung eingebaut, und wo keine isolierverglasten Fenster sind, kommen auch noch solche rein, dann sind wir ganz schnell bei Modernisierungskosten von gut 20.000 Euro."

Und die kann der Vermieter nach der bisherigen Rechtslage mit elf Prozent jährlich als Modernisierungserhöhung auf die Mieter umzulegen – bei 20.000 Euro sind dies auf den Monat umgerechnet knapp 190 Euro bei einer 80 Quadratmeter Wohnung. Die Energieeinsparung liegt dabei durchschnittlich bei 50 Cent pro Quadratmeter - unter dem Strich muss der Mieter also für die 80 Quadratmeter große Wohnung 160 Euro mehr bezahlen.

Noch weiter gehen die Schätzungen von Eigentümerverbänden. Sie beziffern die Kosten für die energetische Sanierung auf bis zu 2,6 Billionen Euro für die nächsten vier Jahrzehnte. Von besonderem Interesse sind dabei natürlich die Kosten der Sanierung im Einzelfall. Selbstnutzer gaben dabei in der Vergangenheit durchschnittlich fast 46.000 Euro aus, was circa 288 Euro pro Quadratmeter entspricht. Deutlich mehr investierten Vermieter: Bei den sogenannten Kleinvermietern sind es 352 Euro, bei Unternehmen sogar mehr als 600 Euro pro Quadratmeter.

Wer für die Kosten aufkommen soll, ist für die Bundeskanzlerin klar: zu einem erheblichen Teil die Vermieter. Beim Deutschen Mieterbund sorgt diese Ankündigung für Stirnrunzeln. Besonders dort, wo es heute schon etliche Leerstände im Mietwohnungsbau gibt. Was das bedeutet, erklärt Jürgen Becher vom Kölner Mieterverein:

"Bei Wohnungsmärkten wo es Leerstände gibt, läuft der Vermieter Gefahr, dass er keine Mieter mehr findet, die bereit sind, diese Mieten dann zu zahlen. Auch bei umkämpften Wohnungsmärkten, wie hier in Köln – Köln liegt in der Tabelle auf dem 6. oder 7. Platz von der Höhe der Miete – auch hier besteht die Gefahr, dass es letztendlich zu einer Mietervertreibung kommt. Es zahlen heute schon viele Haushalte, mehr als ein Drittel, teilweise sind es mehr als 40 Prozent, bei Rentnerhaushalten können es schon mehr als 50 Prozent sein, ihres Einkommens für die Miete, und ein Mehr ist nicht mehr verkraftbar und nicht mehr realisierbar."

Und Thomas Tewes vom Kölner Verein Haus und Grund ergänzt:

"Wir sehen ja heute schon, dass das Bedürfnis an günstigem Wohnraum immer weiter zunimmt. Das heißt, wenn man das so bezeichnen will: Das Luxussegment ist bereits abgedeckt. Die Leute haben auch gar kein Problem damit, die wohnen auch heute bereits in energetisch sanierten Wohnungen. Wer in diesen Altbauten wohnt, die klimatisch nicht auf dem neuesten Stand sind, das sind halt Leute, die sich nicht so teuren Wohnraum leisten können. Wenn ich denen den Wohnraum noch teurer mache, als er jetzt schon ist, dann gucken die natürlich nach anderen Wohnmöglichkeiten und ziehen vielleicht aufs Land oder wo immer auch hin. Aber dann ist dieser Klientel auch nicht geholfen."

Bereits jetzt können Vermieter nach geltendem Recht elf Prozent der Kosten einer energetischen Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen. Aber was hilft eine Umlagemöglichkeit, wenn der Mieter sie nicht mehr bezahlen kann? Für Thomas Tewes vom Kölner Verein Haus und Grund sind die Pläne der schwarz-gelben Bundesregierung kurzsichtig:

"Ja ich weiß nicht, wie weit Frau Merkel sich in einen Vermieter hineinversetzen kann, vielleicht hat sie selbst auch kein Vermietungsobjekt. Aber wenn sie eins in einem Ballungsgebiet hätte, dann wüsste sie jetzt schon, dass wir jetzt schon an einer absoluten Leistungsgrenze der Miete angekommen sind. Es geht einfach nicht mehr. Sie können noch so viele weitere Umlagemöglichkeiten erfinden und dem Vermieter möglich machen: Er kann es nicht umlegen, weil es nicht mehr bezahlt werden kann. Die Mieter haben ja neben der Netto-Miete eine Zweit-Miete zu bezahlen, das heißt die müssen Gas, Wasser, Strom bezahlen, was ja auch jedes Jahr wieder teurer wird..."

Und daneben steigt in Köln gerade, wie in vielen anderen deutschen Städten und Gemeinden, auch die Grundsteuer wieder kräftig an. Wenn sich aber der Erwerb einer Immobilie zu Vermietungszwecken immer weniger lohnt, hat dies zum Beispiel auch für die Altersvorsorge vieler Menschen gravierende Auswirkungen. Jürgen Becher vom Mieterverein:

"Man kann aber nicht alles haben: Einerseits bekommen wir immer mehr aufgebürdet für unsere private Altersvorsorge, wir müssen alles immer mehr privat machen, der Staat zieht sich immer mehr zurück und sagt: Ihr müsst immer mehr Eigenvorsorge betreiben. Andererseits sagt er aber nicht, woher das Geld kommen soll."

Davon ist auch Thomas Tewes von Haus und Grund in Köln überzeugt:

"Die Immobilie als Alterssicherung wird komplett konterkariert. Das ist richtig, denn wenn Sie in eine Geldanlage, und das sind Vermietungsobjekte nun mal, immer mehr Geld reinschießen müssen, als das, was sie rausbekommen, dann lohnt sich das unterm Strich nicht. Das macht jeder normale Investor so: Der macht einen Strich drunter, und wenn dauerhaft da ein Minus steht, dann löst man sich von dieser Anlage. Und das sehen wir schon häufiger, dass also vor allem kleinere, private Vermieter sich von ihren Immobilien lösen, weil sie einfach nicht mehr die geforderte Rendite abwerfen."

Stephan Kohler, von der Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) kann die Kritik von Hausbesitzerverbänden und Mieterverbänden hingegen nicht verstehen, die sich gegen das Sanierungsprogramm der Bundesregierung stellen - und verweist auf die Vorteile:

"Wir können nachweisen, dass natürlich ein energetisch saniertes Gebäude an Wert steigt, also, ich kann mehr Kaltmiete erwirtschaften oder im Verkaufsfall einen höheren Verkaufspreis realisieren."

So ließen sich mit einer massiven Sanierung nach neuesten Energieeinspar-Standards bis zu vier Billionen Euro an Energiekosten in den nächsten 40 Jahren einsparen. Die derzeitige Panikmache, dass Mieten sich etwa verdreifachen würden, hält dena-Geschäftsführer Stephan Kohler daher für nicht akzeptabel. Er ist überzeugt: Bis zu einer Energieeinsparung um 70 Prozent lässt sich eine Sanierung ohne Mietsteigerungen realisieren. Zwar steige in solch einem Fall die Kaltmiete deutlich. Doch die Heizkosten sinken. Stephan Kohler:

"Wir haben da eine eindeutige Werterhaltung oder sogar Wertsteigerung, wenn die Gebäude gut energetisch durchsaniert sind. Und für den Vermieter ist es natürlich von Vorteil, wenn ich in einem hoch-energieeffizienten Haus wohne, dann können zukünftige Energiepreissteigerungen mich in dem Umfang belasten."

Dena-Chef Kohler verweist deshalb auch darauf, dass seit 1995 die Kaltmieten um 22 Prozent gestiegen seien, die Energiekosten aber um 120 Prozent. Auch kursierende Zahlen von 1000 Euro Sanierungskosten pro Quadratmeter verweist er ins Reich der Fantasie. Für eine Energieeinsparung von 80 Prozent würden nach dena-Berechnungen 420 Euro pro Quadratmeter anfallen. Zum Vergleich: Bei einem unsanierten Haus aus den siebziger Jahren würden binnen 20 Jahren Heizkosten von 107.000 Euro anfallen, bei einem sanierten Haus aber nur 21.000 Euro.

Befürworter wie Gegner des Merkelschen Energiekonzepts eint deshalb vor allem eins: der Wunsch nach einer besseren staatlichen Förderung von Wärmeschutzmaßnahmen. Thomas Tewes vom Kölner Verein Haus und Grund:

"Und außerdem passt das auch nicht zusammen: Ja, wir wollen die energetische Sanierung fördern, auf der anderen Seite reduziere ich aber die KfW-Mittel, die Fördermittel um fast die Hälfte. Das passt nicht zusammen. Da muss ich auch sagen: Wir haben ein Ziel, das gemeinnützig ist, und da muss ich dann auch sagen, dass ich dieses Ziel durch Steuermittel fördere, durch KfW-Mittel."

Nach Angaben der Immobilienwirtschaft wurden in den letzten Jahren jährlich mit durchschnittlich 1,5 Milliarden Euro rund 1,8 Prozent der Gebäude saniert. Nun will die Bundesregierung die Quote auf zwei Prozent anheben. Bundesbauminister Peter Ramsauer (CSU) müsste also sein entsprechendes Förderprogramm aufstocken. Doch wegen des Sparpakets wollte er das Gebäudesanierungsprogramm sogar gänzlich auslaufen lassen. Inzwischen hat er seinen Beschluss zwar wieder revidiert, aber viel mehr Geld angesichts der weitreichenden Ziele hat er deshalb nicht bereitgestellt: 950 Millionen Euro will Ramsauer ab kommenden Jahr Hausbesitzern zur Verfügung stellen. Viel zu wenig, davon sind alle Beteiligten überzeugt. Für Dena-Chef Stephan Kohler reicht es daher nicht aus, Ziele zu definieren, ohne entsprechende Förderprogramme aufzulegen:

"Und wir sind ja jetzt noch nicht am Ende der Diskussion, sondern wir sind ja erst am Anfang der Diskussion. Die Bundesregierung hat das Energieprojekt verabschiedet. Jetzt sind ja Anhörungen und Beratungen, auch im Bundestag, und hier müssen wir eben auch entsprechend noch Argumente in die Diskussion einbringen, um zum Beispiel hier für die richtigen Fördermittel zu werben und dann eben auch vielleicht die Bundestagsabgeordneten dazu zu bringen, dann eben auch über Beschlüsse, die Ministerien auch in die Lage zu versetzen, auch die Mittel entsprechend bereit zu stellen."

Und das sollten, wenn es nach dem Dena-Chef geht, statt 950 Millionen Euro rund fünf Milliarden Euro jährlich bis zum Jahr 2050 sein. Mehr als fünf Mal so viel. Bis so viel Geld bereitgestellt wird, müssen sich wohl Vermieter, Mieter und Eigenheimbesitzer warm anziehen.

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