Bei der Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses haben Vermieter weitgehend freie Hand. Norbert Jansen ist Fachanwalt für Mietrecht in Münster.
"Beim Abschluss eines Mietvertrages kann ich jede Miete nehmen, die der Markt hergibt. Allenfalls wenn es irgendwo Mietwucher gibt. Aber Mietwucher ist nicht mehr so aktuell. Das war eher, als der Wohnraum knapper war. Mittlerweile kann ja jeder selber entscheiden, ob er die Wohnung für zehn Euro pro Quadratmeter mietet, oder ob es ihm zu viel ist. Also bei Mietbeginn ist der Vermieter frei und der Mieter natürlich genauso, dies zu akzeptieren."
Bei einem laufenden Mietvertrag kann der Vermieter allerdings die Miete alle drei Jahre erhöhen. Um maximal 20 Prozent. Mehr verlangen kann ein Vermieter auch , wenn er - so Norbert Jansen - die Wohnung oder das Haus auf einen modernen Stand bringt.
"Alles, was den Wohnwert verbessert, energetische Maßnahmen. Außendämmung spart Energie, aber auch wenn die Bäder innen gemacht werden, nach 30, 40 Jahren alle Leitungen neu gemacht werden, vielleicht eine Gegensprechanlage eingebaut wird, ein Badezimmer mit Dusche und Wanne."
Auch diese Erhöhung folgt festen Regeln, die im BGB verankert sind. Der Vermieter kann bis zu elf Prozent der Kosten auf die jährliche Miete umlegen. Bei einem Modernisierungsanteil von 30.000 Euro würde sich die monatliche Miete maximal um 275 Euro erhöhen. Bei jeder Erhöhung sollte der Mieter jedoch genau prüfen, ob sie berechtigt ist. Eine Luxusmodernisierung mit Marmorfußböden oder den Anbau eines Wintergartens muss ein Mieter nicht akzeptieren. Außerdem ist nicht jede Erneuerung gleich eine Modernisierung, weiß der Fachanwalt für Mietrecht:
"Wenn Sie zum Beispiel eine neue Heizungsanlage einbauen, dann haben Sie natürlich einen Teil der neuen Heizungsanlage als Ersatz für die alte. Wenn Sie morsche und kaputte Fenster auswechseln, dann ist ein Teil Sanierung. Für Sanierung ist der Vermieter alleine zuständig, ein Teil ist Modernisierung."
Dann können nicht alle Kosten umgelegt werden. Auch die Prüfung der Dichtigkeit von Abwasserleitungen ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Eine Mieterhöhung muss ein Mieter nicht ohne weiteres hinnehmen. Er hat ein Sonderkündigungsrecht und kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen. Eine Mieterhöhung kann unwirksam sein, wenn die Mitteilung von einem Verwalter oder Anwalt kommt, der keine gültige Vollmacht eines Vermieters besitzt. Oder, wenn man die Erhöhung nicht ganz genau nachvollziehen kann.
"Es muss also genau vorgerechnet werden, wie hoch ist die Miete jetzt, wie hoch ist die Miete danach, wie hoch ist die Differenz und wie hoch ist die prozentuale Abweichung, und eben dass zum Beispiel die 20 Prozent nicht überschritten sind. Wenn das nicht so ist, dann kann so ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein."
Außerdem kann ein Mieter Widerspruch einlegen, wenn die Miete nach der Erhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei hilft der Mietspiegel. Er wird von Städten und Kommunen in Zusammenarbeit mit Mieter- und Grundbesitzervereinen ausgearbeitet. Die Gerichte beziehen sich darauf bei ihren Entscheidungen. Norbert Janssen.
"Der Mietspiegel ist sicher eine sichere Geschichte. Zumal wir jetzt auch in vielen Städten einen qualifizierten Mietspiegel haben, der nicht nur Baualter, Klasse, sondern auch Ausstattungsmerkmale heranzieht. Und da kann ich auch sehr genau den Mietpreis ablesen."
"Beim Abschluss eines Mietvertrages kann ich jede Miete nehmen, die der Markt hergibt. Allenfalls wenn es irgendwo Mietwucher gibt. Aber Mietwucher ist nicht mehr so aktuell. Das war eher, als der Wohnraum knapper war. Mittlerweile kann ja jeder selber entscheiden, ob er die Wohnung für zehn Euro pro Quadratmeter mietet, oder ob es ihm zu viel ist. Also bei Mietbeginn ist der Vermieter frei und der Mieter natürlich genauso, dies zu akzeptieren."
Bei einem laufenden Mietvertrag kann der Vermieter allerdings die Miete alle drei Jahre erhöhen. Um maximal 20 Prozent. Mehr verlangen kann ein Vermieter auch , wenn er - so Norbert Jansen - die Wohnung oder das Haus auf einen modernen Stand bringt.
"Alles, was den Wohnwert verbessert, energetische Maßnahmen. Außendämmung spart Energie, aber auch wenn die Bäder innen gemacht werden, nach 30, 40 Jahren alle Leitungen neu gemacht werden, vielleicht eine Gegensprechanlage eingebaut wird, ein Badezimmer mit Dusche und Wanne."
Auch diese Erhöhung folgt festen Regeln, die im BGB verankert sind. Der Vermieter kann bis zu elf Prozent der Kosten auf die jährliche Miete umlegen. Bei einem Modernisierungsanteil von 30.000 Euro würde sich die monatliche Miete maximal um 275 Euro erhöhen. Bei jeder Erhöhung sollte der Mieter jedoch genau prüfen, ob sie berechtigt ist. Eine Luxusmodernisierung mit Marmorfußböden oder den Anbau eines Wintergartens muss ein Mieter nicht akzeptieren. Außerdem ist nicht jede Erneuerung gleich eine Modernisierung, weiß der Fachanwalt für Mietrecht:
"Wenn Sie zum Beispiel eine neue Heizungsanlage einbauen, dann haben Sie natürlich einen Teil der neuen Heizungsanlage als Ersatz für die alte. Wenn Sie morsche und kaputte Fenster auswechseln, dann ist ein Teil Sanierung. Für Sanierung ist der Vermieter alleine zuständig, ein Teil ist Modernisierung."
Dann können nicht alle Kosten umgelegt werden. Auch die Prüfung der Dichtigkeit von Abwasserleitungen ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Eine Mieterhöhung muss ein Mieter nicht ohne weiteres hinnehmen. Er hat ein Sonderkündigungsrecht und kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen. Eine Mieterhöhung kann unwirksam sein, wenn die Mitteilung von einem Verwalter oder Anwalt kommt, der keine gültige Vollmacht eines Vermieters besitzt. Oder, wenn man die Erhöhung nicht ganz genau nachvollziehen kann.
"Es muss also genau vorgerechnet werden, wie hoch ist die Miete jetzt, wie hoch ist die Miete danach, wie hoch ist die Differenz und wie hoch ist die prozentuale Abweichung, und eben dass zum Beispiel die 20 Prozent nicht überschritten sind. Wenn das nicht so ist, dann kann so ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein."
Außerdem kann ein Mieter Widerspruch einlegen, wenn die Miete nach der Erhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei hilft der Mietspiegel. Er wird von Städten und Kommunen in Zusammenarbeit mit Mieter- und Grundbesitzervereinen ausgearbeitet. Die Gerichte beziehen sich darauf bei ihren Entscheidungen. Norbert Janssen.
"Der Mietspiegel ist sicher eine sichere Geschichte. Zumal wir jetzt auch in vielen Städten einen qualifizierten Mietspiegel haben, der nicht nur Baualter, Klasse, sondern auch Ausstattungsmerkmale heranzieht. Und da kann ich auch sehr genau den Mietpreis ablesen."