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StartseiteHintergrundPhänomen "Stadtkernfäule"20.06.2005

Phänomen "Stadtkernfäule"

Der rasante Wandel deutscher Innenstädte

Das Phänomen ist bei einem Bummel durch die Innenstädte von Kiel bis Konstanz, landauf, landab, zu besichtigen: Vor allem in den Seitenstraßen der Fußgängerzonen und in den städtischen Randbezirken schaut der Besucher in leere Schaufenster, wo früher alteingesessene Fachgeschäfte ihre Waren präsentierten.

Von Andrea Lueg

 Innenstädte im Wandel (Stock.XCHNG / Michael Manger)
Innenstädte im Wandel (Stock.XCHNG / Michael Manger)
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In den vergangenen Jahren haben in Deutschland mehr Einzelhändler dichtgemacht als jemals zuvor. 2003 waren es 108.800. Uwe Klein vom Kölner Einzelhandelsverband:

" Einmal ist es natürlich die schwierige wirtschaftliche Situation, die wir im Einzelhandel haben, wir haben, wenn man es ganz genau nimmt seit über zehn Jahren keine Umsatzzuwächse mehr im Einzelhandel, das ist natürlich ein Problem, dass man in einer so schwierigen Situation - wir wissen ja alle, dass auch im Jahre 2005 keine Aussichten bestehen, dass die Einzelhandelsumsätze wachsen werden -, wo die Betriebe an den Rand ihrer finanziellen und existentiellen Möglichkeiten kommen. "

Vor allem im Ruhrgebiet und in Ostdeutschland greift der Leerstand wie eine Krankheit um sich und rafft ganze Straßenzüge dahin. Steht erst ein Ladenlokal leer, hängen dort über Monate "Zu vermieten"-Schilder im Fenster, wird dort bald Müll abgestellt oder in den Eingang uriniert – dann wird es oft auch für andere Geschäfte schwer, sich zu halten. Michael Vesper, der frühere Bauminister Nordrhein-Westfalens, prägte für diese Negativspirale den Begriff "Stadtkernfäule" – rasch aufgegriffen und verbreitet von der Frankfurter Allgemeinen Zeitung.

Die Gründe für den Niedergang der Innenstädte sind vielfältig, sind im Ruhrgebiet etwas andere als in einer Stadt mit einem großen Einzugsgebiet im Umland wie Köln oder einer Stadt in den neuen Bundesländern, wo heute die Hälfte der Einkaufsflächen außerhalb der Städte liegen. In den alten Bundesländern ist es ein Drittel.

Was alle betrifft ist die Tatsache, dass die Kunden nicht mehr so viel Geld ausgeben – entweder, weil sie es einfach nicht mehr haben oder weil die Einkaufsmeilen von einst nicht mehr zum Geldausgeben animieren. Ursache und Wirkung sind da nicht immer ganz klar zu unterscheiden.

Tatsache ist: Um rund dreißig Prozent sind die Umsätze beispielsweise Kölner Einzelhändler in den letzten Jahren zurückgegangen. Kaum ein Fachhandel will oder kann noch Geld in sein Geschäft stecken – zum Beispiel, um es zu renovieren, umzubauen, den Laden attraktiver zu machen, erklärt Heinrich Remagen, Inhaber eines alteingesessenen Beleuchtungsgeschäftes in guter Innenstadtlage in Köln:

"Wenn das Unternehmen eine lange Durststrecke hinter sich hat, dann ist es oft so, dass das Kapital so reduziert ist und dass die Geschäfte auf so schwachen Füßen stehen, dass man einfach nach dem Rating nach Basel II her heute kaum noch in der Lage ist, neue Mittel zu generieren."

Die Banken sind vorsichtig geworden mit der Vergabe von Krediten. Auch Remagen hatte, nachdem er seinen Bruder, der aus dem Familienbetrieb ausgestiegen ist, auszahlen musste, keine großen Finanzreserven. Und hat obendrein mit einem weiteren Problem zu kämpfen, das viele Einzelhändler die Existenz kostet: die hohen Mieten.

" Wir bemühen uns hier auch in einer relativ teuren 2b-Lage in Köln, die wir zu unserer Lage entwickelt haben, den Standort bekannt gemacht haben seit 40 Jahren, aus der Fläche und aus den Kosten auszusteigen, weil die natürlich immer erdrückender werden. Da Sie aber lang laufende Mietverträge haben, ist es oft nicht möglich, vor Ende des Mietvertrages hier einen Ausstieg zu schaffen. Ein Vermieter mit Weitsicht, der gibt heute schon auch im laufenden Mietvertrag nach, damit seine Mieter auch überleben in so schwierigen Zeiten wie jetzt. Bei uns ist es so, dass wir den Standort sichern konnten, mit dem Vermieter nach langem Anlauf gut zusammengekommen sind, wir werden die Fläche etwas verkleinern, es wird im Endeffekt kaum merklich sein, aber es wird eine deutliche Einsparung sein, die es ermöglicht, hier jetzt wieder nach vorne zu schauen. "

Sind die Besitzer der Immobilien große Konzerne, dann ist es für die Einzelhändler oft schon schwierig, den Ansprechpartner zu finden, der für sie zuständig ist. Die Eigentümer, die nur ein oder zwei Häuser besitzen, klammern sich dagegen häufig an die alten Zeiten, wollen mit den Preisen nicht runtergehen, in der Hoffnung, schon bald von einem Wirtschaftsaufschwung zu profitieren. Bernhard Hoffmann vom Ring Deutscher Makler:

" Das Problem ist oft, dass bei diesen alteingesessenen Vermietern, dass die immer noch glauben, dass sie die Miete und den Umgang mit den Mietern so handhaben können wie vor zehn oder vor 20 Jahren. Das heißt Mieten sind zum Teil gesunken um 20 - 30 Prozent und die Laufzeiten der Mietverträge sind auch kürzer geworden, ich sag jetzt mal, bis 2001/2002 wurden noch Mietverträge mit Laufzeiten von zehn Jahren abgeschlossen im Schnitt und mittlerweile sind das drei Jahre maximal. "

Remagen baut aber nicht nur um, weil er die Fläche verkleinern und so Kosten sparen will. Sein Geschäft mit einer großzügigen Schaufensterpassage entstand zu einer Zeit, als die Menschen noch anders einkauften als heute: Man machte am Sonntag einen Schaufensterbummel, die Auslagen waren voll gestopft mit allem was der Händler zu bieten hatte, und wenn man dann das Passende gefunden hatte, ging man am Montag ins Geschäft und kaufte das begehrte Stück. Heute wollen die Kunden in viele Läden gehen, Produkte und Preise vergleichen, dabei in der Stadt am liebsten etwas erleben, das Einkaufen zum Ereignis werden lassen.

Häufig findet das auch heute noch in einer Erfindung aus den 50er Jahren statt: in der Fußgängerzone. Die erste entstand in Kiel 1953 und von da aus breitete sich das Konzept bis in die letzte Kleinstadt aus. Was einst Trend im Städtebau war, führte vor allem zu Einheitlichkeit und bisweilen Langeweile, die kaum begeistern kann, meint auch Ex-Bauminister Vesper:

" Fußgängerzonen sind ambivalent. Einerseits finden die Leute gut, dass sie dort gefahrlos und ohne von Autos belästigt zu werden, flanieren und einkaufen können, und das ist auch eine Qualität der Innenstadt, die wir den Innenstädten auch geben müssen, andererseits sind viele Fußgängerzonen verwechselbar geworden. Wenn man Sie mit verbundenen Augen in eine Fußgängerzone bringen würde, dann sähen Sie die Douglasfiliale, die Fielmann Filiale und viele andere Filialisten, so dass Sie gar nicht das Unverwechselbare dieses Ortes zur Kenntnis nehmen könnten. "

Obendrein hat der Bau von Fußgängerzonen viele Parkplätze verschwinden lassen und die bankrotten Kommunen verlangen für die noch verbleibenden immer höhere Gebühren. Ein weiteres Manko für den kleinen Einzelhändler in der Innenstadt. Der Kunde kann nicht mit dem Wagen vorfahren, ohne dafür in die Tasche greifen zu müssen.

Nirgendwo auf der Welt gibt es soviel Einkaufsfläche wie in Deutschland – zuviel. 1,3 Quadratmeter kommen auf jeden Kunden, geschaffen in den fetten Jahren, als der Konsum kein Ende zu haben schien. Vor allem auf der grünen Wiese wurde gebaut, dreihundert große Einkaufszentren entstanden. Sie sind gut mit dem Auto zu erreichen, bieten billige oder kostenlose Parkplätze und häufig Discount-Preise, die sich die kleinen Händler bei den hohen Innenstadtmieten nicht leisten können. Ein Riesenproblem für die Innenstädte meint Folkert Kiepe vom Deutschen Städtetag:

" Wenn Sie wichtige Stadtfunktionen, beispielsweise im Handel, aus der Innenstadt herausnehmen und den großflächigen Einzelhandel dann auf die Autobahnzufahrten oder sonst wie jedenfalls wegorientieren von der Innenstadt, dann haben sie nicht nur das Problem für Leute, die keinen Pkw haben, sondern sie entleeren praktisch auch die Innenstadt um diese Funktion. Man kann nicht die Kaufkraft zweimal in dieser Weise abschöpfen. Wenn die großen Kaufhäuser alle in die Randlage gehen, dann fehlen sie in der Innenstadt. Und das heißt, die Leute, die da wohnen, haben nicht mehr die Nahversorgung. Auch Touristen oder auch aus dem Umland Einpendelnde haben überhaupt nicht mehr das Ziel dort einzukaufen, die fahren dann woanders hin. Und die, die auf Nahversorgung angewiesen sind, überlegen dann obendrein noch, ob sie da richtig wohnen und ziehen dann woanders hin."

Auf längere Sicht würde eine solche Entwicklung zu Städten führen, wie man sie häufig in den USA findet: ohne Stadtkern, in denen alles mit dem Auto erledigt werden muss und das Zentrum das Einkaufszentrum ist.

" Und solche Situationen können wir überall besichtigen, wir hatten sie auch ganz dramatisch in den Städten der neuen Länder unmittelbar nach der Vereinigung, Stichwort der große Sachsenpark. Der hat natürlich dazu geführt, dass wie in Leipzig der große Einzelhandel zusammenbrach, der kleine sowieso, und dass die dortigen Bewohner eben keine Nahversorgungsmöglichkeiten mehr sahen. Das versucht die Stadt Leipzig wieder umzukehren, aber es ist eine Gratwanderung für die Städte in den neuen Ländern."

Eine der erfolgreichsten dieser großen Shopping-Malls und das größte Einkaufszentrum Europas ist das Centro in Oberhausen. Es entstand außerhalb des Zentrums, nahe an der Autobahn, im Nichts. Michael Grundmann ist der Vorsitzende der Geschäftsführung:

" Das Centro hat eine Gesamtfläche von dreiundachtzig Hektar, für die Sportsfreunde, das sind hundertsechzig Fußballfelder. Netto-Verkaufsfläche von 70.000 Quadratmetern, rund 200 Geschäfte, dazu kommen fünfundzwanzig gastronomische Einheiten. Durchschnittlich siebzigtausend Menschen am Tag, aufs Jahr gesehen kommen zwischen dreiundzwanzig, vierundzwanzig Millionen Besucher zusammen."

Dagegen konnte die Oberhausener Innenstadt – ohnehin kein Vorzeigeobjekt - nicht mithalten und versank weiter in Bedeutungslosigkeit. Während der Einzelhandel überall klagt, stieg die Besucherzahl im Centro in den letzten Jahren an, und der Umsatz nahm sogar um sechs Prozent zu. Das Centro soll erweitert werden, die Betreiber sehen Potential für noch mehr Konsum im Einkaufstempel.

Das Konzept solcher Malls wird auf dem Reißbrett geplant. Das Wichtigste dabei sei der richtige "Branchenmix":

" Man braucht am Anfang so genannte große Ankermieter, davon braucht man drei, vier, fünf Stück, dann braucht man die Filialisten, und dann hat man je nach Typ des Centers vielleicht noch zwanzig, dreißig Prozent, nennen wir sie mal Einzelkämpfer. Dass die Leute trotzdem gerne ins Center kommen, liegt unserer Meinung nach daran, dass wir einen anderen Gesamtservice bieten können, als die meisten Innenstädte das haben. "

Mit den Waren allein, die schließlich in den Filialen der großen Ketten überall gleich aussehen, lässt sich der Kunde heute nicht mehr locken. Zum Gesamtservice gehört nicht nur der Parkplatz vor der Tür, die Gastronomie, Sauberkeit und Sicherheit, sondern auch ständig wechselnde Unterhaltung.

" Die größte Abteilung hier im Haus ist die Marketing- und Eventabteilung. Also, hier ist immer was los – große Veranstaltungen, eine Riesen-Oldtimer-Ralley, wir machen Bungee-Springen in der Mall und, und, und ... und das macht ein Center zusätzlich attraktiv."

Die Kosten dafür tragen zur Hälfte die Mieter, zur anderen Hälfte die Betreibergesellschaft des Centro. Wieder ein Vorteil gegenüber den Einzelhändlern in der Innenstadt: Die können sich höchstens zu einer Werbegemeinschaft zusammenschließen und zahlen allein.

Das erfolgreiche Konzept möchten die Nachbarstädte gern kopieren. Denn das Centro bringt Gewerbesteuern, die aus den alten Fußgängerzonen schon längst nicht mehr rauszuholen sind. In Dortmund soll das 3do entstehen, Essen will siebzigtausend Quadratmeter Fläche in der Innenstadt neu gestalten und Duisburg plant mit dem Multicasa ebenfalls eine Shoppingmall im Riesenformat von etwa 120.000 Quadratmetern.

Mehr Verkaufsfläche statt weniger, das wird nicht aufgehen, rechnet Klaus Selle, Professor für Planungstheorie und Stadtentwicklung an der Technischen Hochschule Aachen vor:

" Das ist ganz sicher so, dass die Städte insgesamt in eine Konkurrenz sich treiben lassen, um Einwohner um Investitions- und Nachfragepotentiale, die dazu führt, dass Überangebote geschaffen werden, die natürlich sich ausdrücken müssen in Leerständen an anderen Orten. Jetzt würde man sagen, wenn sie vernünftig wären, die Ruhrgebietsstädte, würden sie das abgestimmt tun. Sie würden sich deutlich klar machen, wo an welchen Standorten im Ruhrgebiet entwickeln wir welche Profile und entwickeln nicht drei oder vier große Zentren, nach Art von Oberhausen. Aber das ist ein frommer Wunsch. Es gibt Ansätze im Ruhrgebiet, zwischen einzelnen Städten, aber das ist noch nicht weit verbreitet und – um Missverständnisse zu vermeiden – es ist nicht aufs Ruhrgebiet beschränkt."

Der Einzelhandel in der Innenstadt wird das, so die Meinung der Experten, nicht überleben. Zumal sich in den letzten fünf Jahren sogar ein Trend entwickelt hat, kleinere Malls direkt im Zentrum anzusiedeln. Die Städte entscheiden übrigens mit darüber, ob und welche Einkaufszentren sich ansiedeln können. In Köln soll es keine große Mall geben, erklärt Klaus Jenniges, Leiter des Amtes für Wirtschaftsförderung:

" Dieses Problem haben wir frühzeitig erkannt. Das sind natürlich die Probleme in den Nahbereichszentren, die wir haben, wir haben als Stadt Köln auch versucht, dem frühzeitig entgegenzusteuern, indem wir möglichst Ausweisungen auf der grünen Wiese verhindert haben. Es gibt ein Nahbereichskonzept bei der Stadt, in dem die Bereiche ausgewiesen sind, wo wir noch zusätzlich Einzelhandel zulassen wollen und im Rückkehrschluss kann man daraus ziehen, in allen anderen Bereichen natürlich nicht - weil die Stadt die Planungshoheit besitzt."

Doch andere Städte fühlen sich unter Druck. Denn nicht nur die Einzelhändler leiden unter der Pleitewelle, sie bedeutet auch enorme Steuerausfälle für die ohnehin gebeutelten Kommunen. Nicht nur die Gewerbesteuer fehlt den Städten bei Stadtkernfäule, auch der Anteil an der Einkommensteuer der Bewohner, die aus den maroden Städten flüchten. Durch ein Einkaufscenter erhoffen sich viele Kommunen eine Aufbesserung des Stadtsäckels.

Städten, Ländern und dem Bund ist klar, dass die Stadtkernfäule die Innenstädte massiv bedroht und dass ihr Einhalt geboten werden muss. Nur wie? Professor Klaus Selle:

" Es gibt aus dem Englischen kommend den Satz, dass Nutzung neue Nutzung erzeugt. Also, da, wo Leben ist, gehen Menschen hin. Das hat oft gar nichts damit zu tun, dass es dort so schön ist, sondern da ist Leben, das wird durch ein intelligentes Center-Management erreicht. Und Leute gehen dort hin, wo Leben ist. Und das ist natürlich ein Teufelskreis. Wo kein Leben ist, verödet das sehr schnell. Und man muss dann sehr genau überlegen, mit welchen neuen Aktivitäten man einen solchen positiven Kreislauf wieder in Gang setzt. "

Inzwischen gibt es verschiedene Programme, die, die Stadtkernfäule bekämpfen sollen. Oberstes Ziel: Leerstand verhindern oder möglichst rasch wieder ausfüllen. Zum Beispiel mit Immobilienstandort-Gemeinschaften in Nordrhein-Westfalen. Dazu Michael Vesper:

" Zu verhindern zu versuchen, dass ein Leerstand entsteht, wenn er sich abzeichnet, sofort gemeinsam versuchen, dort einen Nachfolger hinzubekommen, und das geht dann oft nur dadurch, dass man den Standort aufwertet. Deswegen sind unsere Immobilienstandortgemeinschaften ein probates Mittel das zu erreichen, weil es endlich alle ins Boot holt. Wir waren viel zu lange nur auf die Händler selbst fixiert, wir müssen auch die Eigentümer in den Blick kriegen, die teilweise Mieten verlangen, mit denen man heute in 1b- oder 2a-Lagen nicht mehr erfolgreich wirtschaften kann. Die müssen dann auch im eigenen Interesse bereit sein, von ihren hohen Mieten runter zu gehen. "

Das Einbeziehen der Immobilienbesitzer, sprich Vermieter, in das Stadtmarketing ist der zentrale Punkt des Konzeptes, das eine abgeänderte Variante eines in den USA und England sehr erfolgreichen Programms darstellt. Bis zu zwanzig Modellprojekte sollen in NRW in den nächsten Jahren nach dem Modell der "Business Improvement Districts" arbeiten. Zwischen Kommune, Immobilienbesitzern und Standortbetreibern wird dabei ein Entwicklungsvertrag für einen begrenzten Zeitraum abgeschlossen. Jede vierte Stadt bundesweit plant nach einer Umfrage des Instituts für Urbanistik in Berlin diese Form der Zusammenarbeit.

Ein anderes Modell sind die so genannten Citymanager. Fünfhundert gibt es davon bereits im ganzen Bundesgebiet, in Langenfeld ist es Bülent Arslan. Er hat die Aufgabe, die Innenstadt zu vermarkten, zum Beispiel durch Medienarbeit. Aber auch durch Veränderungen in der Innenstadt. Im letzten Jahr wurde auf dem Marktplatz eine zwölf Meter hohe Blumenpyramide errichtet – ein Hingucker, über den die Leute sprachen. Doch schon in diesem Jahr musste erneut eine Veränderung her, statt Blumenpyramide gibt es nun eine Alm. Der Innenstadtbesucher soll das Gefühl haben, dass sich dauernd etwas tut. Dafür müssen alle Beteiligten gut zusammenarbeiten.

Diese Interessengemeinschaften planen eine gemeinsame Strategie. Der Citymanager moderiert. Ob verkaufsoffener Sonntag, Kunstevent oder Aktion Gemeinsam gegen Graffiti – die Stadt beteiligt sich auch finanziell.

Das Ergebnis nach zwei Jahren: Die Wirtschaftsdaten für Langenfeld haben sich gebessert. Heute kaufen die Langenfelder wieder in ihrer City ein und auch Kaufkraft aus dem Umland wurde hinzugewonnen – im Dreieck der Städte Düsseldorf, Wuppertal und Köln eine gute Bilanz.

Ohne gezieltes Stadtmarketing kommt heute nur noch etwa jede zweite vom Institut für Urbanistik in Berlin befragte Stadt zurecht. Der Citymanager gilt dabei als "Einstiegsmodell". Mit dem Nachteil, dass oft nach der ersten Aufbruchstimmung das Interesse der Anlieger erlahmt und nach der Anschubfinanzierung das Geld nicht für Folgemaßnahmen reicht.

Ein großer Teil der Bundesmittel für Stadtplanung sind bislang in die dringend notwendige Sanierung der Städte im Osten geflossen. Der Stadtumbau West musste warten. EU-Gelder stecken in wenigen Vorzeigeprojekten. Die Finanzierung der Planungsprozesse ist für Privat-Dozent Rudolf Juchelka, Stadtplaner und Raumgeograf an der Universität Duisburg-Essen trotzdem nur die eine Seite des Problems:

" Ich glaube nicht, dass es nur an Finanzmitteln liegt, um die Städte voranzubringen, sondern man muss sich auch einfach mal zusammensetzen und sagen: Wir wollen gemeinsam, für die Nutzer, für die Besucher, für unsere Kunden etwas tun.
Ich glaube, ganz wichtig, dieses Gießkannenprinzip abzuschaffen. Wir können nicht jedes Mittelzentrum mit 50.000 Einwohnern, jede Großstadt ab 100.000 mit einer Summe X fördern, dass die da mal einen neuen Fußbodenbelag machen, die Straßenbeleuchtung erneuern… Wir müssen an bestimmten Stellen Schwerpunkte setzen. "

Solche Schwerpunkte setzt etwa das Land Nordrhein-Westfalen mit drei aufwendigen Programmen zur Stadterneuerung. Ab in die Mitte, Programm 50 Plätze in NRW, Standort Innenstadt Raum für Ideen – 170 Millionen Euro lässt sich das Land NRW die Sanierung kosten: 50 zentrale Plätze sollen wieder zu ersten Adressen werden, Kunst- und Kulturinitiativen wachsen und Ideen für die Umnutzung der alten Einkaufsadressen entwickelt werden. Moderation und viel Beteiligung aller Akteure in der Innenstadt sind die Wege. Ähnliche Modelle gibt es in vielen anderen Bundesländern.

" Ich glaube das Wichtigste ist, diesen Wandel in den Innenstädten in die Köpfe der Menschen hineinzubringen. Dass wir auch wieder sehen, die Innenstädte sind Räume, die wandeln sich, und diesen Wandel müssen wir irgendwie steuern. Ob wir das ab durch die Mitte oder die neuen jetzt in Hamburg initiierten Business Improvement Districts nennen, wo wir Händlergemeinschaften mit Zwangsmitgliedschaften zur Aufwertung von Arealen nutzen. Auf alle Fälle werden dadurch Entwicklungen und Selbstbewusstseinsprozesse erstmal initiiert. Und das ist erstmal der Erfolg. "

Innenstädte wandeln sich – derzeit so rasant wie kaum jemals zuvor. Ein Zurück zum alten Modell Geschäft an Geschäft wird es nicht geben, sagen die Planer der Städte der Zukunft. Zu befürchten ist aber auch nicht, dass alle nur noch in die Einkaufszentren fahren und in den Innenstädten nichts mehr läuft. Es gibt Wege aus der Innenstadtkrise – wenn alle Akteure bereit dazu sein.

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