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Rückblick
Immobilien- und Mietentwicklung 2013

Hohe Mieten und hohe Maklergebühren. Eine neue Wohnung zu suchen, das wird in vielen deutschen Städten teuer. Wer es sich leisten kann und nicht mieten muss, der kauft lieber gleich. Der Immobilienmarkt ist ordentlich in Bewegung – und über allem schwebt die Frage: Droht eine Blase?

Von Michael Braun | 30.12.2013

Blind kaufen, überhöhte Preise akzeptieren, Finanzierungen ohne einen Cent Eigenkapital – das kommt vor in Deutschland. Und das riecht nach Immobilienblase. Es müssten nur noch auf Halde gebaute Wohnungen hinzukommen, gedacht vielleicht für euroängstliche Anleger auf der Flucht ins "Betongold", Wohnungen, die dann - wie in Spanien allenthalben zu besichtigen – als Rohbau enden und vergammeln. So weit ist es noch nicht in Deutschland. Aber die Preise haben deutlich angezogen, vor allem in den großen Zentren und deren Speckgürtel. Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank, weiß, wenn er seine Analysen schreibt, wie sich in der Praxis das auswirkt:
"Na ja, ich meine, die negativen Folgen sind ja heute schon da. Wenn eine junge Familie sich ein Haus kaufen will in Städten, dann kann sie sich das häufig nicht mehr leisten, wenn die Immobilienpreise jedes Jahr fünf oder zehn Prozent zulegen. Diese Vermögenspreisinflation, diese Häuserpreisinflation verteilt Einkommen um."
Ein Einfamilienhaus mit durchschnittlichem Wohnwert, also 125 Quadratmeter Fläche, Garage und Grundstück von ortsüblicher Größe, kostete voriges Jahr in Deutschland im Schnitt 213.000 Euro. Das waren 3,4 Prozent mehr als 2011 und rund zehn Prozent mehr als vor 20 Jahren. Eigentumswohnungen haben sich im Schnitt um 4,4 Prozent verteuert. Übe all hat die Preisdynamik zuletzt zugenommen, auch bei den Mieten. Sie waren im Deutschlandschnitt voriges Jahr um 3,1 Prozent auf 5,75 Euro je Quadratmeter gestiegen sind, was sich 2013 noch beschleunigt haben dürfte. Dennoch: Für die Maklerbranche, die sich als Mittler zwischen Anbietern und Käufern, Vermietern und Mietern versteht, sind das alles keine bedrohlichen Zahlen. Jürgen Schick, Vizepräsident des Bundesverbands der Immobilienberater:
"Wir hatten einen Immobilienboom. Der war in den neunziger Jahren. Und die Preise für Wohneigentum sind seitdem überproportional zurückgegangen. Und erst in den vergangenen drei Jahren ist eine Trendwende zu beobachten, die aus unserer Sicht von einer realen Nachfrage nach Wohnraum getrieben ist."
Von Normalisierung nach langer Preisstagnation ist die Rede. Zuweilen sind die Preisbewegungen aber atemberaubend. Einschlägige Mietpreisspiegel im Internet weisen etwa für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter in Berlin Prenzlauer Berg für Möärz2013 einen durchschnittlichen Mietpreis von 10,28 Euro je Quadratmeter aus. Im Oktober waren es schon 16,79 Euro – binnen eines halben Jahres also ein Preissprung von 63 Prozent. In bevorzugten lagen von München, Stuttgart, Frankfurt am Main und Hamburg sieht es kaum anders aus. Die Makler geben das zu, werten diese Preissprünge aber als Ausnahmeerscheinung:
"Die ja oft geäußerte Vermutung, dass die Mieten explodierten, die sind, wenn überhaupt, ein Phänomen in besonders nachgefragten Szenevierteln. Aber deutschlandweit oder auch in den Großstädten im Allgemeinen können wir das nicht nachvollziehen."
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat in einer Studie den Immobilienmarkt in den 25 größten deutschen Städten seit 2007 untersucht. Vor allem in Berlin, Hamburg, Dresden und München hätten sich die zuletzt die Preise von den Mieten abgekoppelt, kam heraus. Dort dauere es inzwischen fast 26 Jahre, bis ein Investor den Kaufpreis über die Mieten eingenommen hat. Als normal gelten Preise in Höhe der 19-fachen Jahresmiete. In Spanien wurden Preise zum 40- bis 50-fachen der Jahresmiete genommen - bevor die Immobilienblase platzte. So weit ist es hierzulande also nicht. Bundesbankvorstand Andreas Dombret beschrieb im November die Risikolage so:
"Dank einer soliden Schuldentragfähigkeit der privaten Haushalte bergen die steigenden Immobilienpreise gegenwärtig keine übermäßigen Risiken für die Finanzstabilität. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass Immobilienkäufer vor allem in Großstädten aufgrund möglicher Preiskorrekturen Vermögensverluste erleiden."
Am deutschen Immobilienmarkt insgesamt greifen noch die institutionellen Bremsen: Die Bonitätsprüfung der Kreditwirtschaft ist alles in allem streng. Eigenkapital von 20, besser 30 Prozent wird verlangt und schützt vor Pleiten, sollte die Preiskurve sich mal senken. Und die beliebten langfristigen Zinsbindungen in Deutschland von zehn Jahren und mehr sorgen für Kalkulierbarkeit.