Knapp 1,1 Milliarden Euro Gewinn standen im vergangenen Jahr unter der Bilanz von Vonovia – 15,8 Prozent mehr als im Vorjahr und ein Rekordergebnis. Gründe für das satte Plus seien der niedrige Leerstand sowie die Übernahme der Wohnungsgesellschaften BUWOG in Österreich und Victoria Park in Schweden, sagte Konzernchef Rolf Buch:
"Wir können nahtlos an die positive Entwicklung der vergangenen Jahre anknüpfen. Wir haben die Ertragskraft und unseren Unternehmenswert gesteigert."
Groß geworden durch Übernahmen öffentlicher Wohnungen
Schnelles Wachstum durch Übernahmen – diese Strategie verfolgt Vonovia seit den Ursprüngen. 2001 kaufte das Bochumer Unternehmen der damaligen rot-grünen Bundesregierung 60.000 Eisenbahnerwohnungen ab, damals noch unter dem Konzernnamen Deutsche Annington. Bund, Länder und Kommunen legten so erst den Grundstein für Vonovias Aufstieg, sagt Matti Schenk vom Immobiliendienstleister Savills:
"Diese großen Übernahmen sind damit eingeleitet worden, von einigen dieser Gesellschaften zumindest, dass eben die öffentliche Hand wie in Dresden oder Berlin öffentliche Wohnungsbaubestände verkauft hat."
Von Marktmacht könne keine Rede sein
Mittlerweile hält Vonovia insgesamt knapp 400 000 Wohnungen im Wert von gut 44 Milliarden Euro, vor allem in Berlin, im Raum Dresden und in NRW. Der größte Konkurrent – die Deutsche Wohnen – hält rund 160.000. Auch wenn Vonovia damit mit Abstand der größte Immobilienkonzern in Deutschland ist, halte sich die Marktmacht des Konzerns in Grenzen, sagt Schenk.
"Wenn man sich mal die Zensusdaten aus dem Jahr 2011 anschaut, das sind eigentlich die aktuellsten Zahlen, dann kommt man aktuell auf einen Marktanteil von der Vonovia von 1,7 Prozent deutschlandweit."
Inzwischen dürfte dieser Anteil zwar höher liegen, der Großteil der Mietwohnungen wird aber weiter von Privatpersonen vermietet. Dennoch hat Vonovia die Branche verändert: Prozesse wie Kundenservice und Mietanpassungen sind dort stark standardisiert. Und dass der Konzern eigene Handwerker beschäftigt, sorgt dafür, dass ein Großteil der Wertschöpfung in der Firma bleibt.
Zur Freude von Investoren, deren Dividende nun auf 1,44 Euro je Aktie steigen soll. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund kritisiert allerdings, dass Vonovia seinen Gewinn auf Kosten der Mieter erwirtschafte, indem der Konzern überdurchschnittlich viele Wohnungen modernisiere.
"Vonovia modernisiert, weil es eine tolle Möglichkeit ist, einerseits den Buchwert der Immobilien in die Höhe zu treiben und sich andererseits diesen höheren Buchwert durch die Mieter finanzieren zu lassen."
Neuer Wachstumsmarkt: Ausland
Bis vor Kurzem konnten elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden, inzwischen sind es noch acht Prozent. Vielerorts gibt es daher erhebliche Widerstände gegen weitere Modernisierungen – weshalb Konzernchef Buch schon Ende vergangenen Jahres einen Strategieschwenk verkündet hat. Künftig wolle man in Deutschland nun nur noch drei Prozent des Gebäudebestands jährlich umbauen, bekräftigte er heute. Stattdessen will Buch nun im Ausland weiter zukaufen und modernisieren, etwa in Schweden. 2019 soll der Gewinn so weiter wachsen. In Deutschland setzt Buch künftig stärker auf Neubauten:
"Im vergangenen Jahr haben wir 1.100 Wohnungen geschaffen. Tendenz ist steigend und wir sind uns sicher, dass wir in den nächsten Jahren, dann auch das angestrebte Ziel von deutlich mehr als 2.000 Wohnungen schaffen werden."
Ein Hemmnis sei dabei die langsame Arbeit in vielen Bauämtern, kritisiert Buch. Der Schwarze Peter liegt aus dieser Sicht also nun woanders.
