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StartseiteHintergrundKaufen, Kündigen, Verwerten?31.01.2008

Kaufen, Kündigen, Verwerten?

Wenn Finanzinvestoren Immobilienkredite von Banken übernehmen

Kreditverkäufe sind in die Schlagzeilen geraten. Hausbesitzer sorgen sich, dass eines Tages der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht und Haus und Grundstück pfändet, obwohl sie ihre Kredite getilgt und die Zinsen gezahlt haben. Die Branche bestreitet, dass das möglich ist.

Von Dietmar Reiche und Andreas Baum

Neubaugebiet Frankfurter-Riedberg. (AP)
Neubaugebiet Frankfurter-Riedberg. (AP)
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"Wir müssen ja leider feststellen, dass mit diesen Kreditverkäufen enormer Missbrauch betrieben wird, von, ich will schon sagen, fast kriminellen Aufkäufern und die Banken davor letztendlich nicht schützen können. Deswegen ist es für mich heute unverantwortlich, ohne diesen Schutz noch weiter Kredite zu verkaufen."

Professor Martin Schütte, ehemaliges Vorstandsmitglied der Hypo-Vereinsbank, kennt die umstrittenen Geschäftspraktiken der professionellen Kreditaufkäufer. Kaufen - Kündigen - Verwerten: Die Finanzinvestoren haben einen schlechten Ruf, sollen nicht zimperlich sein, wenn sie Kreditforderungen eintreiben.

Mittlerweile sorgen sich viele Hausbesitzer, dass ihre Bank oder Sparkasse ihren Kredit verkaufen könnte oder es sogar schon getan hat. Sie fürchten, dass eines Tages der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht und Haus und Grundstück pfändet, obwohl sie ihre Kredite getilgt und die Zinsen gezahlt haben.

Aber auch die Banken sind alarmiert. Die Finanzberater spüren die Verunsicherung ihrer Kunden. Darunter droht das Kreditgeschäft zu leiden. Denn: ohne Vertrauen keine Geschäfte. Thorsten Höche vom Bundesverband Deutscher Banken:

"Die Deutsche Kreditwirtschaft nimmt die Diskussion, die geführt wird, über das Mittel der Veräußerungen von Kreditforderungen sehr ernst, auch die Verunsicherung in der Bevölkerung sehr ernst."

Häuser und Wohnung werden fremdfinanziert - das ist der Normalfall. Selten hat der Käufer das nötige Eigenkapital. Doch was passiert, wenn die Bank den Kredit verkauft? Was passiert mit dem Datenschutz und dem Bankgeheimnis, wenn Steuerbescheid und Gehaltsabrechnung dem neuen Gläubiger in die Hand gedrückt werden? Diese Fragen verunsichern jetzt viele Immobilienbesitzer. Obwohl sie sich bis vor kurzem kaum Gedanken darüber gemacht haben dürften, ob ihre Hausbank den Kredit weiterreicht.

Kein Wunder: Der Kredithandel in Deutschland ist relativ jung, der Markt nicht leicht zu durchschauen. Bislang haben die Kreditinstitute an ihren langjährigen Kundenbeziehungen festgehalten, sowohl in guten als auch in schlechten Zeiten - zur Not mit einem Sanierungs- oder Überbrückungskredit.

Doch die Zeiten haben sich geändert. Der Wettbewerb in der Branche ist härter geworden. Seit gut sechs Jahren haben sich die Spielregeln auf dem deutschen Finanzmarkt tiefgreifend geändert. Mit der Einführung der strengen Aufsichtsregeln Basel II müssen die Banken vorsichtiger bei der Kreditvergabe sein.

Auch die alten Kredite müssen sorgfältig überprüft werden. Zahlen die Kreditnehmer nicht regelmäßig ihre Raten oder verschlechtert sich die Bonität des Schuldners, muss die Bank das Eigenkapital aufstocken Das ist teuer und bremst das Wachstum. Ein Ausweg: Die Banken verkaufen einfach die risikoreichen Kreditengagements.

Vor allem die Hypotheken- und Geschäftsbanken nutzen rege das Instrument des Forderungsverkaufs, trennen sich von sogenannten notleidenden Immobilien- und Firmenkrediten. Notleidend bedeutet, dass die Darlehen gekündigt wurden oder die Schuldner mit ihren Zins-Zahlungen und Tilgung lange im Verzug sind.

Der Handel mit den faulen Krediten ist ein Milliardengeschäft. Der Zentrale Kreditausschuss - ein Gremium, in dem die Spitzenverbände der Finanzwirtschaft organisiert sind - schätzt das Handelsvolumen in Deutschland allein seit dem Jahr 2002 auf 40 Milliarden Euro. Das gesamte Potenzial der Kreditverkäufe liegt allein in Deutschland zwischen 150 und 300 Milliarden Euro.

Das lockt natürlich geschäftstüchtige Investoren, die an der Verwertung fauler Kredite verdienen wollen. Ähnlich wie in den USA entwickelt sich in Deutschland eine hoch spezialisierte Finanzindustrie mit Kreditmaklern, Inkassounternehmen und Dienstleistern. Laut einer Studie des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen sind derzeit rund 60 Unternehmen auf dem deutschen Markt aktiv. Weitere 150 planen, kurzfristig in den Markt einzusteigen. Sie zielen auf das lukrative Inkassogeschäft oder spekulieren auf steigende Immobilienpreise. Branchenschätzungen zufolge liegt die Rendite im zweistelligen Bereich.

Dabei müssten die Banken ihre Problemkredite nicht ohne Not verkaufen. Sie könnten sich auch gegen das Risiko absichern und zwar am Kapitalmarkt. Der Vorteil: Das Risiko wird auf viele Investoren verteilt. Dafür zahlt die Bank eine Prämie und ist aus dem Schneider. Das sei ein gutes Modell, findet Rechtsanwalt Julius Reiter.

"Die Auskehrung des Risikos halte ich vollkommen für in Ordnung, dass eine Bank versucht, sich auf dem Kapitalmarkt oder internationalem Finanzmarkt abzusichern und das Risiko abtritt - dagegen ist überhaupt nichts zu sagen. Für uns ist wichtig, dass der Kunde die Bank als Ansprechpartner behält, dass der Vertragspartner die Bank bleibt."

Genau das ist aber nicht mehr der Fall, wenn die Banken den Kredit verkaufen. Fachleute sprechen von True-Sale-Transaktionen. Die Forderung wandert mit allen Sicherheiten zum Käufer. Auch Kreditnehmer mit einwandfreien Zahlungsverhalten sind betroffen. Denn sie sind als sogenannte gesunde Finanzierungen die Perlen im Kreditpaket.

"Wir haben nun erlebt, dass ganze Kreditpakete verkauft werden. In diese Kreditpakete werden notleidende Kreditengagements, das heißt also Kredite, die nicht mehr bedient werden, hineingepackt. Aber es werden, und die Schätzungen werden auf Grund einer Studie des Verbraucherverbands Bundesverband gemacht, rund ein Drittel gut gehende Kreditforderungen mit verkauft, um diese Kreditpakete aufzuhübschen, um sie möglichst attraktiv für den Kreditaufkäufer zu machen."

So hat zum Beispiel der Münchner Immobilienfinanzierer Hypo Real Estate im September 2004 den Verkauf von 4200 Darlehen in einem Volumen von 3,6 Milliarden Euro bekanntgegeben. Die Käuferin war die US-Investmentgesellschaft Lone Star. Nach Unternehmensangaben befanden sich in dem Kreditportfolio auch gesunde Finanzierungen im Wert von 660 Millionen Euro.

Auch diese Kunden müssen sich in Zukunft mit einem Finanzinvestor auseinandersetzten, der ganz andere Motive hat als eine typische Bank. Im Vordergrund steht nicht die langfristige Geschäftsbeziehung zum Kunden, sondern die bestmögliche Verwertung der Kreditforderung - also der Gewinn des Investors, sagt Frank Christian Pauli, Jurist beim Bundesverband Verbraucherzentrale

"Der Investor, der eine Forderung aufkauft, hat einen wesentlich kürzeren Zeithorizont, in dem er einen Betrag realisiert sehen möchte. Er kauft die Forderung natürlich mit einem entsprechenden Wissen auf, hat allerdings nicht das Interesse und den Spielraum, sich entsprechend auf Verhandlungen mit den Verbraucher einzulassen, wenn es zu Anpassungen kommt."

Dann zum Beispiel, wenn die Zinsbindung endet. Nach fünf oder zehn Jahren muss in aller Regel neu über die Höhe des Zinssatzes verhandelt werden - das bleibt auch zukünftig so. Der entscheidende Unterschied: Anstatt eines Bankers sitzt nun am anderen Ende des Verhandlungstisches ein Investor. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen klagt über die zunehmend unseriöse Vorgehensweise der Kreditkäufer. Sie verlangten deutlich überhöhte Zinssätze und drohten mit der Kündigung. Finde der Schuldner keine neue Bank für eine Anschlussfinanzierung, folge im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung. Eine Geschäftsstrategie, die Rechtsanwalt Julius Reiter bestätigt.

"Bei den Kreditaufkäufern machen wir die Erfahrung, dass die gar kein Interesse haben zu verhandeln. Es geht darum, so viel wie möglich auszusaugen, und da verwertet man schon mal. Man geht in die Zwangsversteigerung, um zu gucken, was man rausholen kann."

Darüber hinaus warnen Verbraucherschützer vor einem beispiellosen Missbrauch der Grundschuld. Normalerweise dient die Grundschuld zur Absicherung des Darlehens. In einem zusätzlichen Vertrag - der Sicherungsabrede - hat sich die Bank verpflichtet, die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld nicht zu betreiben, wenn der Kreditnehmer stets Zins und Tilgung zahlt.

Verkauft aber die Bank das Darlehen an einen Investor ohne diese Sicherungsabrede, dann könnte der Investor rein theoretisch jederzeit die Zwangsvollstreckung vorantreiben, auch wenn der Kreditnehmer das Darlehen vertragsgerecht bedient hat. Ein Albtraum für Immobilienbesitzer, sagt auch der Grünen-Finanzexperte Gerhard Schick:

"Der Kern des Problems scheint zu sein, dass die Grundschuld, die ja eigentlich nur eine Absicherung für die Bank ist, dann genutzt werden soll, wenn der Kredit nicht bedient wird, auch separat veräußert werden kann und dann auch plötzlich die Zwangsvollstreckung vollzogen werden kann, obwohl eigentlich der Kredit gut bedient worden ist. Und deswegen müssen wir schauen, dass die Grundschuld nur in Zusammenhang mit dem Kredit veräußert werden kann."

Marcel Köchling, beschäftigt beim US-Finanzinvestor Lone Star und Vizepräsident der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing, dem Interessenverband der Finanzinvestoren, weist diese Vorwürfe zurück:

"Was immer wieder in der Presse dargestellt wird, dass wir als Kreditaufkäufer aus der Grundschuld vollstrecken, insbesondere bei den sogenannten Performing Loans. also bei nicht rückständigen Krediten. Das kann ich eigentlich nur weit von uns weisen. Wir haben uns die Mühe gemacht, in der letzten Zeit mal rumzufragen, ob irgendjemand einen dieser Fälle bestätigen kann. Und die Antwort war überall nein. Es gibt de facto keinen Fall, wo das vorkommt."

Auch der VZBV, der Bundesverband der Verbraucherzentralen, kann keine konkreten Fälle nennen und bleibt Zahlen schuldig. Bundesjustizministerin Brigitte Zypries hält dieses Szenario gar für eine Erfindung der Medien.

"Nach der geltenden Rechtslage ist es nicht möglich, dass ein Grundstück zur Zwangsversteigerung angeboten wird, wenn jemand regelmäßig seine Kreditraten bezahlt hat. Ich gehe deshalb davon aus, und nach allem, was wir hier im Ministerium wissen, ist das auch so, dass auch die Fälle, die in letzter Zeit durch Presse und Fernsehen gegangen sind, solche waren, wo die Raten nicht regelmäßig gezahlt wurden."

Eine Gesetzeslücke gibt es offenbar aber doch. Jedenfalls hat die Bundesjustizministerin ihren Gesetzentwurf in diesem Punkt präzisiert. Demnach muss ein Schuldner künftig zwei ganze Raten in Verzug geraten, bevor zwangsvollstreckt werden darf. Einer gesetzlichen Regelung wonach der Sicherungszweckvertrag zwingend an den Kreditkäufer mit übertragen werden muss, will sich auch Marcel Köchling von Lone Star nicht verschließen. Im Gegenteil. Dies diene nur der Rechtssicherheit.

Ein Zugeständnis an die Verbraucherschützer: Doch damit dürften die Bedenken der Wirtschaft längst nicht aus der Welt sein. Vor allem der Mittelstand fürchtet eine Aushöhlung des Bankgeheimnisses, wenn neben Kreditdaten auch Steuerdokumente der Finanzbehörde, Geschäftspläne oder Bilanzzahlen an den neuen Finanzinvestor weitergereicht werden. Reinhard Kudiß vom Bundesverband der Deutschen Industrie fordert mehr Informationsrechte für die Unternehmen und einen Abtretungsvorbehalt der Unternehmen, denn:

"Die Sorge des Mittelstandes ist, dass erfolgreiche praktizierte Modelle adaptiert werden und das Vertrauensverhältnis zwischen Banken und Wirtschaft gestört wird. Die gute Entwicklung hält nicht ewig. In diesen Situationen, in denen es schlechter wird, könnte der Mittelstand ein Problem bekommen, wenn Kredite an andere Gläubiger abgetreten werden. An wen geht denn der Kredit? Das ist sehr wesentlich für das Verhalten des mittelständischen Unternehmens. Denn es möchte vermeiden, dass es an einen böswilligen oder feindlichen Investor geht."

Solche Signale werden in der Kreditwirtschaft durchaus gehört. Vor allem die ortsnahen und regionalen Sparkassen sind für die Kreditversorgung mittelständischer Unternehmen unerlässlich. In der jüngsten Vergangenheit gab es umstrittene Kreditverkäufe von Sparkassen an Finanzinvestoren. Aus Sorge vor einem Reputationsschaden hat der Deutsche Sparkassen- und Giroverband seine Empfehlungen für die Mitgliedsinstitute geändert. Dies ist keine Garantie, aber ein Signal. Christian Achilles, Pressesprecher vom DSGV:

"Es könnten in den absoluten Ausnahmefällen, in denen man mit den Kunden keine andere Lösung mehr findet, sich auch theoretisch Kreditverkäufe in der Zukunft ergeben. Wir lernen aus dieser Diskussion, die jetzt stattfindet, dass die Sparkasse in den Fällen, die öffentlich diskutiert werden, dass diese Sparkassen sich absolut korrekt verhalten haben. Aber um unberechtigte Sorgen unserer Kunden zu vermeiden, ist es klüger ist, solche Kredite in Zweifel nur innerhalb der eigenen Gruppe zu verkaufen. Das ist sozusagen die Schlussfolgerung, die wir daraus lernen."

Der Gesetzesentwurf, den die sozialdemokratische Bundesjustizministerin Brigitte Zypries vorgelegt hat, sieht eine weitere Möglichkeit vor, die Kreditnehmer zu schützen: Darlehensgeber haben demnach die Pflicht, ihren Kunden in jedem Falle auch einen nicht abtretbaren Kreditvertrag anzubieten.

"Wenn es freiwillig liefe, wäre das schön. Mir fällt bloß auf: Angebote kommen jetzt, seit wir die Debatte begonnen haben","

sagt Jörg-Otto Spiller, der für die Sozialdemokraten im Finanzausschuss des Bundestages sitzt. Er hält es für richtig, die Banken zu einem solchen Angebot zu zwingen. Bundesjustizministerin Brigitte Zypries bevorzugt Freiwilligkeit vor Zwang - eigentlich:

""Es ist nur so, dass so lange ich keinen Vorschlag zur Gesetzgebung gemacht habe, keine Bank freiwillig bereit war, das zu tun. Wenn sich alle Banken und Sparkassen bereit erklären, freiwillig so was zu machen, dann will ich das gerne akzeptieren."

Erste Banken planen bereits entsprechende Angebote und Garantien. Verbraucherschützer kritisieren aber, dass ein solches nicht veräußerbares Darlehen zwangsläufig teurer sein wird und damit den Verbraucher zusätzlich belaste. Das aber nimmt das Bundesjustizministerium in Kauf. Wer die Wahl hat, heißt es, muss eben tiefer in die Tasche greifen. Die Union wiederum ist gegen diesen zentralen Punkt des Gesetzentwurfes. Otto Bernhard, Unternehmensberater und Finanzexperte der Union im Bundestag.

"Ob wir jetzt die Kreditinstitute zwingen wollen und sollten, auch Kredite anzubieten, die nicht zu verkaufen sind, da gehen schon die Meinungen bei uns durcheinander. Die schnelle Reaktion der Commerzbank, die jetzt solche Kredite anbietet, zeigt unseres Erachtens, dass die Banken schon von sich aus reagieren werden und wir sie nicht mit neuen gesetzlichen Bestimmungen überhäufen müssen."

Denkbar für CDU und CSU ist stattdessen eine erweiterte Informationspflicht. Kreditinstitute müssen demnach künftig bei der Vergabe von Krediten ausdrücklich - und nicht im Kleingedruckten - darauf hinweisen, dass Darlehen verkauft werden können. Und auch wenn bereits verkauft worden ist, muss der Kunde informiert werden, jedenfalls dann, wenn das bisherige Kreditinstitut die Bearbeitung nicht weiter übernimmt.

Die Kritik der Sozialdemokraten: Diese Auflagen entsprächen ohnehin entweder geltendem Recht oder dem vorliegendem Entwurf. Die Union mache sich allein für das Kreditwesen stark, heißt es aus der SPD, die sich ihrerseits gern als Anwalt der ehrlichen Häuslebauer sehen würde.

Im Großen und Ganzen aber ist kaum ein Dissens zwischen den Parteien auszumachen, man ist sich von rechts bis links einig, dass Kreditnehmer besser geschützt werden müssen. Und manche Kritik der Opposition, etwa von Volker Wissing, Finanzausschussmitglied der FDP, klingt da etwas beckmesserisch: Den Liberalen ging die ganze Sache nicht schnell genug.

"Es darf nicht sein, dass ein Kreditnehmer sich plötzlich mit einem anderen Gläubiger konfrontiert sieht, ich halte das für eine untragbare Situation, die Menschen haben ein Recht darauf, dass sie vor Gläubigern aus dem Ausland geschützt werden, mir denen sie keine Vertragsbeziehungen eingehen wollten. Wir haben sehr viel Zeit uns genommen im Parlament und Sachverständige uns angehört. Das darf jetzt nicht in der Schublade verschwinden, sondern muss jetzt zügig zu einem Ergebnis umgesetzt werden."

Gleichzeitig aber wollen die Liberalen die derzeitige Kreditkrise nicht verschärfen, indem Banken etwa allzu viele Vorschriften gemacht werden. Die Grünen und ihr Finanzexperte Gerhard Schick warnen wiederum davor, dass der Arm der Justizministerin nicht weit genug reichen könnte.

"Im Gesetzentwurf ist noch nicht klar genug geregelt: Was ist eigentlich mit den vielen Menschen, die schon Kreditverträge abgeschlossen haben? Transparenz allein wird nicht ausreichen. Wir müssen natürlich schauen, dass die Menschen, die schon einen Kredit abgeschlossen haben, nicht plötzlich vor einer Zwangsvollstreckung stehen, obwohl eigentlich der Kredit ordentlich bedient wurde."

Als wäre das nicht genug des Durcheinanders, scheint jetzt auch noch strittig zu sein, welches Ministerium überhaupt zuständig ist. Der CSU-Verbraucherschutzminister Horst Seehofer macht seiner sozialdemokratischen Kabinettskollegin Zypries den Fall streitig und präsentiert der Öffentlichkeit eigene Ideen: Es sei ein schwerwiegender Vertrauensbruch, wenn die Bank das Vertragsverhältnis einseitig und ohne Verschulden des Kreditnehmers beendet, rügt Seehofer die Geldinstitute, legt sich aber noch nicht auf Vorschriften fest, die diese Praxis beenden könnten. Sein Haus bereitet eigene Vorschläge vor, die insbesondere mit einem Sonderkündigungsrecht des Kreditnehmers dessen Position stärken will und auch eine verschärfte Haftung des Gläubigers vorsehen: Die Diskussion um Recht und Unrecht der Kreditverkäufe hat gerade erst begonnen.

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