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StartseiteHintergrundSpanien wartet auf eine neue Wohnungspolitik10.09.2019

Keine Regierung, steigende MietenSpanien wartet auf eine neue Wohnungspolitik

Der Wohnungsmarkt in Spanien steckt in einer tiefen Krise. Immer mehr Menschen müssen ihre Wohnungen räumen, weil sie die Miete nicht zahlen können. Die Behörden schauen hilflos zu. Denn das Land hat immer noch keine handlungsfähige Regierung.

Von Hans-Günter Kellner

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Spanien, Madrid: Außenansicht eines Wohnhauses in der Innenstadt.  (picture alliance / dpa / Andreas Gebert)
Auch kleine Stadtwohnungen sind für viele Spanier unerschwinglich (picture alliance / dpa / Andreas Gebert)
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Bilder, die fast schon aus den Nachrichten verschwunden waren: Die Polizei räumt eine Wohnung in Madrid. Mit einem schweren Vorschlaghammer brechen Polizisten zunächst die Tür zum Haus im Randbezirk Fuencarral auf. Eine Familie hat sich hier gemeinsam mit Aktivisten der Plattform gegen Wohnungsräumungen eingeschlossen.

Der Widerstand bleibt passiv, es fliegen weder Steine, noch setzen die Bereitschaftspolizisten ihre Knüppel ein, stattdessen Wortgefechte. Die Aktivisten lassen sich von den Beamten aus dem Hauseingang wegtragen – ein Ritual, an das man sich gewöhnen wird. Denn die Wohnungsräumungen nehmen in Spanien zu, fast 60.000 waren es im vergangenen Jahr.

Bis zur Räumung hat Josue mit seiner Familie in der Wohnung gelebt, besetzt hat er sie aus Verzweiflung: "Ich habe keine andere Wahl. Sonst wäre ich nicht hier. Ich habe es doch versucht. Aber die Vermieter verlangen 800 Euro Miete, drei Monatsmieten Kaution, und einen Arbeitsvertrag. Und ich habe keine Arbeit. Wo soll ich das hernehmen?"

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"Ich habe die Wohnung besetzt"

Seinen Nachnamen möchte Josue nicht nennen. Zuvor habe er mit seiner Familie eine andere Wohnung freiwillig verlassen, weil die Miete erhöht worden war. Dann hörte er von dieser Wohnung in Fuencarral. Sie gehört der Stadt, stand drei Jahre lang leer, erzählt er: "Ich habe die Wohnung besetzt. Das ist illegal, ich weiß. Ich habe versucht, diese Situation hier zu legalisieren, aber die Stadt lässt nicht mit sich reden. Die bieten mir nur eine Herberge an. Wie soll das gehen, mit drei Kindern?"

Acht Jahre ist der älteste Sohn, die Tochter vier Jahre alt und erst vor wenigen Wochen kam das dritte Kind. Ins Obdachlosenasyl werden sie jetzt nicht gehen, stattdessen kommen sie bei den Eltern von Olga unter, der Frau von Josue. Fünf Personen in einem einzigen Zimmer, klagt Olga resigniert: "Ich leide sehr darunter. Die Politiker haben keine Vorstellung davon, wie so etwas ist. Sie wollen Wahlen gewinnen, die Macht, allein darum geht es."

Die Anspielung auf die Politik kommt nicht von ungefähr. Von keiner Behörde kann die Familie Unterstützung erwarten. Die Stadtverwaltung und die Regionalverwaltung von Madrid haben die meisten ihrer Sozialwohnungen 2013 an internationale Investmentgesellschaften wie Blackstone oder Goldman Sachs verkauft. Rund 5.000 Sozialwohnungen wechselten damals ihren Besitzer – so auch die Wohnung von Vanesa Jiménez. Erst 2011 war sie in ein Appartement mit Schlafzimmer und Wohnküche der städtischen Wohnungsbaugesellschaft eingezogen:

"Ich hatte mehrere Jahre auf diese Wohnung gewartet. Ich war natürlich begeistert, die Konditionen waren hervorragend. Ich zahlte 395 Euro Miete, die sich jährlich um die Inflationsrate erhöhen sollte. Und wenn ich die Wohnung kaufen wollte, wäre die Hälfte der bezahlten Miete als Eigenkapital angerechnet worden. Aber dann kam alles ganz anders."

Mietsteigerungen um 50 Prozent

Knapp 70.000 Euro hätte die 38-Quadratmeter-Wohnung Vanesa Jiménez dann gekostet. Das geht aus einem Schreiben der städtischen Wohnungsbaugesellschaft von 2011 hervor. Doch nach dem Kauf durch eine Tochtergesellschaft der Blackstone Gruppe änderten sich die Bedingungen, berichtet María Victoria, eine Nachbarin: "Das war 2013. Fidere bot den Mietern einen neuen Vertrag an. Demnach soll mein Appartement nun 175.000 Euro kosten. So steht es in dem neuen Mietvertrag, den ich bekam."

Nachdem die alten Verträge nun auslaufen, will die Investmentgesellschaft von der Sozialbindung nichts mehr wissen: "Jetzt erhöhen sie mir die Miete von 485 auf 680 Euro. Plus die Nebenkosten für die Gemeinschaftseinrichtungen und die Grundsteuer", sagt Vanesa Jiménez. Bei María Victoria steigt die Miete sogar von 460 auf 710 Euro.

Kaum jemand im Block der beiden Frauen kann sich solche Mieterhöhungen leisten, auch Vanesa und María nicht. Sie verdienen keine 1.000 Euro im Monat. Doch während etwa die Hälfte der Mieter inzwischen ausgezogen ist, wollen die übrigen Blackstone die Stirn bieten.

Einige Mieter dieser ehemaligen Sozialwohnungen sind selbst vor Gericht gezogen. Mit unterschiedlichem Erfolg. Ein Strafverfahren gegen die Verantwortlichen ist eingestellt worden, eine Zivilkammer hingegen hat den Verkauf der Sozialwohnungen für illegal erklärt. Und eine weitere Kammer hat Blackstones Immobilienfirma in Spanien auferlegt, bei einem Weiterverkauf der Wohnungen darauf hinzuweisen, dass die Eigentumsfrage gegenwärtig noch strittig ist.

Aus der Eigentumswohnung auf die Straße

Doch ganz unabhängig vom Ausgang der Gerichtsverfahren: Madrid fehlen ohnehin Sozialwohnungen. Rodolfo – auch er möchte seinen Nachnamen lieber nicht nennen – lebt seit einem halben Jahr auf der Straße. In den Müllcontainern eines Supermarkts sucht er nach Obst. Er hatte sich eine Eigentumswohnung gekauft, als er vor Jahren als Schweißer noch gut verdient hatte. Aber:

"Die Löhne sind so stark gesunken, dass ich irgendwann mit der Bank sprechen musste. Ich habe immer pünktlich bezahlt, aber ich wollte über die Restschuld von 40.000 Euro neu verhandeln. Die Bank hat sich geweigert. Ich habe weitergezahlt, was ich eben konnte, ich wollte meinen guten Willen zeigen. Die Bank hat mich aus der Wohnung geklagt. Sie haben mir alles abgenommen. Eines Tages, es war ein Mittwoch, kam die Polizei. Ein Aufgebot als wäre ich ein Terrorist. Ich musste aus der Wohnung, seither lebe ich auf der Straße."

Lagerplatz eines Obdachlosen mit zerrissenen Schuhen, Essensresten und einer Decke vor einem Geschäft in Madrid. (dpa / Robert B. Fishman ) (dpa / Robert B. Fishman )Stillstand in Spanien - Obdachlose demonstrieren gegen Wohnungsnot
Im Juli scheiterte die Regierungsbildung zwischen Sozialisten und der linkspopulistischen Podémos in Spanien. Und das macht Obdachlose in Madrid wütend: Sie hatten auf eine linke Regierung gesetzt. Und demonstrieren deshalb gegen Wohnungsnot.

Mieterhöhungen um bis zu 50 Prozent, Menschen, die auf der Straße leben oder mit der gesamten Familie bei den Eltern einziehen: Dies alles sei bezeichnend für die wirtschaftliche und soziale Lage in Spanien nach der Wirtschaftskrise, sagt der emeritierte Wirtschaftsprofessor und Wohnungsmarktexperte Julio Rodríguez:

"Die wirtschaftliche Erholung nach der Krise fußt vor allem auf prekären Arbeitsverträgen und niedrigen Löhnen. Unter solchen Bedingungen geben die Banken den Leuten keine Kredite für den Kauf einer Immobilie. Folglich suchen die Menschen Mietwohnungen. Doch da ist das Angebot sehr knapp. Wir hatten ja nie einen wirklichen Markt für Mietwohnungen. Es ist sogar so, dass die Mieten viel stärker steigen, als der Preis für Wohneigentum."

Seit 2013 sind die Mieten in Spanien um 45 Prozent gestiegen. Das geht aus einer Studie der Bank von Spanien hervor. Wohneigentum ist im gleichen Zeitraum nur um sieben Prozent teurer geworden. Der Studie zufolge ist dies auch eine Folge des Verlustes öffentlicher Sozialwohnungen. Private Wohnungsgesellschaften zahlen fast keine Körperschaftssteuern. Mit dieser Maßnahme wollte die Regierung des konservativen Ministerpräsidenten Mariano Rajoy erreichen, dass der Mietwohnungsmarkt für private Investoren attraktiver wird. Der Ökonom Julio Rodríguez meint:

"Es stimmt, es ist gut, wenn Unternehmen in Mietwohnungen investieren. Aber Sozialwohnungen mieten Leute mit geringen Einkommen. Wenn man solche Wohnungen an Investmentfonds verkauft, ist es doch absehbar, dass die Mieten auf Marktniveau steigen. Blackstone ist keine Wohlfahrtsorganisation, die wollen Geld verdienen. Während zu Beginn der Krise die meisten Räumungen noch Käufer von Eigentumswohnungen betrafen, sind es heute vor allem Menschen, die die Miete nicht mehr bezahlen können."

Mindestens 500.000 Wohnungen stehen leer

Die Regierung Rajoy erleichterte mit einer Änderung des Mietrechts die Erhöhung der Mieten. Sie verkürzte die gesetzlich vorgeschriebene Laufzeit der Mietverträge von fünf auf drei Jahre. Damit sollten vor allem private Immobilienbesitzer dazu gebracht werden, ihre leerstehenden Wohnungen auch zu vermieten. Denn so paradox es klingt: Die Mieten steigen in Spanien rasant, während gleichzeitig mindestens 500.000 Wohnungen leer stehen, wie der Ökonom Ökonom Julio Rodríguez erklärt:

"Wir haben rund 26 Millionen Wohnungen in Spanien. Bei 47 Millionen Einwohnern. Dahinter verbergen sich aber viele Zweitwohnungen und leerstehende Wohnungen. Sicher, viele Wohnungen stehen in den Dörfern leer. Aber viele sind auch als Investition gekauft worden von Leuten, die dort gar nicht leben wollen. In Spanien sind 30 Prozent der Wohnungen unbewohnt. Siebeneinhalb Millionen Wohnungen sind also Zweitwohnungen oder stehen ganz leer."

Die linke Protestpartei Podemos fordert darum in einem umfangreichen Maßnahmenkatalog zum Wohnungsmarkt, Eigentümer für den Leerstand zu bestrafen. Doch nicht nur diese Forderung stößt auf großen Widerstand. Die regierenden Sozialisten wollten in der vergangenen Legislaturperiode die Mietsteigerungen nicht regulieren. Das hatte Podemos gefordert. Letztlich konnten sich die beiden linken Parteien kurz vor den Parlamentswahlen im April lediglich auf die Rücknahme einiger Maßnahmen der Regierung Rajoy verständigen, erklärt Rodríguez:

"Mit einem neuen Gesetz zum Wohnungsmarkt ist die Laufzeit der Mietverträge wieder von drei auf fünf Jahre verlängert worden. Außerdem sieht es die Einführung einer neuen Statistik zur Erfassung der Mietpreise vor. Und die Regierung soll schließlich auch den Bau von Sozialwohnungen fördern. Aber es fehlt ein echter Plan, wie das erreicht werden könnte. Dieses Gesetz ist ein Schritt in die richtige Richtung, aber das reicht nicht." 

Das linke Lager ist zerstritten

Doch beim Mangel an Sozialwohnungen und an gesetzlichen Bestimmungen, die dagegen wirken, könnte es vorerst bleiben. Denn Spanien fehlt immer noch eine gewählte Regierung. Vier Monate sind inzwischen seit den Parlamentswahlen vom 28. April verstrichen. Die spanischen Sozialisten wurden zwar stärkste Kraft, blieben mit einem Ergebnis von fast 29 Prozent aber weit von einer Regierungsmehrheit entfernt. Bislang haben sie sich mit Podemos nicht über die Frage einigen können, wie beide Parteien künftig zusammenarbeiten könnten. Der geschäftsführende sozialistische Ministerpräsident Pedro Sánchez hat vor wenigen Tagen erklärt:

"Wir sind zu einer Verständigung bereit. Wir wollen ein ehrgeiziges, gemeinsames, linkes Regierungsprogramm. Die 370 Maßnahmen, die wir heute vorschlagen, sollen eine Verhandlungsgrundlage dafür sein. Wir schlagen auch Kommissionen zur Überwachung des Abkommens im spanischen Parlament und im Senat vor. Daran wollen wir auch die Zivilgesellschaft beteiligen."

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Sánchez strebt eine Minderheitenregierung an, der nur seine Partei angehören soll. Eine Koalitionsregierung, wie er sie Podemos noch im Juli angeboten hatte, schließt er inzwischen kategorisch aus. Die langwierigen Debatten über die Regierungsbildung hätten das für Koalitionspartner notwendige Vertrauen zerstört, argumentiert Sánchez. Doch ohne eine echte Koalition will Podemos den Sozialisten nicht zum Regierungschef wählen, sagt Pablo Iglesias, Generalsekretär der Protestpartei:

"Ein Regierungsabkommen bedeutet, sich auf eine gemeinsame Politik zu verständigen. Aber es bedeutet auch, sich auf die personelle Zusammensetzung der Regierung zu einigen. Wir haben schon einmal mit den Sozialisten ein Programm verabredet. Darin vereinbarten wir, die Mieten zu begrenzen und das Glücksspiel zu regulieren. Als sie schließlich regierten, haben sie es nicht umgesetzt. Wir waren machtlos, weil wir nicht Teil dieser Regierung waren. Wir wollen eine Koalition."

Podemos fordert direkte Maßnahmen

Beide Parteien haben umfangreiche Arbeitspapiere veröffentlicht, die die Diskussionsgrundlage für ein gemeinsames Regierungsprogramm sein sollen. Darin finden sich viele Übereinstimmungen. Doch nur Podemos will direkt in die Mietpreisentwicklung eingreifen. Auch Javier Martín, Beamter des Infrastrukturministeriums und dort Generaldirektor für Wohnungspolitik der spanischen Regierung, will weder von einer Mietpreisbremse noch von einer Deckelung der Mieten wie etwa in Berlin oder Portugal etwas hören:

"Auf so einem schwachen Wohnungsmarkt wie in Spanien können solche Interventionen auch das Gegenteil bewirken. In Spanien gehören viele Wohnungen auf dem Markt Privatleuten. So jemand ist leicht zu verschrecken und könnte auch gar nicht mehr vermieten. Oder er könnte seine Wohnung auch einfach verkaufen. In einem Markt wie dem spanischen mit so vielen kleinen Anbietern muss man mit regulierenden Maßnahmen aufpassen, denn die Auswirkungen sind kaum vorherzusehen."

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Tatsächlich gehören nur etwa zehn Prozent der vermieteten Wohnungen Unternehmen. Privatleute vermieten hingegen die meisten Wohnungen. Ihre  Sorge vor Mietern, die die Miete nicht zahlen, die Wohnungen aber verwüstet zurücklassen, ist tatsächlich groß.

Womöglich ist das aber nicht der einzige Grund dafür, dass die Behörden nicht in die Mietpreisgestaltung eingreifen wollen: Nach Berichten spanischer Medien hat Blackstone der Regierung angeblich mit Konsequenzen gedroht, wenn Sie versucht, die Höhe der Mieten zu drücken. Angeblich, so hieß es, wolle das Unternehmen dann sein Kapital aus Spanien abziehen. Der Ministerialbeamte Javier Martin will diese Berichte nicht bestätigen, doch er meint:

"Wir denken, es gibt viel effektivere Mittel, die weniger Ängste bei den Vermietern auslösen, als der direkte Eingriff in die Höhe der Mieten. Wir müssen Anreize schaffen, nicht nur für den Bau von Wohnraum, sondern auch damit der bestehende Wohnraum auf den Markt kommt. Zum Beispiel mit Steuervorteilen für Vermieter, die ihre Wohnung zu günstigen Preisen anbieten. Mir gefällt das Wort "Kontrolle" nicht, aber mit solchen Maßnahmen könnte man erreichen, dass Mieterhöhungen moderater ausfallen und es gleichzeitig nicht zu nachteiligen Auswirkungen auf dem Markt kommt."

Bauland für Sozialwohnungen

Es soll aber auch wieder gebaut werden. Denn sozialer Wohnraum fehlt in Spanien. Dafür will der Staat öffentliches Bauland zur Verfügung stellen, mit der Auflage, dass dort Sozialwohnungen errichtet werden.

Kommunen und Regionen haben ähnliches vor. In Madrid gibt es derzeit zwei große neue Bauvorhaben: Im Norden soll ein neues Geschäftsviertel entstehen und im Süden, wie schon zu Zeiten des Immobilienbooms, plant die Stadt wieder ein völlig neues Viertel auf der grünen Wiese mit 22.000 Wohnungen. Álvaro González ist der Madrider Stadtrat für Wohnungsbau. Der konservative Politiker kam erst nach der Kommunalwahl Ende Mai ins Amt. In seinem neuen Büro erklärt er:

"In Madrid zahlen die Menschen durchschnittlich die Hälfte ihres Einkommens für ihre Wohnung. In Barcelona ist es ähnlich. Im Rest Spaniens sind es nur 34 Prozent. Madrid benötigt also dringend öffentlichen Wohnraum. Insbesondere für junge Leute, Arbeitslose und andere, die auf dem freien Wohnungsmarkt Probleme haben. Auch sie sollen ihr Lebensprojekt verwirklichen können."

4.000 Wohnungen will die Stadtverwaltung in dieser Legislaturperiode selbst errichten, weitere 11.000 sollen in Zusammenarbeit mit privaten Geldgebern entstehen - nach einem ähnlichen Modell, wie es auch die spanische Regierung vorschlägt. Die Sozialbindung soll 50 Jahre lang gelten, erklärt der Politiker. Von einer Mietpreisbremse oder gar einer direkten Deckelung hält aber auch er nichts:

"Als Paris 2015 eine solche Maßnahme einführte, verlor der Markt 10.000 Mietwohnungen. Die Besitzer lassen ihre Wohnungen dann lieber leer stehen, verkaufen sie oder geben nichts mehr für die Instandhaltung aus. In Frankreich haben sie also keine guten Erfahrungen damit gemacht. Wir werden sehen, was in Berlin passiert. Diese Eingriffe sind schlecht für Investitionen, sie führen zu einem Schattenmarkt, wir halten sie für falsch."

Selbst wenn diese neue Politik einen neuen Mietwohnungsmarkt schafft: Die aktuelle Notlage vieler Menschen wird sie nicht rasch lösen. Podemos wie die Sozialisten schlagen eine Reihe von Sofort-Maßnahmen vor, vom Verbot, öffentliche Sozialwohnungen zu verkaufen bis hin zum Aufschub von Zwangsräumungen, wenn es für die betroffenen Personen keine alternative Unterkunft gibt. Für die Umsetzung müsste der Sozialist Pedro Sánchez jedoch erst einmal wieder Regierungschef werden und dafür bleibt wenig Zeit. Die Parteien müssen sich bis Mitte September einigen. Kommt es hingegen zu Neuwahlen, ist eine deutlich niedrigere Wahlbeteiligung frustrierter linker Wähler zu erwarten. Darauf deuten Umfragen hin. María Victoria, die sich gegen die Mieterhöhung in ihrer einstigen städtischen Sozialwohnung wehrt, würde aber ihre Stimme abgeben:

"Wir können das nicht dem Zufall überlassen. Ich würde auf jeden Fall wählen gehen. Diese politische Gleichgültigkeit ist eines der Grundprobleme. Wie soll ich denn meine Rechte einfordern, wenn ich mich nicht an der Wahl beteilige? Die Leute, die am Wahltag zu Hause bleiben, sollen sich hinterher auch nicht beschweren."

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