Teures Wohnen
Mietpreisbremse verlängert, bessere Instrumente gesucht

Wohnen in Deutschland ist für viele Menschen teuer. 12 Prozent der Bevölkerung haben im Jahr 2024 mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben. Sie gelten daher als durch Wohnkosten überbelastet. Deutschland lag damit über dem EU-Durchschnitt von 8,8 Prozent.

Laut einer Umfrage im Auftrag der Linken fühlen sich 40 Prozent der Befragten durch hohe Wohnungskosten eher stark oder sehr stark belastet – also durch Miete oder Finanzierung von Wohneigentum. Über Nebenkosten für Heizung, Wasser oder Strom stöhnen sogar mehr als die Hälfte, wie das Institut Verian im November 2024 bei 1.015 Befragten ermittelte. Auch der Mietpreisindex zeigt einen jahrelangen Anstieg.

2015 hatte die damalige Große Koalition eine sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Seitdem gibt der Staat vor, dass in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen von Wohnungen der Preis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf. Die Bundesländer entscheiden jeweils, in welchen Städten und Gemeinden die Bremse gilt. Ob die Mietpreisbremse wirkt, ist allerdings seit Jahren umstritten. Unklar ist zudem, was aus dem Instrument nach der Bundestagswahl wird.

Im Juni hat der Bundestag die geltende Mietpreisbremse bis 2029 verlängert. Ein entsprechender Anlauf der Vorgängerregierung war nach dem Ampel-Aus noch gescheitert. Damit ist erst einmal Planungssicherheit für die Behörden und die Wohnungswirtschaft gewährleistet. „Die Mietpreisbremse allein wird die Probleme auf dem Wohnungsmarkt in den Ballungsräumen aber nicht beheben“, ist Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) überzeugt.

Bis Ende kommenden Jahres soll eine Expertengruppe weitere Vorschläge zum Mietrecht erarbeiten, unter anderem auch zu Bußgeldern bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Eine größere Regulierung ist laut Koalitionsvertrag in angespannten Wohnungsmärkten geplant für Indexmieten, die im Einklang mit den Verbraucherpreisen steigen, sowie für möblierte und Kurzzeitvermietungen.

Indirekt sollen auch mehr neugebaute Wohnungen den Wohnungsmarkt entspannen. Mit schnelleren Genehmigungen und einem Verzicht auf Bebauungspläne will die Bundesregierung den schleppenden Wohnungsneubau in Deutschland ankurbeln. Neue Sonderregelungen im Baugesetzbuch sollen dafür sorgen, dass absehbar wesentlich schneller geplant, genehmigt und gebaut wird, sagte die neue Bauministerin Verena Hubertz (SPD). Das Kabinett hat den Gesetzentwurf beschlossen, er soll noch vor der Sommerpause im Bundestag erstmals beraten werden.

"Nach unserer festen Überzeugung ist die Mietpreisbremse das einzige wirksame Instrument zur Begrenzung von Neuvertragsmieten", sagt der Präsident des Mieterbunds, Lukas Siebenkotten.

Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind die Mieten in großen Städten allerdings seit Einführung der Mietpreisbremse dennoch deutlich angestiegen. Besonders betroffen ist Berlin: In der Hauptstadt verdoppelten sich die Mieten zwischen 2014 und 2025 von 8,10 Euro auf fast 18 Euro pro Quadratmeter. In acht von insgesamt 14 betrachteten Großstädten lag der Quadratmeterpreis bei mehr als zehn Euro. Am höchsten sind die Mieten mit durchschnittlich mehr als 22 Euro pro Quadratmeter in München.

Ein Grund für die Entwicklung: Die Mietpreisbremse greift nicht automatisch. Wenn ein Vermieter doch eine höhere Miete verlangt, müssen Mieter ihr Recht auf das Zehn-Prozent-Limit anmahnen oder gar einklagen.

Aber das machen bisher nur wenige Menschen. Die TU München und die Ludwig-Maximilians-Universität München haben dazu rund 10.000 Mieterinnen und Mieter befragt. Etwa 25 Prozent davon hätten ihre Mieten anfechten können. Die meisten Betroffenen hatten aber Bedenken. Nur 2,4 Prozent sind wirklich gegen eine zu hohe Neumiete vorgegangen. Viele scheuen einen Konflikt mit ihrem Vermieter – auch weil sie eine Eigenbedarfskündigung fürchten.

Der Deutsche Mieterbund, der die Verlängerung der Regelung grundsätzlich begrüßt, mahnt deshalb eine Verschärfung an. „Die Mietpreisbremse, so wie sie im Moment ausgestaltet ist, ist ein zahnloser Tiger“, kritisiert Sprecherin Jutta Hartmann. Sie fordert, dass außer bei Neubauten alle weiteren Ausnahmen gestrichen werden und es künftig auch möglich ist, Vermieter bei Verstößen zu bestrafen.

Die Eigentümervertretung Haus & Grund kritisierte die Mietpreisbremse hingegen als "politischen Fetisch". "Die Regierungskoalition klammert sich an ein Instrument, das mehr schadet als hilft, aber weiterhin als Beruhigungspille dienen soll", erklärte Präsident Kai Warnecke. Die Evaluierungen der Mietpreisbremse hätten ernüchternde Ergebnisse gebracht.

Als Ergänzung zur Mietpreisbremse fordert Die Linke „einen bundesweiten Mietendeckel, der auf angespannten Mietmärkten die Miete einfriert und besonders hohe Mieten absenkt“. Der Mieterbund Bayern plädiert für einen „Mietenstopp“, der Mieterhöhungen erst einmal verhindert. Solche drastischen Instrumente seien im Koalitionsvertrag jedoch nicht vorgesehen und auch nicht machbar, betont Bundesjustizministerin Hubig.

Immer wieder wird von Politikerinnen und Experten darauf hingewiesen, dass nur mehr Wohnungsbau die Lage am Wohnungsmarkt spürbar verbessern könnte – was auch zu stabileren Mieten führen würde. Die aktuelle Lage ist wenig ermutigend. Im vergangenen Jahr wurde in Deutschland der Bau von 215.900 Wohnungen genehmigt, das sind nochmal knapp 17 Prozent weniger als im Vorjahr. Das entspricht einem langjährigen Tiefstand: Weniger neue Wohnungen waren zuletzt im Jahr 2010 (187.600 Wohnungen) genehmigt worden.

Die Ende 2021 angetretene und mittlerweile zerbrochene Ampelkoalition verpasste deutlich ihr Ziel, dass in Deutschland pro Jahr 100.000 Sozialwohnungen gebaut werden sollen. So waren es zum Beispiel 2023 nur 49.591 Wohneinheiten. Auch das Ampel-Ziel von 400.000 neuen Wohnungen insgesamt pro Jahr wurde nicht erreicht.

Als Grund für die schwachen Wohnungsbauzahlen gilt die allgemein schlechte Wirtschaftslage. Auch die hohen Baukosten wegen der Energiekrise, Inflation, teurem Material, hohen Zinsen und Lieferengpässen werden als Ursachen immer wieder genannt.

Die Ursache der Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt sei das zu geringe Angebot und die hohen Baukosten, sagt auch "Haus & Grund"-Präsident Kai Warnecke. Vor allem die Kommunen und die Bundesländer hätten in den vergangenen Jahren ihre Hausaufgaben nicht gemacht. „Es gibt zu wenig Bauland und das, was neu gebaut wird, kann nicht günstig vermietet werden“, sagte der Verbandspräsident.

Politische Fehlentscheidungen verschärften die Situation auf dem heutigen Wohnungsmarkt zusätzlich. So privatisierte das Land Berlin in den 1990er-Jahren Wohnraum, was zu weniger Sozialwohnungen und steigenden Mieten führte. Nun versucht das Land, Wohnungen teilweise zurückzukaufen, um den Mietmarkt ein wenig zu entspannen. Dabei muss Berlin sehr viel mehr Geld zahlen, als es in der Vergangenheit für die Immobilien bekommen hat. Außerdem sind viele der Gebäude renovierungsbedürftig. Ein absolutes Verlustgeschäft.

Städte wie Wien haben das besser gemacht. Sie setzten auf sozialen Wohnungsbau und verscherbelten städtische Wohnungen nicht. Auch in Österreich werden Wohnungen im Privatsektor zwar teurer, jedoch bleiben die Mieten beim Bestand des städtischen Wohnungsbaus erschwinglich. Gleichzeitig baut Österreich deutlich schneller als Deutschland, unter anderem weil die Bürokratie nicht so groß ist und Baugenehmigungen schneller vergeben werden.

Weitere Ursachen für die Misere am Wohnungsmarkt: Vermietungsportale wie Airbnb führen zu steigenden Mieten in touristisch beliebten Regionen. Dieses Problem ist seit Jahren bekannt. Das „Zweckentfremdungsgesetz“ regelt zwar, das Wohnraum nicht einfach als Ferienwohnung vermietet werden darf. Allerdings kritisiert der Landesrechnungshof in seinem Jahresbericht 2024, dass Städte wie Berlin nur unzureichend gegen illegale Ferienwohnungen vorgehen würden.

Auch wohnen immer mehr Deutsche allein und das auf immer mehr Quadratmetern. Hier könnte man umbauen und umdenken. Modelle wie „Wohnen für Hilfe“ fördern, dass zum Beispiel ältere Menschen Junge als Untermieter aufnehmen. Die Politik könnte durch Beratung und Zuschüsse helfen - auch wenn solche Konzepte nicht immer für jeden eine Lösung darstellen.