Es hält kein Zug in Liechtensteins Hauptstadt Vaduz, und ein Flugzeug landet hier schon gar nicht. Wer in das Fürstentum will, der nimmt das Auto oder den Bus - und wird dort vom Fahrer persönlich begrüßt: "Grüezi miteinand' im Liechtenstein-Express, der Linie 12E nach Vaduz."

Der Weg nach Vaduz führt über den Rhein, vorbei an Dörfern und den Hängen der Ostalpen. Das Fürstentum Liechtenstein ist einer der kleinsten Staaten der Welt: Gerade einmal 25 Kilometer lang und 12 Kilometer breit, umgeben von der Schweiz und Österreich.

Hier arbeitet Harald Beck, in Liechtenstein geboren und aufgewachsen. Dass er nach dem Studium von Architektur und Immobilienökonomie geblieben ist, hat viele Gründe, sagt er:

"Natürlich ist es sehr schön, hier in Liechtenstein leben zu dürfen. Die Natur und auch ein bisschen das Städtische ist nicht weit weg, alles gemeinsam zu haben in Liechtenstein."

Dieses Privileg erfährt im Fürstentum nicht jeder. Die Regierung in Vaduz hat beim Beitritt zum Europäischen Wirtschaftsraum EWR vor 25 Jahren eine Quote erkämpft: Liechtenstein muss demnach pro Jahr nur etwa 100 Neubürger aufnehmen. Alle anderen müssen im Ausland leben. Eine in dieser Dimension europaweit einmalige Situation, wie Beck beschreibt:

"Wir haben mehr Arbeitsplätze als Einwohner! Die erwerbstätige Bevölkerung der in Liechtenstein Wohnhaften liegt irgendwo bei 19.000 bis 20.000, die Hälfte aller Arbeitnehmer pendelt tagtäglich zu, vorwiegend aus der Schweiz und aus Vorarlberg, zum Teil auch aus Süddeutschland."

Die Pendler verstopfen mit ihren Autos zu den Stoßzeiten die wenigen Straßen, die durch Liechtenstein führen. Das sorgt für Ärger im Fürstentum. Dafür aber ist der Wohnungsmarkt entspannt. Als Geschäftsführer eines großen Immobilienunternehmens kennt Harald Beck sich aus. Die Leerstandsquote liegt zwischen vier und fünf Prozent. Das würde sich schnell ändern, wenn die Zuzugsregeln einfach so gelockert würden, glaubt Beck:

"Angenommen - 20.000 Pendler täglich - wir würden jährlich 1.000 Personen hier in Liechtenstein ansiedeln: Dann haben wir Verhältnisse wie in Zürich, Leerstandsquote 0,0. Was passiert: Die Preise würden explodieren."

Das Liechtenstein-Institut, wo der Politologe Wilfried Marxer arbeitet, liegt auf dem Kirchhügel von Bendern, eine Viertelstunde mit dem Bus von Vaduz entfernt. Die private Forschungseinrichtung berät unter anderem die Liechtensteinische Regierung. Der Konflikt zwischen Zuwanderung und Pendlerströmen ist dabei ein Dauerthema, sagt Marxer. Und: Für die derzeitige Einwanderungsquote gebe es viele Argumente.

"Das hat den Vorteil, dass nicht eine unlimitierte Zuwanderung stattfindet mit den entsprechenden Konsequenzen, die befürchtet werden: Das wäre natürlich noch stärkere Bautätigkeit für Wohnungen und Häuser, steigende Bodenpreise, das wird sehr stark befürchtet - die Bodenpreise sind ohnehin schon enorm hoch hier in Liechtenstein. Und eine unbeschränkte Zuwanderung würde sie sicher noch zusätzlich explodieren lassen, und das hätte automatisch soziale Konsequenzen."

Ohne neue, günstige Gebäude könnte ein Liechtenstein mit mehr Einwohnern schnell ein Land nur für Reiche werden – während ärmere Liechtensteiner sich das Bauen oder Wohnen nicht mehr leisten könnten.

Genau das will Harald Beck verhindern. Schon heute müssen Familien gut die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufbringen, und Bauen ist noch teurer. Was also tun? Für Beck lag die Lösung auf der Hand: 2014 gründete er mit Freunden die erste Wohnbaugenossenschaft Liechtensteins. Mittlerweile hat sie zwei Häuser mit 23 Wohnungen in Vaduz gebaut, ein weiteres Haus entsteht gerade im Ort Eschen. Wer dort wohnen möchte, muss Genosse werden und zahlt dann eine Miete, die auf den tatsächlichen Kosten beruht.

"Wir sprechen da vom Genossenschaftsfranken, es ist kein billiges Wohnen, sondern man bildet auch Rückstellungen, dass man Hypotheken reduzieren kann."

Die Genossenschaftshäuser in Vaduz sind keine Sozialwohnungen. Schon die Fassaden sind edel, in hellem Klinker, und auch die Wohnungen entsprechen Eigenheimstandard. Beide Häuser sind Nullenergiebauten, und die Bewohner teilen sich einen Gemeinschaftsraum und einen Platz mit Sonnenschirmen, wo man sich öfter mal zum Grillen oder Schwatzen trifft.

Für Liechtenstein war dieser erste Genossenschaftsbau eine kleine Revolution. Es gab Gegenwind, gerade von profitorientierten Vermietern. Doch Beck ist überzeugt, dass der genossenschaftliche Wohnungsbau Antworten auf drängende Fragen bietet. Auch auf die, die sich stellen würden, wenn heutige Pendler eines Tages vielleicht doch zuziehen dürfen.

"Die Belegungsvorschriften, dass man den Wohnflächenbedarf aus raumplanerischer Sicht einschränkt – Anzahl Bewohner plus eins ist die Größe der Zimmerwohnung. Das ist ein Instrument aus der Raumplanung, dass man einfach den zur Verfügung gestellten Baugrund, die kleine begrenzte Fläche, die wir in Liechtenstein haben, dicht bebaut."

Weil die Genossen außer dem Wohnzimmer nicht mehr als einen Raum pro Kopf haben dürfen, verbraucht jeder von ihnen gut zehn Quadratmeter weniger als die Nachbarn. Zögen mehr Pendler nach Liechtenstein, könnte durch genossenschaftlichen Wohnraum der Bodenverbrauch und damit eine Preisexplosion vermieden werden.

Verlierer wären wohl die Gemeinden jenseits der Grenze. In Österreich und der Schweiz leben ganze Ortschaften von den Steuern der Pendler. Dort werden Häuser auf billigem Grund gebaut und teuer vermietet. Ob sich das ändert, ist eine politische Entscheidung, die in Liechtenstein getroffen werden muss. Die Häuser der Wohnbaugenossenschaft Liechtenstein sind dabei nur ein Faktor.