Wohnungsmarkt
Wie das Bauen einfacher und günstiger werden soll

Im vergangenen Jahr wurden nur gut 200.000 Wohnungen gebaut, so wenig wie seit zehn Jahren nicht mehr. Bundespolitik und Verbände halten das für zu wenig. Doch das Bauen ist in Deutschland föderal geregelt. Der Bund gibt dabei den großen gesetzlichen Rahmen vor, für die konkrete Umsetzung und auch Gesetzgebung sind die Länder und Kommunen zuständig. Sie entscheiden, was, wie und wo gebaut wird.

Um die Rahmenbedingungen zu verbessern, nimmt die Bundesregierung jetzt Änderungen am Baugesetzbuch vor, das grundsätzlich regelt, was beim Bauen zu beachten ist. Weitere Änderungen etwa bei den Baustandards und Erleichterungen bei der Finanzierung sollen folgen.

Um die Krise im Wohnungsbau zu bekämpfen, wollte schon die Ampelregierung das Baugesetzbuch mit dem sogenannten “Bauturbo” reformieren. Dazu kam es wegen des Endes der Koalition nicht. Den “Bauturbo” beschloss dann aber die schwarz-rote Bundesregierung im Oktober 2025 als auf fünf Jahre befristete Maßnahme, um Zeit für umfassendere Änderung am Baugesetzbuch zu haben.

Eine Gesetzesnovelle hat Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) Ende Mai 2026 im Kabinett eingebracht, sie nennt es ein “Baugesetzbuch-Upgrade”. Entscheidungen zum Bauen sollen damit nun schneller fallen. Der Bundestag muss dem noch zustimmen. Weil es zu wenige Wohnungen gibt, wird der Wohnungsbau zum sogenannten überragenden öffentlichen Interesse erklärt. Das hat konkrete rechtliche Auswirkungen, denn dadurch können Städte und Gemeinden den Wohnungsbau und die Nachverdichtung in Innenstädten über andere Interessen stellen, wenn neue Wohnungen dringend gebraucht werden. 

Weniger stark berücksichtigt werden dann etwa der Denkmal- oder Umweltschutz. Denn mit dem überarbeiteten Baugesetzbuch sollen Umweltprüfungen vereinfacht werden. So soll häufiger als bisher die sogenannte strategische Umweltplanung greifen, ohne eine detaillierte eigene Umweltverträglichkeitsprüfung. Auch die Beteiligung von Bürgern in der Planungsphase soll gestrafft werden: Sie könnte digital und nur noch einstufig ablaufen. Serielles Bauen soll einfacher möglich und auch die Bauplanung digitalisiert werden.

Mit dem neuen Baurecht sollen Städte und Gemeinden zudem einfacher Vorkaufsrechte bekommen, um in Stadtvierteln den Milieuschutz zu erhalten, Häuser nicht der Organisierten Kriminalität zu überlassen - oder um sogenannte Schrottimmobilien zu kaufen. Die Gemeinden sollen Besitzer im Ausnahmefall sogar enteignen können. 

Der Deutsche Mieterbund begrüßte den Kabinettsbeschluss. Insbesondere die vorgesehene Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten sei ein zentraler Fortschritt im Kampf gegen Verdrängung und steigende Mieten.

Es sei wichtig, dass das Gesetz jetzt endlich mal angefasst worden sei, sagt auch Dirk Salewski, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Gleichzeitig betont er, dass es eine kommunale Planungshoheit gebe. Das heißt „in jeder Gemeinde, in jeder Stadt in Deutschland entscheidet der Gemeinderat, der Stadtrat, ob und gegebenenfalls, wie und wo und wie viel Baurecht in einer Kommune geschaffen wird. Da hat der Bund keinen Einfluss drauf. Die Umsetzung geschieht vor Ort und da muss der Wille zum Bauen da sein. Und das ist er nicht immer.“ In vielen Kommunen gebe es eine „gewisse Zurückhaltung“, was die Umsetzung dieser Möglichkeit betreffe.

Wenn auch nicht alle bei diesem Thema an einem Strang ziehen, einige Bundesländer und auch die Stadtstaaten Bremen und Hamburg versuchen schon seit einigen Jahren Bauen wieder billiger zu machen und die Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. In Bayern etwa gibt es einige Pilotprojekte zum sogenannten Gebäudetyp E, der von der Bayerischen Architektenkammer entwickelt wurde. Das E soll dabei auch für „einfach“ stehen. Es soll also nach einfacheren Standards gebaut werden, indem manche Vorgaben und Normen nicht eingehalten werden müssen - beispielsweise bezüglich der Zahl der Steckdosen oder der Mindesttemperatur im Badezimmer.  

In Hamburg entstand aus der Zusammenarbeit zwischen Senat, Immobilienwirtschaft und Planungspraxis der „Hamburg Standard”. Laut Senat soll das die Kosten im geförderten Wohnungsbau um bis zu 30 Prozent senken. Schleswig-Holstein wendet bereits seit 2024 verbindlich den „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ in der sozialen Wohnraumförderung an. Auch hier soll durch eine Festlegung auf technische Mindeststandards angeblich eine Kostensenkung von bis zu 30 Prozent möglich sein. 

Auch die Bundesregierung will in dieser Hinsicht aktiv werden und mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz dafür sorgen, dass diese Art zu Bauen zivilrechtlich abgesichert werden soll.  

Auch bessere Finanzierungsmöglichkeiten, um schneller und mehr bauen zu können, sind geplant. Finanzminister Klingbeil möchte eine „Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau“ ins Leben rufen. Diese soll Wohnungsbauprojekte entwickeln, ausschreiben – und kostengünstige Kredite zur Verfügung stellen.