Baufinanzierung
Warum der Traum vom Eigenheim für viele platzen könnte

Die Bauzinsen haben sich seit Ende 2021 ungefähr vervierfacht. Sie liegen, je nach Laufzeit, etwa bei 3,5 Prozent bis 4 Prozent. Für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen werden, Stand April 2023, durchschnittlich 3,78 Prozent Zinsen fällig.

Wieviel teurer die Finanzierung dadurch wird, zeigt ein Rechenbeispiel vom Baufinanzierer „Dr. Klein“. Wer vor zehn Jahre ein Haus gekauft, dafür 500.000 Euro Kredit aufgenommen und dann anfangs ein Prozent getilgt hat, kam bei einem Durchschnittszins von 2,1 Prozent, wie er damals üblich war, auf eine monatliche Rate von etwas weniger als 1.300 Euro an die Bank – Zinsen und Tilgung zusammen.

Nach zehn Jahren – also heute – hätte er noch eine Restschuld von 445.000 Euro. Nun könnte es sein, dass dieser Kreditnehmer jetzt umschulden muss, also den alten Kredit durch einen neuen Kredit ablösen muss. Der neue Zins läge nun aber bei 3,5 Prozent. Tilgt der Kreditnehmer weiterhin zu einem Prozent, dann muss er jetzt monatlich rund 1.667 Euro an die Bank überweisen, rund 370 Euro mehr als zuvor.

Teilweise sehr. Zum einen, wenn sie jetzt kaufen wollen. Zum anderen, wenn der bisherige Kredit ausläuft und noch viel Restschuld übrig ist. Für beide kann die monatliche Belastung, wenn sie ein Baudarlehen aufnehmen, um mehrere hundert Euro teurer werden als in den vergangenen zehn Jahren üblich. Einige Haushalte werden sich das nicht mehr leisten können.

Das zeigt sich bereits jetzt daran, dass immer weniger Menschen bei ihren Banken neue Anträge zur Finanzierung einer Immobilie stellen. Der Spitzenverband der Immobilienbranche, der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA, sagt, Ende 2022 seien 43 Prozent weniger Anträge gestellt worden als noch ein Jahr zuvor.

Bei denjenigen, deren Baukredit mit günstigen Zinsen jetzt oder bald ausläuft, könnten vor allem diejenigen in die Bredouille geraten, die vor einigen Jahren einen Kredit mit einer niedrigen Tilgungsrate abgeschlossen haben. Vor zehn Jahren hat fast jeder zehnte Immobilienkäufer eine Tilgungsrate von nur einem Prozent gewählt.

Durch die niedrigen Tilgungen hat sich deren Gesamtschuld nicht signifikant reduziert. Die Kreditnehmer haben also immer noch eine hohe Restschuld, für die sie demnächst einen neuen Kredit brauchen. Und sie bekommen dabei deutlich schlechtere Konditionen, also einen viel höheren Zinssatz.

Deshalb erwarten die Wirtschaftsauskunft Creditreform und auch die Bundesbank in den kommenden Jahren mehr Notverkäufe und auch mehr Zwangsversteigerungen. Laut Creditreform hätten „nicht wenige“ Deutsche in der Niedrigzinsphase knapp kalkuliert.

Die Preise für Häuser und Wohnungen sind seit 2010 in Deutschland im Schnitt um mehr als 130 Prozent gestiegen. Lange Zeit galt Deutschland als Land, in dem Immobilien vergleichsweise günstig, wenn nicht sogar billig zu haben waren, vor allem aus Sicht ausländischer Investoren. Während früher Häuser oder Wohnungen so viel kosteten wie 20 oder 25 Jahresmieten, müssen Käufer heute das Äquivalent von 33 bis 47 Jahresmieten für eine Immobilie hinblättern, schreibt der Rat der Immobilienweisen.

Allerdings gibt der Ökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft zu bedenken: Immobilienpreise seien zwar vor 30, 40 Jahren vergleichsweise niedrig, die Zinsen dafür aber sehr hoch gewesen. Berücksichtige man zudem die in den zurückliegenden Jahrzehnten deutlich gestiegenen Einkommen und die Inflation, so Voigtländer, "muss man schon sagen, dass Immobilien heute erschwinglicher sind".

Er betont: "Es ist nicht so, dass wir sagen können, heute ist es per se schlechter, sondern es hat sich vor allem innerhalb kurzer Zeit so deutlich verschlechtert." Das sei es, was den meisten Menschen weh tue. Der Staat könnte seiner Ansicht nach die Käufer und Käuferinnen unterstützen, indem er etwa auf Teile der Grunderwerbssteuer verzichtete.

Während der Corona-Pandemie sind die Immobilienpreise in Deutschland noch schneller nach oben gegangen, allein 2021 um 14 Prozent. 2022 zogen die Preise noch mal um 7,8 Prozent an, verglichen mit 2021. Aber seit Mitte 2022 sind die Kaufpreise im Schnitt etwas gesunken.

Dieser Trend wiederum scheint neuerdings gestoppt: Die Preise scheinen sich zu stabilisieren, insbesondere in den vier deutschen Millionenstädten Berlin, Hamburg, München und Köln. Das ergeben Daten der Finanzierungsplattform Europace, des Digitalvermittlers McMakler und zuletzt des Immobilienportals Immowelt vom April 2023.

Weil die Inflation in weiten Teilen Europas, Deutschland eingeschlossen, verhältnismäßig hoch ist. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen deshalb seit Juli 2022 bereits sechs Mal hintereinander erhöht. Das ist ein klassisches Mittel, um die Preissteigerung zu dämpfen. Denn dann wird es für Banken teurer, sich Geld bei der Zentralbank zu leihen. Und das wiederum schlägt auf Kreditnehmer durch: Banken vergeben anschließend meist weniger Kredite oder zu höheren Zinsen.

Hinzu kommt, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Bafin von den Banken verlangt, mehr Geld zurückzulegen als Kapitalpuffer, falls Kunden ihre Baukredite nicht mehr bedienen können. Banken, die mehr Eigenkapital zurücklegen müssen, geben die Kosten teilweise in Form steigender Bauzinsen an ihre Kundinnen und Kunden wieder.

Das ist für das kommende Jahr unwahrscheinlich. Die meisten Baufinanzierungsexperten glauben, dass die Zinsen in diesem Jahr weiter steigen, aber nicht mehr so schnell wie in den vergangenen Monaten. Eine baldige Niedrigzinsphase schließen die meisten aber aus.

Warum? Weil weder absehbar ist, dass der Krieg gegen die Ukraine schnell endet, noch die Inflation schnell wieder deutlich sinkt. Die Preissteigerung erweist sich im Euroraum hartnäckiger als gedacht. Und die Notenbanken halten mit hohen Leitzinsen dagegen. Die wiederum treiben die Bauzinsen hoch.

Das ist schwer einzuschätzen, weil derzeit sehr wenig Bewegung im Markt ist. Immobilienmakler sprechen von einer „Schockstarre“. Denn es kommen wenig Immobilien auf den Markt, und es werden auch nur wenige verkauft.

Die Erklärung: Die Zinsen sind hoch und steigen weiter. Deshalb hoffen viele Käufer, dass die Immobilienpreise im Gegenzug sinken. Viele Verkäufer hingegen bieten die Immobilien weiterhin zu hohen Preisen an. Deshalb werden vermutlich erst dann wieder mehr Immobilien verkauft, wenn entweder absehbar ist, wie stark die EZB den Leitzins noch erhöhen wird. Oder wenn mehr Menschen ihre Häuser oder Wohnungen verkaufen müssen, weil sie die Kredite nicht mehr schultern können.

Für weiterhin hohe Immobilienpreise in Ballungsgebieten spricht zweierlei:

• Zum einen wohnen viele Menschen, vor allem Senioren, in einer zu großen Wohnung, finden aber oft keine erschwingliche kleinere und altengerechte Alternative.
• Zum anderen wird derzeit nicht mehr viel gebaut. Ein Grund dafür ist, dass die Kreditzinsen steigen. Der zweite Grund: In der Bauwirtschaft sind viele Materialien immer noch knapp und teuer. Und drittens fehlen Ingenieure und Handwerker. All das macht das Bauen so teuer, dass nicht nur Privatleute von Neubauten absehen, sondern auch viele Projektentwickler aufhören, neue Wohnungen zu bauen. So hat beispielsweise Europas größter Immobilienkonzern Vonovia angekündigt, alle Neubauprojekte einzustellen, weil die neuen Wohnungen nach eigenen Angaben so teuer würden, dass Vonovia sie zu Preisen vermieten müsste, die potenzielle Mieter nicht stemmen können.

Nein. Auch in anderen europäischen Ländern ist das ein Problem. Schweden sticht besonders heraus. Dort können jetzt bereits vier Prozent aller Immobilieneigentümer ihre Kredite nicht mehr bedienen. Das liegt daran, dass die meisten Schwedinnen und Schweden Hypotheken mit variablen Zinsen abgeschlossen haben. Die erhöhen sich unmittelbar im Anschluss an eine Zinserhöhung der Zentralbank.

Auch in anderen europäischen Ländern machen sich die Finanzaufseher Sorgen. In Großbritannien sind die Zinsen noch stärker gestiegen als bei uns, die Hauspreise sind daraufhin deutlich gesunken. Auch in Polen, Portugal und Spanien haben offenbar mehr und mehr Haushalte Probleme mit einer hohen Kreditbelastung. Die Regierungen in Großbritannien, Portugal, Polen und Spanien helfen einkommensschwachen Familien inzwischen; sie können Nothilfen beantragen. Frankreich und Ungarn haben die Hypothekenzinsen staatlich gedeckelt.

Nicht, wenn man selbst in der Immobilie wohnt, für die man einen Kredit aufgenommen hat. Nur, wer aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung kauft, kann die Kreditzinsen steuerlich absetzen.

Wer die Wohnung hingegen vermietet, kann Bauzinsen in der Steuererklärung voll absetzen, und zwar nicht nur die Zinsen für das eigentliche Immobiliendarlehen, sondern auch Zinsen auf Kredite für Reparaturen.