Mittwoch, 06. Juli 2022

Baukredite
Warum der Traum vom Eigenheim für viele platzen könnte

Baukredite sind jahrelang immer günstiger geworden. Seit Jahresbeginn steigen die Zinsen – und zwar schneller, als viele Experten vorhergesagt haben. Dazu trägt die Inflation bei, und auch die Folgen der Pandemie und des Ukraine-Krieges. Platzt jetzt für viele der Traum vom Eigenheim?

Von Sandra Pfister | 16.05.2022

Mehrere Einfamilienhäuser werden gebaut.
Ein Eigenheim wird jetzt noch teurer (picture alliance/dpa/Jan Woitas)

Warum gehen die Immobilienzinsen hoch?

Weil die Inflation weltweit steigt. In den USA liegt sie bei mehr als acht Prozent, in Deutschland bei mehr als sieben. Ein klassisches Mittel, Inflation zu bekämpfen, ist, den Leitzins zu erhöhen. Die US-Notenbank Fed hat diese sogenannte „Zinswende“ schon eingeläutet. Für die EZB wird dieser Schritt Mitte Juli erwartet. Dann wird es für Banken teurer, sich Geld bei der Zentralbank zu leihen. Und das wiederum schlägt auf Kreditnehmer durch: Banken vergeben anschließend meist weniger Kredite oder zu höheren Zinsen.
Die Zinsen für Immobilienkredite in Deutschland sind jedoch schon lange vor der ersten Leitzinserhöhung gestiegen. Die Banken nehmen die Zinserhöhung der Zentralbank oft schon vorweg. Denn Immobilienzinsen, sagt Immobilienökonom Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft, richteten sich weniger nach dem Leitzins der EZB als danach, wie es an den globalen Kapitalmärkten laufe und welche Inflation die Menschen erwarteten.

Wie stark sind die Immobilienzinsen gestiegen?

Obwohl die Europäische Zentralbank den Leitzins noch überhaupt nicht erhöht hat, sondern nur darüber spekuliert wird, dass das im Sommer passieren wird, ist die Zinswende bei Baufinanzierung längst da.
Die Bauzinsen steigen schneller als von Experten erwartet. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren sind die Kreditzinsen seit Jahresbeginn von durchschnittlich 1,2 auf rund 2,87 Prozent gestiegen (Stand Mitte Mai 2022). Bei einer Zinsbildung von zehn Jahren waren zu Jahresbeginn noch Zinsen von 0,9 bis einem Prozent üblich. Jetzt liegt der Bauzins schon bei 2,6 Prozent. Das heißt der Zins hat sich fast verdreifacht.
Das macht bei einem durchschnittlichen Baudarlehen von 300.000 Euro und drei Prozent Tilgung einen großen Unterschied. Dafür waren noch im Januar monatlich 1000 Euro fällig. Wenn die Zinsen demnächst auf drei Prozent steigen, müssen für den gleichen Kredit und die gleiche Tilgung monatlich 1500 Euro bezahlt werden. Das Darlehen im Mai wird für die Bauleute, bis sie vollständig getilgt haben, statt rund 45.000 Euro 116.000 Euro gekostet haben – wegen eines Zinsanstiegs von zwei Prozent.

Was können Bauherrinnen und -herren jetzt tun?

Sie können versuchen, sich die immer noch vergleichsweise niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern – also sich eventuell bereits vorzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Mit einem Vorab-Darlehen, dem Forward-Darlehen, kann man sich einen Folgekredit bereits Jahre im Voraus sichern. Allerdings muss man dafür meist auch einen Zinsaufschlag bezahlen. Man sollte das also gut durchrechnen lassen. Trotzdem ist der aktuelle Zinssatz, auch wenn er schnell steigt, im historischen Durchschnitt immer noch niedrig.

Was bedeuten die steigenden Bauzinsen für Immobilienkäufer?

Es bedeutet, dass sich die monatliche Belastung für die, die einen Baukredit aufnehmen, um mehrere Hundert Euro pro Monat erhöhen kann. Einige Haushalte werden sich das nicht mehr leisten können.
Das werde, sagt der Chef des bankenunabhängigen Finanzierungsvermittlers Dietmar Rompf, den Trend verstärken, dass sich nicht mehr jeder Bauwillige eine Finanzierung leisten könne.
Schon seit einer Weile sind deutsche Banken von der Finanzaufsicht Bafin angehalten worden, noch stärker darauf zu achten, dass Kreditnehmer genug Eigenkapital mitbringen. Damit wollen sie das Risiko, dass jemand seinen Kredit nicht mehr bedienen kann, reduzieren.
Historisch betrachtet sind Bauzinsen von um die 2,5 Prozent für 15 Jahre eher noch niedrig. Ein Trost ist: Bei einer Inflation von um die sieben Prozent entwerten sie sich zumindest teilweise von selbst.

Besteht das Risiko, dass viele Immobilienkredite platzen?

Darüber wird seit Jahren spekuliert. Im Kern geht es darum, ob es irgendwann zum Crash auf dem Immobilienmarkt kommen könnte.
Ob ein Crash droht, hängt vor allem davon ab, ob die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren zu stark gestiegen sind. Sind die Preise etwa inzwischen höher als der Wert der Immobilien? Nein, glaubt der Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft. Und viele, wie der Chef des Immobilienfinanziers Interhyp, Jörg Utecht, stimmen ihm zu: Denn in Deutschland gebe es einfach nicht genug Wohnungen und Häuser für die große Nachfrage. 
Die andere Frage ist, ob viele ihre Kredite nicht mehr bedienen können, wenn die Zinsen steigen. Die meisten Experten sagen, die Immobilien hierzulande seien solide finanziert und Ausfälle extrem selten. Erst, wenn die Arbeitslosigkeit steige und viele Einkommen unsicher würden, könne der Immobilienmarkt ins Wanken geraten, sagt Katarina Ivankovic vom Immobilien-Marktforschungsinstitut IIB. Voigtländer glaubt, dass die meisten Deutschen höhere Kredite bis zu einem Zinssatz von 2,5 Prozent gut stemmen können.

Wie hoch sind die Immobilienpreise im Moment?

Die Preise für Häuser und Wohnungen sind seit 2010 in Deutschland im Schnitt um 130 Prozent gestiegen. Während früher Häuser oder Wohnungen so viel kosteten wie 20 oder 25 Jahresmieten, müssen Käufer heute das Äquivalent von 33 bis 47 Jahresmieten für eine Immobilie hinblättern, schreibt der Rat der Immobilienweisen im Frühjahrsgutachten 2022. Corona hat den Trend nicht gestoppt: Die Immobilienpreise sind währenddessen in Deutschland noch schneller nach oben gegangen, allein 2021 um 14 Prozent.

Werden die Preise noch weiter steigen?

Experten sind sich relativ einig: Die Preise dürften – außer in strukturschwachen Lagen – kaum einbrechen, sondern werden sich auf hohem Niveau stabilisieren. Die Zinswende könnte bewirken, dass die Preise im Durchschnitt nicht mehr so stark steigen werden, oder höchstens noch in diesem Jahr, und dann stagnieren könnten; das glaubt beispielsweise der Immobilienanalyst der LBBW, Landesbank Baden-Württemberg, Martin Güth.
Dass die Preise sinken, damit rechnen vorerst die wenigsten Immobilienfachleute, außer in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen wie beispielsweise dem Saarland oder in Teilen von Ostdeutschland.
Manche verweisen auf den Jahrtausendbeginn: Damals gab es ebenfalls eine hohe Inflation und steigende Zinsen. Damals seien die Immobilienpreise auf hohem Niveau eingefroren, erinnert sich Reimer Braun, Chef des wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Instituts Empirica.
Denn Immobilien sind aus verschiedenen Gründen weiter knapp: Zum einen wohnen viele Menschen, vor allem Senioren, in einer zu großen Wohnung, finden aber oft keine erschwingliche kleinere und altengerechte Alternative. Und es kann – trotz politischer Willenserklärungen – nicht schnell nachgebaut werden. Es fehlt zum einen Bauland, weil das Bauen im Kontrast zum ökologischen Ziel steht, weniger Flächen zu versiegeln. Zum anderen macht die Politik zusätzliche Klimaauflagen, die das Bauen verteuern.
Zum anderen fehlt es gerade an Baumaterial; sowohl die Pandemie als auch der Krieg in der Ukraine haben Holz-, Stahl und andere Baumaterialien knapp und teuer gemacht. Teilweise hängen sie in Häfen fest und sind schwer lieferbar; außerdem ist Energie teurer geworden und es gibt zu wenige Handwerker.