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StartseiteWirtschaft und GesellschaftShare Deals werden unattraktiver31.07.2019

ImmobilienkäufeShare Deals werden unattraktiver

Mit sogenannten Share Deals umgehen viele große Immobilienkäufer die Grunderwerbssteuer: Sie gründen eine neue Gesellschaft und teilen sich die Anteile daran mit dem Verkäufer. Schärfere Regeln für den Immobilienkauf sollen diese Praxis nun zumindest einschränken.

Von Theo Geers

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Blick auf Promenade Grasbrookhafen, angrenzend entsteht hier ein neues Viertel. (imago stock&people)
Kaufen Investoren große Wohnanlagen wie hier im Hamburger Stadtteil Grasbrook können sie mit einfachen Tricks viel Steuern sparen. (imago stock&people)
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Geschlossen werden soll das Steuerschlupfloch nicht, aber kleiner werden soll es schon. Die Bundesregierung will sogenannte Share Deals unattraktiver machen, mit denen große Immobilienkäufer die an sich fällige Grunderwerbssteuer regelmäßig umgehen. Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer eine Immobilie nicht direkt, sondern kauft Anteile an einer – oft eigens – gegründeten Gesellschaft, der dieses Gebäude oder Grundstück gehört. Bleibt sein Anteil an dieser Gesellschaft dabei unter 95 Prozent und hält der Verkäufer die restlichen 5 Prozent mindestens für weitere fünf Jahre, spricht man von einem Share Deal – und bei diesem geteilten Geschäft wird keine Grundsteuer fällig. Das Gerechtigkeitsproblem ist offensichtlich: Die typischen Käufer einer Wohnung, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses oder eines Grundstücks müssen die Grunderwerbssteuer in der Regel zahlen, für sie lohnt es sich nicht, zur Steuervermeidung extra eine Immobiliengesellschaft zu gründen.

Regeln für Share Deals sollen verschärft werden

"Ganz klar ist, dass es ein besonderes Bedürfnis von Minister Scholz ist, Steuermissbrauch zu bekämpfen", betont denn auch Christina Wogatzki, die Sprecherin von Olaf Scholz. Künftig soll der Immobilienkäufer nur steuerfrei bleiben, wenn sein Anteil an einer Immobiliengesellschaft unter 90 Prozent bleibt und der Verkäufer mindestens zehn Prozent zurückbehält. Außerdem muss der Verkäufer seinen Restanteil nicht mehr fünf, sondern zehn Jahre lang halten. Indem so die uneingeschränkten Verfügungsrechte des Käufers für zehn Jahre geschmälert bleiben, sollen Share Deals unattraktiver werden. Ob dieses Kalkül aufgeht und ob Käufer künftig auch bei großen Immobiliengeschäften lieber Grunderwerbssteuer zahlen als zehn Jahre mit dem Altbesitzer in einem Boot zu sitzen, ist derzeit offen. Die Immobilienwirtschaft jedenfalls sieht schon existenzbedrohende und unkontrollierbare Steuerfolgen am Horizont, so der Branchenverband ZIA. Kai Warnecke, Präsident von Haus und Grund, der die kleineren privaten Hausbesitzer repräsentiert, begrüßt dagegen die Pläne:

"Es ist sicherlich ein Schritt in die richtige Richtung, der wahrscheinlich auch viele der heutigen Share Deals unterbinden wird. Eine Lösung der Herausforderung ist es jedoch nicht. Auf Dauer gibt es eigentlich nur eine richtige Lösung: Diese Umgehungen deswegen unattraktiv machen, weil die Grunderwerbssteuer auf einer für alle akzeptablen Höhe ist. Wir stellen uns da ungefähr drei Prozent vor."

Staat hätte erhebliche Mehreinnahmen

Was wiederum ganz im Sinne der privaten Hauskäufer wäre. Sie zahlen derzeit in einigen Bundesländern bis zu sechseinhalb Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbssteuer. Solche Steuersätze ließen sich senken, würden alle gleichermaßen herangezogen.

"Dann müsste man keine Umwege gehen und es würde sicherstellen, dass alle Menschen Grunderwerbssteuer zahlen und nicht nur die kleinen Menschen, die es sich nicht leisten können, diese Umgehungstatbestände auszunutzen."

Im letzten Jahr nahmen die Länder mit der Grunderwerbssteuer 14 Milliarden Euro ein, zu möglichen Mehreinnahmen will das Bundesfinanzministerium gar nichts sagen. Hessens Finanzminister Thomas Schäfer schätzte diese vor einigen Wochen auf rund eine Milliarde Euro. Immerhin gibt es Anhaltspunkte für die Steuerausfälle durch Share Deals. Als etwa das Sony Center in Berlin vor knapp zwei Jahren für 1,1 Milliarden Euro verkauft wurde, sparten die Käufer nur bei diesem einen Share Deal 66 Millionen Euro an Steuern.

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