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StartseiteHintergrundModell Bodensteuer: Wundermittel gegen Wohnungsnot?15.01.2018

Reform der GrundsteuerModell Bodensteuer: Wundermittel gegen Wohnungsnot?

Mieten und Immobilienpreise in Deutschland steigen rasant. Das liegt zu einem großen Teil am Anstieg der Bodenpreise - was Spekulanten anlockt und es den Kommunen erschwert, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Initiativen fordern daher, die Grundsteuer durch eine Bodensteuer zu ersetzen. Der Zeitpunkt scheint günstig.

Von Caspar Dohmen

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"Bezahlbare Mieten" steht auf einem Wandbild nahe dem Kottbusser Tor in Berlin im Bezirk Kreuzberg. (dpa / Wolfram Steinberg)
Kann ein neues Modell die Wohnungsnot bessern? Das Bundesverfassungsgericht verhandelt über eine Reform der Grundsteuer (dpa / Wolfram Steinberg)
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Monatliches Treffen der Bezirksgruppe Wedding der Berliner Mietergemeinschaft. Philipp, Jonas, Lisa, Heinz und Josi sind trotz des strömenden Regens gekommen. Alle Fünf wohnen in dem traditionellen Arbeiterviertel mit seinen rund 170.000 Einwohnern. Philipp ist Experte, denn er ist Mitarbeiter beim Mieterecho, einer Zeitung der Mietergemeinschaft.

"Wir haben hier eine Arbeitslosenquote von 12 Prozent. Wir haben die größte Kinderarmut in ganz Berlin von 76 Prozent und insgesamt ist es eigentlich ein recht armer Stadtteil, aber der Stadtteil ist halt schon auch im Wandel: Also, wir sehen den Zuzug von neuen Bewohnergruppen, Studierenden, aber genauso auch von Leuten, die beispielsweise aus dem Prenzlauer Berg verdrängt werden. Die Mietpreise seit 2009 bis heute, dann haben wir durchschnittlich eine Mietsteigerung in den Angebotsmieten von etwa 70 Prozent."

Jonas erzählt von Protesten im Kiez.

"Derzeit in der Amsterdamerstraße 65, wenn sie da an dem Haus vorbeigehen, aus jedem Balkon hängen Transparente raus. Es gibt öffentliche Veranstaltungen, die aus dem Haus organisiert werden. Aber ganz, ganz viele Fälle verschwinden einfach, ohne das sich Proteste geregt haben."

Drastisch steigende Bodenwerte

Vor allem in den Metropolen ächzen Bewohner, weil die Miete einen immer größeren Anteil des Einkommens frisst. Gleichzeitig ist es für immer mehr Menschen unerschwinglich, sich eine Immobilie zu kaufen. Steigende Mieten und Immobilienpreise haben wesentlich etwas mit den drastisch steigenden Bodenpreisen zu tun. Anleger reiben sich die Hände. Dirk Löhr, Ökonom an der Universität Trier, spricht von einer ungerechten "Umverteilungsmaschinerie" zugunsten der Grundstückseigentümer.

"Die Standortqualität wird ja auch durch öffentliche Investitionen überhaupt erst hervorgerufen."

Wie beim Bau von U-Bahnen, Schulen oder Parks – bezahlt von der Kommune und damit von allen Bürgern.

"Der Punkt ist, diese Bodenerträge entstehen so oder so, nur heute werden sie eben in die privaten Taschen geleitet."

Um das zu ändern, hat der engagierte Wissenschaftler mit dem Naturschutzbund Deutschland 2012 die Initiative "Grundsteuer:Zeitgemäß" gegründet. Zeitgemäß wäre für sie die Einführung einer Bodenwertsteuer. Damit könnte man mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen: Die öffentliche Hand würde einen Teil der immensen Gewinne privater Bodenbesitzer abschöpfen, womit die Spekulation mit Grundstücken unattraktiver und Bauland günstiger würde. Gefallen an der Idee finden Ökonomen gleichermaßen beim arbeitgebernahen Institut der Deutschen Wirtschaft wie auch beim gewerkschaftsnahen Institut für Makroökonomie.

Die Befürworter sehen einen guten Zeitpunkt für die Einführung der Bodenwertsteuer. Denn an diesem Dienstag findet beim Bundesverfassungsgericht eine mündliche Verhandlung zu den Einheitswerten statt, auf deren Basis die heutige Grundsteuer berechnet wird. Ulrich Kriese, Bau- und siedlungspolitischer Sprecher beim Naturschutzbund Deutschland.

"Der Bundesfinanzhof hat gesagt, dass die Einheitswerte nicht verfassungsgemäß sind, weil sie dem Gleichheitssatz widersprechen und allgemein wird erwartet, dass das Bundesverfassungsgericht sich dieser Auffassung anschließen wird."

Überfällig: Reform der Grundsteuer

Für die alte Bundesrepublik stammen die Einheitswerte aus dem Jahr 1964, für die neuen Bundesländer aus dem Jahr 1935. Ursprünglich wollte die Politik sie alle sechs Jahre neu berechnen lassen. Aber davon sah man dann ab, zu aufwendig, hieß es. Diese Praxis wurde lange Zeit höchstrichterlich gebilligt. Aber mittlerweile haben sich die Wertrelationen deutlich verändert: So wurden etwa ehemals industrielle Bereiche in Städten zu exklusiven Wohnbereichen aufgewertet, manche ländlichen Immobilien verloren in Relation an Wert. In den veränderten Wertrelationen sieht der Bundesfinanzhof nun einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Artikels 3 im Grundgesetz.

Ein erster Anlauf für eine Reform der Grundsteuer ist vor der Bundestagswahl gescheitert. Bislang spielte die Bodenwertsteuer in den Reformplänen der Politik keine Rolle. Dabei wirbt selbst das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in einer Studie für die Idee.

"Angesichts der mittlerweile erreichten Dringlichkeit der wohnungspolitischen Aufgaben und der weithin anerkannten Vorteile einer Bodenwertsteuer sollte ein neuer Anlauf unternommen werden, ein überzeugendes Konzept für die Bodenwertsteuer zu erarbeiten."

Sollte das Bundesverfassungsgericht die Einheitswerte wie erwartet als verfassungswidrig einstufen, muss die Politik handeln. Gewöhnlich gewähren die Richter dem Gesetzgeber in solchen Fällen für eine Verbesserung einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren. Ansonsten droht der Grundsteuer die Aussetzung. Das wäre ein harter Schlag für die Kommunen, weil die Grundsteuer nach der Gewerbesteuer die zweitwichtigste kommunale Einnahmequelle ist - mit zuletzt mehr als 13 Milliarden Euro.

Wohnen wird zur sozialen Frage

Zurück in Berlin Wedding. Auch an Kleinigkeiten beobachtet der stellvertretende Bürgermeister des Bezirks Mitte, Ephraim Gothe, die Veränderungen im Kiez.

Mit einer Verdunklungsation protestieren Gewerbetreibende des Kreuzberger Oranienkiez gegen Gentrifizierung. (imago )Gentrifizierung von Wohnvierteln - nicht nur in Berlin Kreuzberg ein Problem, sondern in allen großen deutschen Städten (imago )

"Wir haben hier im Rathaus Wedding einen Coffeeshop, da gibt es den Milchkaffee für 2,20. Und jetzt haben wir hier gegenüber am Leopoldplatz seit einigen Wochen einen neuen Coffeeshop, da kostet der Milchkaffee vier Euro, und die ganze Aufmachung des Ladens macht klar, dass die Kundschaft der Hipster ist, auf den man jetzt hier wartet."

Im Büro des SPD-Politikers hängt ein riesiger Stadtplan von Berlin an der Wand und einige Zettel, auf einem steht rot herausgehoben:

"Die Stadt muss für alle Einkommensschichten offenbleiben."

Bezirksstadtrat Gothe:

"Die Frage der Stadtentwicklung in den Metropolen immer mehr die soziale Frage wird, nämlich die Frage, wer darf in der inneren Stadt wohnen und ist das nur noch etwas, was sich über den Geldbeutel regelt oder bekommt man es als Stadt hin, das gemischte Quartier eben auch in der inneren Stadt lebendig zu halten."

Eine riesige Aufgabe. In Berlin habe es die Politik noch in der Hand, das zu erreichen, findet Gothe. Noch verschärft sich aber die Lage in der Spree-Metropole. Viele Mieter rücken unfreiwillig zusammen. So ist im Bezirk Mitte, zu dem der Wedding gehört, die Bevölkerung in den vergangenen sechs Jahren um 50.000 Einwohner gewachsen, wovon jedoch nur ein geringer Teil in neu gebaute Wohnungen eingezogen ist.

"Der Bestand verdichtet sich stärker. Das heißt, eine Familie im Wedding, die ein zweites Kind kriegt und früher dann umgezogen wäre, weil noch ein weiteres Kinderzimmer notwendig wird, macht das nicht, weil sie sich sagen, wenn wir hier rausgehen, finden wir keine Wohnung, die wir uns leisten können. Wir behalten lieber unseren alten Mietvertrag und nehmen in Kauf, dass sich die beiden Kinder dann ein Kinderzimmer teilen müssen."

Fachleute sprechen von innerer Verdrängung. Angst haben viele Mieter auch vor einer Modernisierung ihrer Wohnung, weil anschließend die Mieten steigen. Dies ist auch Thema beim Treffen der Mietergemeinschaft Wedding.

Mieter unerwünscht

Heinz: "Es gibt durchaus Mieterhöhungen von 400, 500, 600, 700 Euro monatlich, Erhöhungsbeträge, nicht Endbeiträge, die dann zu der alten Miete draufzuschlagen wären. Das ist für die Bevölkerung nicht mehr tragbar und das ist für uns Anlass und einer unserer Hauptanliegen auch diesen Modernisierungsregelungen entgegenzuwirken und eine Abschaffung herbeizuführen."

Manchem Investor sind die bisherigen Bewohner anscheinend völlig egal. Einer schrieb an seine Mieter:

"Ich teile Ihnen mit, dass Sie als Mieter massiv unerwünscht sind, da wir ihre Wohnung anderweitig nutzen wollen".

Unter dem langjährigen SPD-Bürgermeister Klaus Wowereit hat Berlin in großem Stil Grundstücke der öffentlichen Hand verkauft und Mitarbeiter in der Verwaltung eingespart. So konnten Schulden abgebaut werden. Aber heute fehlen Mitarbeiter in der Bauverwaltung und Grundstücke im Besitz der öffentlichen Hand. Reiner Wild, Geschäftsführer des Mieterbundes in Berlin:

"Innerhalb des S-Bahn-Rings, also im eigentlichen Innenstadtkern, sind lediglich 15 Prozent der Flächen im Besitz der öffentlichen Hand, 85 Prozent sind in privater Hand und das macht schon mal deutlich wie schwierig es sein wird diese Flächen zu generieren und vor allen Dingen sie zu generieren für einen preisgünstigen Wohnungsbau. Denn durch die Knappheit an Grundstücken ist das Preisniveau bei bebaubaren Grundstücken dramatisch angestiegen. Der Grundstücksmarktbericht Berlins weist Steigerungen zwischen 30 bis 50 Prozent per anno aus. Und da kann man sich vorstellen, dass sozialer Wohnungsbau innerhalb des S-Bahnringes so gut wie nicht mehr möglich wird."

Öffentliche Hand kann nicht mehr mithalten

Jetzt will die öffentliche Hand wieder Flächen erwerben. Stadtrat Gothe:

"Das ist eben ein ganz schwieriger Punkt. Unsere städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind ja gehalten, selber auch bebaubare Grundstücke zu akquirieren auf dem freien Markt. Und die sind da absolut an Grenzen gestoßen, weil sie sagen, wenn wir zu den Preisen erwerben müssen, dann können wir da nicht mehr Wohnungen bauen, die dann noch breite Schichten der Bevölkerung erreichen."

Bodenpreise verdoppelt und verdreifacht

Die ehemalige Postbank am Halleschen Ufer im Berliner Stadtteil Kreuzberg ist ein Hochhaus. Die CG Gruppe - auf die Umwandlung von Büros in Mietwohnungen spezialisiert - hat das Gebäude gekauft. Entstehen sollen kleine Zweizimmerapartments für Singles, junge Paare oder Rentner. Christoph Gröner, Gründer und Mehrheitseigentümer des Projektentwicklers:

"Die Baupreise sind nicht an der Mietentwicklung schuld, die haben sich vielleicht um fünf, sechs oder sieben Prozent nach oben bewegt. Lassen wir es zehn Prozent sein, dann hat das auf die Miete eine Auswirkung von 10,20,30 Cent."

Je Quadratmeter!

"Aber tatsächlich haben sich die Bodenpreise verdoppelt oder verdreifacht. Wir bezahlen heute irgendetwas zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Quadratmeter."

Eine Altbaufassade in München (imago / Sven Simon)Bodenpreise von bis zu 6.000 Euro je Quadratmeter - beispielsweise in Städten wie München und Hamburg (imago / Sven Simon)

In Berlin. In München oder Hamburg könnten es auch 3.000 bis 6.000 Euro je Quadratmeter sein.

"Die Städte sind auch noch einmal weit vor Berlin, da ist auch so, da ist dann sozusagen der Grundstückspreis der Löwenanteil der Miete, weil der Baupreis bleibt auch in München irgendwie dann zwischen 2.000 und 3.000 Euro hängen, weil die Steine kosten halt Steine und der Putz obendrauf kann mal ein bisschen teurer abgerechnet werden, weil die Leute da mehr verdienen, aber insgesamt ist der Baupreis relativ stabil – allerdings auf sehr hohem Niveau."

Spekulanten lassen Grundstücke ungenutzt

Der Unternehmer ärgert sich über Spekulanten.

"Ich als Unternehmer habe kein Problem, wenn Besteuerung von Spekulanten, in welcher Weise auch immer, erhöht werden. Die Spekulanten sind für uns die Preistreiber und für uns wirklich die Problemfälle und auch so, wenn ich dann erlebe, das wir unterlegen sind im Bieterverfahren, weil wir eben nicht damit rechnen, die Grundstücke aufzuteilen, meistbietend zu verkaufen, sondern weil wir die schlichte Bebauung unserer Grundstücke vorhaben und deswegen können wir nicht mithalten, dann geht einem schon das Messer in der Tasche auf."

Zumal Spekulanten nach dem Erwerb Grundstücke oft brach liegen lassen. Typisch ist das Gelände neben den Uferhallen im Berliner Wedding, früher ein Busparkplatz der städtischen Verkehrsgesellschaft BVG. Gothe:

"Dieser Busparkplatz, der ist zusammen mit den Uferhallen vor, ich weiß nicht, 12 Jahren erworben worden, für – ich sage mal - anteilig von unter einer Millionen diese Fläche. Die ist dann vor drei, vier Jahren weiterveräußert für fünf Millionen Euro. Und der neue Eigentümer hat sich bisher nicht darum gekümmert, da jetzt ein Wohnungsprojekt zu realisieren, sondern bietet es jetzt einem anderen Erwerber für einen Preis an, der noch einmal weit über doppelt so hoch ist wie diese fünf Millionen."

Überall in der Bundesrepublik lassen Spekulanten Grundstücke ungenutzt. Steigen die Preise für das Bauland schneller als für neu errichtete Wohnungen, rechnet sich dies für sie. In knappem Bauland in gefragten Lagen sieht das Deutsche Institut der Wirtschaft einen wesentlichen Grund dafür, warum der Bauboom in Deutschland bald enden dürfte.

Einsicht des 19. Jahrhunderts: Den Boden besteuern

Wedding. Anfang November. Eine umgebaute Fabrik. Tagung zum 120. Todestag des US-amerikanischen Ökonomen Henry George. Der Saal ist gut gefüllt. Ottmar Edenhofer, Ökonom an der Technischen Universität Berlin, erwähnt in seinem Vortrag eine neue Untersuchung über Wohnkosten in den Industriestaaten.

"Wo einfach mal gezeigt worden ist, das 80 Prozent des Anstiegs der Wohnkosten in den OECD-Ländern zurückzuführen sind auf den Anstieg der Bodenpreise und sie sehen, welche enorme Bedeutung die Bodenpreise für die wirtschaftliche Entwicklung haben."

Die Tagung mitorganisiert hat der Ökonom Dirk Löhr, auch Herausgeber einer jüngst neu erschienen deutschen Auflage von "Fortschritt und Armut", dem wichtigsten Werk von Henry George. Darin beschäftigte er sich mit der Frage, warum im 19. Jahrhundert die Produktivität der Industrie in den USA enorm steigen konnte und gleichzeitig die Armut überhandnahm. Eine wichtige Rolle spielt bei seinem Erklärungsansatz der Boden. Steigen die Kosten für Wohnen dauerhaft schneller als die Löhne, sinkt der Lebensstandard in der Breite der Bevölkerung, konzentriert sich der Reichtum bei den Bodenbesitzern. George lehnte das Privateigentum an Grund und Boden ab, wollte es aber aus politisch-pragmatischen Gründen beibehalten. Aber der Staat sollte die Bodenerträge gewissermaßen wegsteuern. Dirk Löhr:

"Eigentlich ist es eine ganz alte Idee von den Physiokraten, von denen hat dann Adam Smith gelernt und letztlich hat Henry George, der amerikanische Bodenrefomer, diese Idee wieder aufgegriffen."

Was kaiserliche Beamte schon wussten

Kurz nach dessen Tod griffen Beamte des Deutschen Kaisers die Idee in Quingdao auf - von 1898 bis 1914 war Quingdao eine kleine deutsche Kolonie in China. Die deutschen Besatzer führten eine Bodenwertsteuer ein.

"Das Reichsmarineamt, nicht irgendwelche Sozialisten und so weiter, diese Steuer einführten in einer Höhe von sechs Prozent, um spekulativen Exzessen, wie es sie in anderen Kolonien, englischen und französischen gab, einen Riegel vorzuschieben von vorneherein. Und dieses Modell war offensichtlich diesbezüglich sehr erfolgreich."

Nach der roten Revolution in China war das Experiment vorbei. Die Idee beeinflusste jedoch Regierungen in Asien, vor allem in den beiden wichtigsten Stadtstaaten der Region.

Blick vom Victoria-Berg auf die südchinesische Sonderverwaltungszone Hongkong mit ihren Wolkenkratzern im Mündungsgebiet des Perlflusses. (dpa-Zentralbild / Peter Jähnel)Die Idee der Grundsteuer hat Stadtstaaten wie Hongkong und Singapur beeinflusst (dpa-Zentralbild / Peter Jähnel)

"In Singapur und Hongkong nimmt man einen Großteil des notwendigen Aufkommens an öffentlichen Mitteln aus dem Land. Dafür hat man die Besteuerung von Kapital und Arbeit sehr stark reduziert. Aufgrund dieses Modells war es diesen Staaten überhaupt möglich, das waren vor hundert Jahren noch ganz unbedeutende Ansiedlungen und mittlerweile haben sie die ehemaligen Kolonialherren überholt durch solche Modelle, also nicht Kapital und Arbeit besteuern, damit Zusatzlasten erzeugen, die Menschen entmutigen und so weiter, sondern den Boden besteuern, der auch nicht fliehen kann und bei dem sich sozusagen alles was an Produktivität erzeugt wird, letztlich niederschlägt in der Bodenrente."

Heute wird die Grundsteuer in Deutschland auf Grundstück und Bebauung erhoben. Eine Bodenwertsteuer bezöge sich dagegen nur auf den Grundstückswert, was wettbewerbsgerechter wäre. Schließlich hängt der Wert der Gebäude von der Höhe der Investitionen und guten Ideen des Eigentümers ab. Dagegen richtet sich der Grundstückswert nach Faktoren wie der Lage, der Erschließung und der Nachfrage. Darauf hat der Eigentümer keinen Einfluss. Verändern sich diese Faktoren, steigt der Wert des Bodens, ohne dass der Eigentümer selbst dafür etwas getan hat. Ökonomen sprechen von leistungslosen Bodenrenten. In Bayern ist die Grundlage für eine Bodenwertsteuer bereits in der Verfassung angelegt.

"Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen."

Eine Bodenwertsteuer könnte einfach anhand der sogenannten Bodenrichtwerte ermittelt werden. Amtliche Gutachter ermitteln sie schon heute auf Basis der in den zurückliegenden zwölf Monaten gezahlten Preise für Grundstücke. Sie sind aktuell, ganz anders als die veralteten Einheitswerte. Wer wären die Gewinner und Verlierer einer Bodenwertsteuer? Dirk Löhr hat Berechnungen durchgeführt, bei denen der Umfang der Steuereinnahmen aus der Grundsteuer für die Kommunen gleich bleiben würde. Es gäbe aber erhebliche Verschiebungen, ganz im Sinne der Verfechter einer Bodenwertsteuer: Auf Reihenhausgrundstücke in mäßiger Lage würde etwa weniger, auf Villengrundstücke in teuren Lagen spürbar mehr Grundsteuer fällig. Deutlich um das Vier- bis Fünffache würde die Grundsteuer für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke ansteigen.

Privates oder öffentliches Interesse?

Eine Besteuerung der leistungslosen Bodenrenten hätte nach Ansicht ihrer Befürworter weitere positive Effekte. Dies war auch Thema bei der Tagung über den Bodenreformer Henry George. Ottmar Edenhofer:

"Wenn wir das Wegsteuern würden, dann würden vor allem in den Städten die Bodenpreise und damit auch die Immobilienpreise sinken. Wir würden dafür sorgen, dass das Kreditvolumen weniger stark ausgedehnt werden würde und wir würden der Zentralbank gegenüber Handlungsspielräume schaffen für entsprechende Zinserhöhungen. Wir würden dann eben auch aus solchen Nullzinsphasen, aus der Deflation herauskommen."

Ephraim Gothe rollt im Rathaus Wedding eine alte Karte auf mit der Überschrift "Ankaufspolitik seit 1920." Blau markiert sind die von den Stadtvätern damals erworbenen Flächen.

"Das ist einfach gigantisch, was die da alles zusammenkaufen konnten und da haben die einfach wahnsinnig weit gedacht."

Gebaut wurde darauf vor allem in großem Stil bezahlbarer Wohnungsraum. Einen großen Wurf brächte es wohl auch heute, um die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen. 

Es geht um die Frage, ob der Boden zur öffentlichen Daseinsvorsorge gehören sollte und ob nicht privaten Verwertungsinteressen gegenüber sozialen Bedürfnissen viel öfter dem Einhalt geboten werden müsste. Wie Lisa beim Treffen der Mietergemeinschaft schon sagte:

"Das Thema Wohnen ist deswegen so bewegend, weil es einfach so viele Leute betrifft, es ist ein super existenzielles Thema."

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