Das Wohnen ist in Deutschland zur sozialen Frage geworden. Nach Schätzungen des Pestel-Instituts fehlen hierzulande rund 1,4 Millionen Wohnungen. Besonders gravierend ist der Mangel in den großen Städten, wo Normalverdiener mit Familie aufgrund der hohen Mieten oft keine Bleibe mehr finden.
Die Politik arbeitet sich seit Jahren an dem Problem ab, ohne dass sich grundlegend etwas ändert. Die aktuelle Bundesregierung hofft nun auf den “Bauturbo”, mit dem das Bauen einfacher und schneller werden soll.
Umbau statt Neubau: pragmatisch und nachhaltig
Neben dem Neubau könnte auch der Umbau von nicht mehr genutzten Gebäuden mehr Wohnraum schaffen. Seit der Coronapandemie und dem Trend zum Homeoffice stehen etliche Bürogebäude leer. Büros, die keine Mieter finden und Menschen, die verzweifelt nach einer Wohnung suchen – das klingt erst einmal nach einer vielversprechenden Kombination. Zumal der Umbau mit Blick auf die Ressourcen viel nachhaltiger ist als der Neubau von Gebäuden.
Dazu gibt es bereits Vorzeigeprojekte: In Düsseldorf etwa ist aus einem Bürokomplex von Thyssen, der viele Jahre leer stand, ein neues kleines Viertel mit mehr als 300 Wohnungen, Spielplätzen und einer Kita entstanden. Und in Frankfurt am Main wurde die Bürostadt in Niederrad in ein neues Wohnviertel umgebaut.
Um solche und ähnliche Projekte anzuschieben, hat die Bundesregierung ein Förderprogramm aufgelegt, mit dem der Staat unter bestimmten Voraussetzungen pro umgewandelter Wohnung bis zu 30.000 Euro dazugibt.
Elf Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen leer
Das Potenzial ist theoretisch groß. Insgesamt stehen in Deutschland etwa elf Millionen Quadratmeter Büroflächen leer. In den großen Bürostädten wie Berlin, Frankfurt oder München ist die Leerstandquote durchschnittlich auf mehr als acht Prozent gestiegen.
Laut einer Studie von Bulwiengesa, einem Beratungs- und Analyseunternehmen für den Immobilienmarkt, könnten durch den Umbau von nicht mehr genutzten Büroflächen rund 150.000 Wohnungen entstehen. Eine Studie des Ifo-Instituts kommt auf rund 60.000 mögliche Wohnungen.
Baurechtliche Vorgaben und andere Hindernisse
Der Umbau von Büros zu Wohnungen ist komplex, schon wegen der Fülle an baurechtlichen Vorgaben, die es in Deutschland gibt. Das geht von Brandschutz- und Schallschutzregeln über die Menge an Tageslicht in einer Wohnung bis hin zur Zufuhr von frischer Luft und Stellplätzen für Autos und Fahrräder.
Klassische Bürogebäude sind zum Beispiel oft tiefer gebaut als Wohngebäude und haben mehr Flächen ohne Tageslicht. Doch Schlaf- oder Wohnzimmer ohne Fenster sind weder wünschenswert noch rechtlich zulässig. Der Einbau von Bädern erfordert viele Meter neue Rohrleitungen.
Dazu kommt die energetische Sanierung, weil ältere Bürohäuser in aller Regel die Energiestandards nicht erfüllen. In alten Gebäuden lauern außerdem immer wieder negative Überraschungen: Schadstoffe, Asbest, Schimmel.
Zusammengenommen führt das dazu, dass die Bürogebäude in den allermeisten Fällen komplett entkernt werden und nur das Grundgerüst genutzt wird.
Der entscheidende Faktor: die Rendite
Der entscheidende Faktor ist aber das Geld. Da sind zum einen die Kosten für den Umbau: Immobilieneigentümer und Marktexperten sagen, dass diese durch die Komplexität der Projekte und die vielen Standards sehr hoch sind.
Bulwiengesa-Mitarbeiter Alexander Fieback berichtet von Projektentwicklern, die sie auf Neubau-Niveau taxieren. Am Ende lägen die Mieten dann auch über 20 Euro den Quadratmeter kalt. Ulla Basqué von den “Architects for Future” meint hingegen, dass es auch deutlich günstiger geht: 25 bis 40 Prozent unter dem Neubau-Niveau.
Zum anderen haben Projektentwickler auch immer die Rendite im Blick – und Wohnraum für Familien auf diese Weise zu schaffen, wirft längst nicht so viel ab wie möblierte Mini- oder Mikroapartments.
Zahlreiche Projekte dieser Art sind in Großstädten wie Berlin oder Frankfurt in Planung. Das bietet sich zum einen baulich an, weil die Aufteilung der Fläche in kleine Einheiten dem Zuschnitt von Büros ähnlich ist. Vor allem aber liegen die Mietpreise deutlich höher. Ein 18-Quadratmeter-Apartment bringt 800 Euro aufwärts im Monat. Oder auch noch deutlich mehr, wenn nur tage- oder wochenweise vermietet wird.
Förderprogramm des Bundes ohne soziale Komponente
Das neue Förderprogramm der Bundesregierung (“Gewerbe zu Wohnen”) mit bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro Wohnung verzichtet darauf, den Markt zu steuern: Es enthält keine Vorgaben, welche Art von Wohnungen und zu welchen Preisen sie entstehen sollen. Dass die Förderung pro Wohnung gezahlt wird, könnte sogar ein Anreiz sein, möglichst winzige Wohnungen zu planen – also noch mehr Mikro- und Miniapartments.
Das Bundesbauministerium antwortet auf Nachfrage offen, das Programm sei “kein expliziter Beitrag zum bezahlbaren Wohnen”. Es solle einen Impuls für den Umbau und die Nachnutzung von Gebäuden setzen. Letztlich entstehe dadurch neuer Wohnraum, “der den angespannten Wohnungsmarkt insgesamt entlasten kann”, hofft man dennoch im Ministerium.
Radio-Feature und Recherche: Josephine Schulz / Onlinetext: Asmus Heß
